2025다220998 토지 임대인이 임차인의 건물에 대한 무허가 증축 사실을 알면서도 8년 동안 임대차를 유지하며 차임을 받아 오다가 임대차계약을 해지한 경우 임차인이 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는지가 문제 된 사건
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 건물이 행정관청 허가 없이 불법 증·개축된 경우 민법 제643조의 건물매수청구권 행사 가능 여부
- 임대인이 불법증축 사실을 알면서도 장기간 임대차를 유지하며 차임을 수령해 온 경우, 소유권이전등기의 어려움·이행강제금 부담 위험 등이 매수청구권을 제한하는 "특별한 사정"에 해당하는지 여부
- 미등기 무허가건물을 종전 임차인으로부터 매수·점유하는 임차인의 매수청구권 행사 지위
소송법적 쟁점
- 매수청구권 행사를 제한하는 특별한 사정에 대한 증명책임의 귀속
- 원심이 인용한 대법원 2021다260671 판결의 이 사건에 대한 적용 가능성(사실관계 차이)
2) 사실관계
분쟁 배경
- 원고(반소피고): ○○○씨△△△파□□□종친회. 파주시 소재 임야 36,000㎡에 관하여 1995. 5. 24. 소유권이전등기를 마친 토지 소유자
- 소외인이 1982년경 원고 대표자의 허락을 받아 위 토지 지상에 82.32㎡ 축사를 건축하고 1985. 5. 13. 건축물대장 소유자등록을 마침
- 피고(반소원고)는 2002년경 소외인으로부터 축사를 매수하고 원고로부터 그 부지를 임차하여 점유·사용 개시
- 피고는 2007년경 축사를 증·개축하여 177㎡ 면적의 창고 및 주택(이하 '이 사건 건물')으로 변경하고, 건물 주변에 추가로 5개 건물을 지어 합계 748㎡(이하 '이 사건 토지')를 점유·사용
임대차 경위 및 해지
- 피고는 원고에게 매년 68만 원 차임 지급 → 원고의 요구로 2014년경부터 연 108만 원으로 인상
- 원고는 2014년경 이 사건 건물이 불법증축된 상태임을 알면서 이 사건 건물 소유를 목적으로 이 사건 토지를 연 차임 108만 원, 기한의 정함 없이 임대
- 원고는 2021. 5. 24. 차임을 연 600만 원으로 인상하는 데 동의하지 않으면 임대차계약을 해지한다고 통보, 2021. 11. 30. 임대차계약 해지
청구취지
- 본소(원고): 이 사건 건물 철거 및 그 부지·나머지 5개 건물 부지 인도청구, 차임 상당 부당이득반환청구
- 반소(피고): 민법 제643조에 따른 건물매수청구권 행사 → 매매대금 지급청구
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제643조 | 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차 종료 시 지상 건물이 현존하는 경우 임차인의 건물매수청구권 |
판례요지
- 무허가건물의 매수청구권 대상성(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결): 임대차 종료 시 경제적 가치가 잔존하는 건물은 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가라는 등 특별한 사정이 없는 한, 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 매수청구권의 대상이 됨
- 미등기 무허가건물 매수 임차인의 지위(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결): 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 소유자로서의 등기명의 없이 소유권을 취득하지 못하였더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있음
- 매수청구권 제한 "특별한 사정"의 증명책임: 특별한 사정 존재에 대한 증명책임은 이를 주장하는 임대인(원고)에게 있음
- 임대인이 불법증축을 알면서 8년 이상 임대차 유지·차임 수령한 경우: 소유권이전등기의 어려움, 철거비용 부담, 이행강제금 부과 위험은 무허가 증·개축 건물에 일반적으로 수반하는 위험으로서, 이를 알면서도 임대차를 유지하며 차임을 받아온 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이라고 볼 수 없고, 이러한 위험만을 이유로 매수청구권 행사를 제한하는 것은 무허가건물에 대한 건물매수청구권을 인정하는 97다37753 판결의 취지를 몰각하게 됨
- 대법원 2021다260671 판결 원용 부적절: 위 판결은 불법증축된 부분이 임대차 목적 토지를 벗어나 임대인 소유의 다른 3필지를 침범·무단점유한 사안에 관한 것으로, 건물 전체가 임대차 목적 토지 지상에 있는 이 사건과 사실관계가 달라 원용에 적절하지 않음
4) 적용 및 결론
이 사건 건물에 대한 매수청구권 인정 여부
- 법리: 임대차 종료 시 경제적 가치 잔존 건물은 토지 임대 목적에 반한 축조·예상 불가한 고가 등 특별한 사정이 없는 한 무허가건물도 매수청구권 대상이 됨. 특별한 사정의 증명책임은 임대인에게 있음
- 포섭:
- 원고는 2014년경 이 사건 건물이 불법증축 된 상태임을 알면서 이 사건 건물 소유 목적으로 이 사건 토지를 임대하였고, 피고는 2021년 해지 시까지 8년 동안 성실히 차임을 지급함
- 임대차계약 해지 당시(2021. 11. 30.) 이 사건 건물은 경제적 가치가 있는 상태로 현존하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 매수청구권의 대상이 됨
- 피고는 종전 임차인(소외인)으로부터 미등기 무허가건물을 매수·점유한 자로서, 소유자 등기명의 없이도 매수청구권 행사 지위에 있음
- 증거:
- 파주시장의 행정처분(2024. 2. 16. 자진시정 계고 및 이행강제금 부과 사전통지, 2024. 5. 1. 시정촉구, 2024. 7. 26. 이행강제금 부과예고)은 원고의 민원 제기에 따른 것임
- 제1심 및 원심의 파주시에 대한 사실조회 결과 등에 비추어 인허가(양성화) 가능성이 없다고 단정하기 어렵고, 원고가 제출한 증거만으로는 특별한 사정을 인정하기 부족함
- 소유권이전등기의 어려움, 철거비용 부담, 이행강제금 위험은 무허가 증·개축 건물에 일반적으로 수반하는 위험으로, 이를 알면서 8년 이상 임대차를 유지·차임 수령한 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이라고 볼 수 없음
- 원심이 원용한 대법원 2021다260671 판결은 불법증축 부분이 임대차 목적 토지를 벗어나 다른 3필지를 침범한 사안으로, 이 사건과 사실관계가 달라 적용 불가
- 결론: 원심이 피고의 매수청구권 행사를 허용하지 않고 건물 철거·부지 인도청구를 인용하며 매매대금 지급청구를 기각한 것은, 무허가건물에 대한 건물매수청구권 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있음. 해당 부분 원심판결 파기·환송
나머지 청구 부분(건물 5개 철거·부지 인도청구, 부당이득반환청구)
- 피고가 상고장 및 상고이유서에 해당 부분 상고이유를 기재하지 않았으므로 나머지 상고 기각
참조: 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998 판결
