상가 수분양자가 분양대행사 직원들이 분양계약 체결과 관련한 중요 사항에 관하여 기망행위를 하였다고 주장하면서, 위 직원들과 분양업체를 상대로 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건[대법원 2026. 5. 8. 선고 중요판결]

2025다219673 상가 수분양자가 분양대행사 직원들의 기망행위를 주장하며 불법행위로 인한 손해배상금 등의 지급을 구하는 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

분양대행사 직원들(피고 2, 피고 3)이 잔금 지급 과정에서 원고에게 임대차계약 체결 여부 및 가능성에 관하여 기망행위를 하였는지 여부
분양업체(피고 1 회사)의 사용자책임 성립 여부 (피고 1 회사가 피고 2, 3을 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었는지)
피고 1 회사의 채무불이행책임 성립 여부 (임대차계약 체결 약정이 분양계약 내용에 편입되었는지)

소송법적 쟁점

기망성 판단 기준(상품의 선전·광고에서 허용되는 과장 허위의 범위)에 관한 법리 오해 및 자유심증주의 한계 일탈 여부

2) 사실관계

분쟁 배경

피고 1 회사(분양업체)는 평택시 소재 상가 건물을 신축·분양하였고, 피고 2, 피고 3은 위 상가 건물의 분양대행 업무 담당
피고 1 회사는 완공 전인 2021. 12.경 소외인('△△△' 식당 운영 예정자)과 이 사건 상가(호수 1) 및 호수 2 상가에 관한 선 임대차계약 체결

분양계약 체결 경위

피고 2는 2022. 8. 19. 오전 원고에게 "이 사건 상가에 3년간 선 임대 확보, 안정적 임대수익 가능, 계약금만 내면 잔금의 90% 은행 대출 가능, 확실한 시세차익 가능"이라고 설명
원고는 2022. 8. 19. 오후 10,000,000원, 2022. 8. 22. 10,000,000원을 각 송금
원고는 2022. 8. 30. 피고 1 회사와 분양대금 893,664,000원의 분양계약(이 사건 분양계약) 체결 및 나머지 계약금 69,366,400원 송금

분양계약 체결 이후 피고 2, 3의 언동

피고 3은 2022. 9. 1. "소유권이전등기 완료 시까지 임대차보증금·월차임 상당액 보장" 확약서 작성·교부
피고 1 회사와 소외인은 2022. 10.경 선 임대차계약 해지
피고 2는 2022. 10. 17. "완공일 확정 후 임대차계약 체결 예정", 2022. 10. 27. "11월 초·중순 임대차계약 체결 예상"이라고 발언
피고 2는 2022. 11. 2. 피고 3 입회 하에 "소유권이전등기 완료 후 입주지원금 지원 및 임대와 무관하게 6개월 분 월차임 상당액 지원" 확약서 작성·교부
피고 2는 2022. 11. 21. 원고의 임대차계약 체결 가능 여부 문의에 "언제든지, 당장 내일이라도 가능"이라고 발언
피고 2는 2022. 10. 24. 대출 비율에 관하여 "담보인정비율 70~80%에 개인신용 가산 10% 고려 시 잔금의 90% 대출 가능한 구조"라고 설명

잔금 지급 및 소유권 취득

대출이 예상보다 적게 실행되어 잔금 지급에 어려움 발생 → 피고 2가 2023. 2. 24. 20,000,000원, 2023. 2. 27. 40,000,000원 각 대여, 그중 20,000,000원은 입주지원금과 상계 처리
원고는 2023. 2. 28. 잔금 납부 및 임대차계약이 체결되지 않은 상태로 이 사건 상가의 소유권 취득
소유권 취득 이후에도 피고 2는 임대차계약 체결 가능하다는 취지로 지속 발언

원고의 청구

피고 2, 3의 기망행위로 인한 불법행위에 기한 손해배상 청구
피고 1 회사에 대한 사용자책임 및 채무불이행책임에 기한 손해배상 청구

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제750조	고의·과실에 의한 불법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임 있음
민법 제756조	사용자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임 있음
민법 제390조	채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채무불이행에 의한 손해배상 책임 발생

