2025나13423 매매대금반환

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 피고(한국토지주택공사)가 군사기지법상 제한보호구역 해당 토지 매도 시 고지의무 위반 여부
• 이 사건 토지 지상 건물 신축의 불가능 여부 (이행불능 해당 여부)
• 원고의 착오(동기의 착오, 쌍방 공통 착오) 주장에 의한 매매계약 취소 가부
• 위약금 약정이 손해배상액 예정으로서 민법 제398조에 따라 부당히 과다한지 여부 및 감액 범위

소송법적 쟁점

• 채권가압류가 내려진 채권에 대해 이행을 구하는 소 허용 여부

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2) 사실관계

• 피고(한국토지주택공사)는 고양시 덕양구 소재 이 사건 토지(이하 '이 사건 토지')를 공급공고문을 통해 공개 입찰에 부침
• 이 사건 공급공고문에는 ① 토지이용 관련 법규 제한사항을 매입신청 전 반드시 확인하도록 명시, ② 도시계획·건축허가상 규제사항은 매수자가 관할 행정청과 협의·처리해야 하고 이를 확인하지 못한 책임은 매수인에게 있다고 기재됨
• 원고(주식회사 A)는 이 사건 토지를 매매대금 40,130,000,000원에 낙찰·매수하고 이 사건 매매계약을 체결함
• 이 사건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법(이하 '군사기지법')상 제한보호구역에 해당하며, 원고는 토지이용계획확인서 등을 통해 이를 알았거나 알 수 있었음
• 원고는 당초 계획한 건물 신축을 위해 건축 인허가를 신청하였으나, 관할 군부대로부터 부동의 통보(이하 '이 사건 부동의 통보')를 받음
• 원고는 이 사건 부동의 통보 이후 설계 변경, 군사기지법령상 사전상담 절차 등을 거치지 않고 곧바로 이 사건 매매계약의 해제 및 취소 의사표시를 함
• 이 사건 매매계약 제7조 제5항(이하 '이 사건 위약금 규정')에 따른 위약금은 총 매매대금의 10%인 4,013,000,000원이며, 이는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 및 시행령에 따라 책정된 것으로 보임
• 원고는 소송에서 ① 피고의 고지의무 위반, ② 건물 신축 불가능으로 인한 이행불능, ③ 착오에 의한 계약 취소, ④ 위약금 과다 감액 등을 주위적·예비적으로 청구
• 제1심은 위약금 일부 감액 청구를 인용; 항소심에서 피고는 감액 부분 취소, 원고는 청구취지 전부 인용을 각각 구함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
군사기지 및 군사시설 보호법 제13조 제1항 제1호	제한보호구역 내 건축물 신축 허가 시 '관계 행정기관의 장'이 국방부장관 또는 관할부대장 등과 협의 의무 (피고는 협의 당사자 아님)
군사기지법 제13조 제3항, 시행령 제13조 제5항 제2호·제3호	보호구역 내 건축 허가 신청 전 관할부대장 등에게 사전상담 요청 가능; 관할부대장은 10일 이내 결과 통보 의무
민법 제398조	손해배상액 예정(위약금)이 부당히 과다한 경우 법원의 감액 가능
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제12조, 시행령 제50조·제51조·제75조	국가계약 위약금 기준 책정 근거
민사소송법 제420조 본문	항소심의 제1심 판결 이유 인용
상법 소정 법정이율 (연 6%)	부당이득반환 의무 이행 전 지연손해금
소송촉진 등에 관한 특례법 (연 12%)	판결 선고일 익일 이후 지연손해금

