2025다220652 전세보증금 담보 대출 편취 범행 피해자가 공인중개사를 상대로 불법행위 손해배상을 구하는 사안
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 공인중개사가 실제 중개행위 없이 전세계약서만 작성·교부한 행위가 공인중개사법상 주의의무 위반에 해당하는지
- 위 주의의무 위반이 대출금 편취 범행에 대한 과실에 의한 방조(민법 제760조 제3항)로 평가될 수 있는지
- 피고의 주의의무 위반과 원고 대출금 손해 사이의 상당인과관계 인정 여부
- 피고가 범행에 속아 전세계약서를 작성해 준 사정이 과실 자체를 배제하는지, 또는 손해배상책임 제한 사유에 불과한지
소송법적 쟁점
- 원심이 자유심증주의의 한계를 벗어나 논리·경험칙에 반하는 사실인정을 하였는지
- 필요한 심리를 다하지 않은 채 과실 및 인과관계를 부정한 것이 위법한지
2) 사실관계
- 소외인 등은 가장 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조하는 방법으로 금융기관으로부터 전세보증금 담보 대출을 편취하는 사기죄 등을 저질러 유죄 확정판결을 받음
- 원고(○○○대부 주식회사)는 위 범행의 피해 금융기관으로, 가장 임차인에게 전세보증금 담보 대출을 실행함
- 피고는 공인중개사로, 쌍방대리인으로 행세한 소외인의 말만 믿고 임대인·임차인을 대면하지 않은 채 전세계약서만 작성하여 소외인에게 교부함
- 소외인이 소지하던 임대인 도장은 인감도장이 아니었고, 대리권 수여를 증빙할 객관적 자료도 제시되지 않았음
- 전세계약서의 임대인란·임차인란에 대리인 기재 없이 계약당사자 본인이 직접 작성한 것처럼 서명·날인됨
- 원고는 피고가 중개행위 없이 전세계약서만 작성·교부함으로써 대출금 상당 손해를 입었다고 주장하며 공동불법행위에 기한 손해배상을 청구함
- 원심(울산지방법원 2025나10744)은 피고의 중개상 과실 및 과실과 손해 사이의 상당인과관계를 인정할 증거 부족을 이유로 원고 청구를 기각함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제760조 제1항 | 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가한 경우 공동불법행위 성립, 연대하여 손해배상 책임 |
| 민법 제760조 제3항 | 불법행위를 방조한 자는 공동행위자로 봄 |
| 공인중개사법 제25조 제3항, 제4항 | 중개가 완성된 때에 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하고 보존할 의무, 서명·날인 의무 |
| 공인중개사법 제26조 | 거래계약서 작성 시 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중계약서를 작성하여서는 아니 됨 |
판례요지
- 공동불법행위의 관련 공동성: 민법 제760조의 공동불법행위는 행위자 상호 간 공모나 공동의 인식을 요하지 않고, 객관적으로 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족함
- 과실에 의한 방조: 민법 제760조 제3항의 방조는 불법행위를 용이하게 하는 직·간접의 모든 행위를 가리키며, 형법과 달리 과실에 의한 방조도 가능함. 이때 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 이 의무에 위반하는 것을 말함(대법원 2002다35850, 2018다283629 참조)
- 개업공인중개사의 거래계약서 작성 한계: 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 작성·교부하여서는 아니 됨
- 계약서 작성·교부의 제3자 피해 예견가능성: 개업공인중개사가 자신의 중개로 부동산거래계약이 체결되지 않았음에도 실제의 거래당사자가 아닌 사람에게 계약서를 작성·교부하는 경우, 제3자가 위 계약서상 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 거래를 하게 될 가능성이 있음은 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 계약서를 작성·교부하는 개업공인중개사가 능히 짐작할 수 있다고 볼 것임(대법원 2009다78863 참조)
- 속아서 계약서를 작성한 사정의 법적 의미: 피고가 조직적·계획적 범행에 속아 전세계약서를 작성한 것으로 보이더라도, 그 사정만으로 과실이 없다고 단정하기 어렵고, 다만 손해배상책임 제한 사유로 볼 여지가 있을 뿐임
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 중개행위 없는 전세계약서 작성·교부와 공인중개사법상 주의의무 위반
- 법리: 개업공인중개사는 중개 완성 시에만 거래계약서를 작성·교부할 수 있고, 중개 없이 계약서를 작성·교부하는 행위는 공인중개사법 제25조 제3항·제4항, 제26조 위반임
- 포섭: 피고는 임대인·임차인을 대면하는 중개행위를 전혀 하지 않았고, 쌍방대리인으로 행세한 소외인의 말만 믿고 전세계약서를 작성·교부함. 소외인이 소지한 도장은 인감도장이 아니었고, 대리권 수여 증빙 자료도 제시되지 않아 피고가 대리권 확인을 위한 충분한 조치를 취하였다고 보기도 어려움. 전세계약서의 임대인란·임차인란에는 대리인 기재 없이 당사자 본인이 직접 계약한 것처럼 서명·날인됨. 이는 특별한 사정이 없는 한 공인중개사법 제25조 제3항·제4항, 제26조를 위반한 것으로 볼 수 있음
- 증거: 피고 스스로의 주장에 의하더라도 '소외인이 쌍방대리인으로 왔다고 하여 전세계약서를 작성해주었다'는 것이고, 기록상 임대인·임차인 대면 중개 사실 자체가 없음이 확인됨
- 결론: 피고의 행위는 공인중개사법상 주의의무 위반에 해당함
쟁점 ② 과실에 의한 방조로서의 공동불법행위 성립 및 인과관계
- 법리: 민법 제760조 제3항의 방조는 불법행위를 용이하게 하는 모든 행위로서 과실에 의한 방조도 가능하며, 공동불법행위는 관련 공동성이 있으면 족하고 공모나 공동 인식은 불요함
- 포섭: 공인중개사인 피고는 임차인에게 전세금반환채권이 있음을 나타내는 전세계약서가 금전대차거래에서 담보로 제공될 수 있고 채권의 존재 및 내용을 뒷받침하는 1차적 서류로 제시·교부될 수 있음을 예견할 수 있음. 피고가 작성·교부한 전세계약서상 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 가장 임차인에게 전세보증금 담보 대출을 실행한 원고의 손해는 피고의 주의의무 위반으로 인한 것으로 평가할 수 있음. 따라서 피고의 행위는 소외인 등의 대출금 편취 범행을 용이하게 한 방조 행위에 해당함
- 증거: 소외인이 피고에게 임대인의 실제 개인 정보를 제공한 점, 전세계약서상 임대인 계좌로 보증금이 입금된 점에 비추어 피고도 범행에 속은 것으로 보이나, 이 사정만으로 과실 자체가 없다고 단정할 수 없고 손해배상책임 제한 사유로 볼 여지가 있을 뿐임
- 결론: 피고의 과실 및 원고 손해와의 상당인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 본 원심 판단은, 공인중개사의 주의의무 및 과실에 의한 방조로 인한 공동불법행위에 관한 법리를 오해하고 자유심증주의의 한계를 벗어난 것으로 파기 환송함
참조: 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 판결