판례요지

기망행위 성립 기준: 상품의 선전·광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하나, 다소의 과장·허위가 수반되더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여됨 (대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결; 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다51120 등 판결 참조)
기망성 판단 시 고려요소: 설명된 내용의 구체성과 확정성, 설명된 내용이 실제에 부합하는 정도 및 표의자의 의사결정에 영향을 미친 정도 등을 종합적으로 고려. 부가적으로 ① 표의자의 착오가 적극적으로 유발되었는지, ② 표의자가 만연히 신뢰하여 법률행위에 나아갔는지, ③ 설명된 내용이 법률행위의 내용으로 편입되었는지를 고려 가능
부동산 거래에서 고지의무: 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그 사정을 고지할 의무가 있으며, 고지의무의 대상은 직접적 법령 규정뿐 아니라 계약상·관습상·조리상 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있음 (대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결)

4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 피고 2, 3의 기망행위 성립 여부 (파기환송 부분)

법리 상품의 선전·광고에서 다소의 과장·허위가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성 결여. 기망성 판단은 설명 내용의 구체성·확정성, 실제 부합 정도, 의사결정에 미친 영향 등 종합 고려.

포섭

이 사건 분양계약 체결 당시 피고 1 회사와 소외인 사이에 선 임대차계약이 실제로 체결되어 있었으므로, 피고 3의 2022. 9. 1. 확약서(임대차보증금·월차임 상당액 보장) 내용이 허위이거나 관행·신의칙상 허용되지 않는 수준이라고 보기 어려움. 원심도 이 사건 분양계약 자체는 기망행위에 의하여 체결된 것이 아님을 인정함
피고 2가 2022. 11. 2. 작성한 확약서는 임대차계약 체결을 전제하지 않고 '임대와 무관하게 6개월 분 월차임 상당액 지원'을 약정한 것으로, 이는 선 임대차계약 해지 사실이 원고와 피고 2, 3 사이에 양해되었을 가능성이 매우 높고, 신규 임대차계약 미체결 시 일부 금원 지원으로 합의되었다고 볼 여지가 많음
피고 2는 실제로 대여금 6,000만 원 중 2,000만 원을 입주지원금과 상계 처리하는 등 확약서 내용을 이행하였고, 잔금 지급 과정에서 한 약속을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정이 없음
이 사건 상가의 수익이나 시세차익에 관한 설명은 일반적·평균적 상황을 가정한 추상적 예상 수준에 불과하고, 분양계약 내용에 편입되었다고도 할 수 없음
원심은 분양계약 체결 과정에서 기망행위를 인정하지 않으면서도 오로지 잔금 지급 과정에서만 기망행위를 인정한 것은 상품의 선전·광고의 기망성에 관한 법리를 오해하거나 논리·경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 것임

결론 원심판결 중 피고 2, 피고 3 패소 부분 파기, 서울고등법원에 환송

쟁점 ②: 피고 1 회사의 사용자책임 성립 여부

법리 사용자책임은 피용자를 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있을 것을 요건으로 함.

포섭 피고 1 회사가 피고 2, 3을 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다고 보기 어렵다는 원심 판단에 법리오해·채증법칙 위반 등 판결에 영향을 미친 잘못 없음.

결론 원고의 피고 1 회사에 대한 상고 기각

쟁점 ③: 피고 1 회사의 채무불이행책임 성립 여부

법리 채무불이행책임은 해당 의무가 계약 내용으로 편입되어 있을 것을 전제로 함.

포섭 원고에게 임대차계약을 체결하여 주기로 하였다는 점이 이 사건 분양계약의 내용에 편입되었다고 보기 어렵다는 원심 판단에 이행보조자 책임에 관한 법리오해·채증법칙 위반 등 판결에 영향을 미친 잘못 없음.