판례요지

• 고지의무 위반 불인정: ① 군사기지법상 건축 인허가 협의 당사자는 관계 행정기관의 장이며, 피고는 이에 해당하지 아니하여 군부대와 사전 협의 불가; ② 제한보호구역 해당 토지에서 고도제한 준수와 무관하게 관할 군부대가 부동의할 수 있음은 충분히 예상 가능; ③ 공급공고문에 건축규제사항 확인 및 관할 행정청과 협의·처리 의무를 매수인에게 부과하는 명시적 기재 존재; ④ 피고가 후속 공급공고문에서 군부대 협의를 명시적으로 추가한 것은 유사 분쟁 예방을 위한 조치로서, 기존 고지의무 위반을 자인한 것이라 볼 수 없음

• 건물 신축 불가능 주장 불인정: ① 원고는 이 사건 토지 인근 관할 군부대 존재 및 건축 제한 가능성을 이미 알았다고 봄이 타당; ② 군사기지법령상 사전상담 제도 및 추가 건축허가신청 등 절차를 통해 군사작전에 지장 없는 건물 설계가 가능함; ③ 원고는 이 사건 부동의 통보 후 설계 변경이나 사전상담 등 절차를 거치지 않고 곧바로 해제·취소 의사표시; ④ 사업성 미확보 주장은 이를 뒷받침할 증거가 없는 데다 원고의 주관적 사정에 불과; ⑤ 이 사건 토지는 군사기지법령상 제한보호구역에 해당하는 관계로 위 법령에 따른 제한을 받을 뿐, 지상에 건축이 불가능하다고 볼 수 없음

• 착오 취소 주장 불인정: ① 원고는 관할 군부대 존재와 건축 제한 가능성을 이미 알고 있었다고 봄이 타당하여 착오 성립 곤란; ② 피고가 착오에 빠져 이 사건 매매계약을 체결하였다는 점을 인정할 증거 부족 → 쌍방 공통 동기의 착오도 불인정; ③ 입찰제안서 제출기간 부여, 인접 토지 대비 공급가격 설정 등 사정이 원고에게 군사기지법령 제한 면제 신뢰를 부여하였다고 단정 불가

• 위약금 감액: ① 피고 측 손해: 2022. 4. 15.부터 2024. 10. 14.까지 2년 6개월간 고양시 덕양구 주거 지역 실제 지가상승률 4.005%(을 제48호증) 반영 → 재매각 시 매매대금 41,737,206,500원 예상; ② 피고 주장 이자 상당 손해액 5,417,550,000원에서 지가 상승분 차액 1,607,206,500원 공제 시 실손해액 3,810,343,500원으로 이 사건 위약금 4,013,000,000원에 미치지 못함; ③ 수납 매매대금 이자 상당액 538,550,250원은 피고가 보유기간 중 얻은 이익의 반환으로서 피고의 손해액이 아님; ④ 위약금이 국가계약법령에 따라 협의·절충 여지 없이 책정된 측면 있고, 공기업인 피고와 원고의 경제적 지위·위약금 결정 과정에서 대등성 인정 곤란 → 위약금의 20%인 802,600,000원(= 4,013,000,000원 × 0.2)을 감액, 피고에게 귀속되는 위약금은 3,210,400,000원

• 채권가압류 항변 불인정: 채권에 대한 가압류는 채무자가 제3채무자로부터 현실 추심하는 것만을 금지하므로, 채무자는 제3채무자를 상대로 이행 청구 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류를 이유로 이를 배척할 수 없음(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다59033 판결)

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4) 적용 및 결론

① 고지의무 위반 여부

• 법리: 군사기지법 제13조 제1항은 협의 주체를 '관계 행정기관의 장'으로 한정; 공급공고문에 건축규제 확인·협의 의무가 매수인에게 부과된 경우 매도인의 고지의무 위반을 인정하기 어려움
• 포섭: 피고는 군사기지법상 협의 당사자가 아니어서 관할 군부대와 사전 협의 불가; 이 사건 공급공고문 제11. 가. ①항·②항에 건축규제 확인 및 매수인의 자체 협의 처리 의무·확인 미이행 시 책임 소재가 명확히 기재됨; 고도제한 준수 여부와 별개로 군부대 부동의 가능성은 예측 가능; 후속 공급공고문 수정은 고지의무 위반 자인이 아닌 분쟁 예방 조치
• 증거: 이 사건 공급공고문(제11. 가. ①·②항), 갑 제43·44호증(후속 공급공고문·토지리턴제 공고)
• 결론: 피고의 고지의무 위반 불인정

② 이행불능(건물 신축 불가능) 여부

• 법리: 군사기지법령상 제한보호구역은 건축을 제한할 뿐이며, 사전상담 제도 및 추가 허가신청 등 절차가 존재하는 이상 건축이 법률상·사실상 불가능하다고 볼 수 없음
• 포섭: 원고는 군부대 존재 및 건축 제한 가능성을 이미 알았다고 보이고, 이 사건 부동의 통보 후 설계 변경이나 사전상담 등 추가 절차를 전혀 거치지 않은 채 즉시 계약 해제·취소 의사표시; 사업성 미확보는 주관적 사정에 불과
• 증거: 이 사건 토지에 건물 신축이 불가능하다는 점을 뒷받침할 만한 증거 없음; 군사기지법 제13조 제3항, 시행령 제13조 제5항 제2호·제3호의 사전상담 제도 존재
• 결론: 이행불능 불인정

③ 착오에 의한 매매계약 취소 여부

• 법리: 동기의 착오가 인정되려면 착오가 법률행위 내용의 중요 부분이어야 하고, 쌍방 공통 착오의 경우 양 당사자 모두 착오에 빠진 점이 인정되어야 함
• 포섭: 원고는 관할 군부대 존재와 건축 제한 가능성을 이미 알고 있었고, 입찰기간 부여·공급가격 책정 사정만으로는 군사기지법 면제 신뢰 부여 단정 불가; 피고가 착오에 빠졌다는 점을 인정할 증거 부족 → 쌍방 공통 착오 불성립
• 증거: 갑 제22·43·44호증, 을 제33호증 일부 기재만으로는 피고의 착오 인정 부족; 원고의 동기가 피고에게 표시되어 계약 내용이 되었다는 점을 감정평가회보(을 제33호증), 고도제한도(갑 제4호증), 토지사용승낙서(갑 제8호증)만으로 인정 불가
• 결론: 착오에 의한 계약 취소 불인정

④ 위약금 감액 여부 및 범위

• 법리: 민법 제398조에 따라 손해배상액 예정이 부당히 과다한 경우 법원 감액 가능; 국가계약법령에 따라 책정된 것이라도 감액을 배제하지 않음
• 포섭: 피고 실손해액은 이자 상당 손해 5,417,550,000원에서 지가 상승분 차액 1,607,206,500원을 공제한 3,810,343,500원으로 위약금 4,013,000,000원에 미달; 수납 매매대금 이자 상당액은 피고의 손해가 아닌 이익 반환분; 국가계약법령에 따른 획일적 책정으로 당사자 간 협의·절충 여지 없었고, 공기업인 피고와 원고의 경제적 지위 불대등
• 증거: 을 제48호증(고양시 덕양구 주거지역 지가변동률 4.005% 확인), 을 제28·30호증(각 기재 및 변론 전체의 취지)
• 결론: 위약금의 20%인 802,600,000원 감액 → 피고는 원고에게 802,600,000원 및 이에 대한 2024. 7. 4.부터 2026. 5. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12% 지연손해금 지급 의무 인정

⑤ 채권가압류 항변

• 법리: 채권에 대한 가압류는 채무자의 현실 추심만을 금지하고, 이행 청구 소송 자체는 허용됨(대법원 2001다59033)
• 포섭: 소외 P의 채권가압류 결정(서울중앙지방법원 2026카단803195)이 존재하나, 위 법리상 가압류를 이유로 원고 청구를 배척할 수 없음
• 결론: 피고의 채권가압류 항변 불인정

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참조: 수원고등법원 2026. 5. 8. 선고 2025나13423 판결