2026두30078 일시적 2주택 보유 시 1세대 1주택 특례 적용 관련 양도소득세 부과처분 취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 일시적 1세대 2주택 비과세 특례(구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호)의 신규 주택 전입요건 충족 여부
• 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 '그 임대차기간이 끝나는 날'의 해석 — 신규 주택 취득일을 기준으로 그 이전에 적법하게 체결된 임대차계약의 종료일만을 의미하는지, 아니면 취득 이후 기존 임차인과 체결한 약정으로 연장된 종료일도 포함하는지

소송법적 쟁점

• 조세감면요건 규정의 엄격 해석 원칙 적용 범위

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2) 사실관계

• 원고는 1999. 12. 27. 서울 양천구 소재 아파트(이하 '종전 주택')를 매수하여 소유권이전등기 완료함
• 원고와 배우자(소외인)는 2020. 9. 7. 서울 마포구 소재 아파트(이하 '신규 주택')를 매매대금 16억 3,000만 원에 매수하되, 신규 주택에 관한 기존 임대차계약(임대차기간 2019. 10. 10.부터 2021. 10. 9.까지)을 승계하는 조건으로 매수하였고, 2020. 11. 2. 소유권이전등기 완료함
• 원고는 2020. 9. 3. 기존 임대차계약 승계 조건으로 종전 주택을 소외인들에게 매도하고, 2020. 12. 23. 매매대금 완납 후 소유권이전등기를 마쳐줌
• 신규 주택 취득 당시 신규 주택과 종전 주택 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 소재
• 원고와 신규 주택의 기존 임차인은 신규 주택 취득 이후인 2021. 3. 13. '계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 명도한다'는 약정(이하 '이 사건 약정')을 체결함
• 원고와 소외인은 2022. 6. 7. 신규 주택으로 이사 및 전입신고를 마침
• 원고는 2021년 2월 무렵 일시적 1세대 2주택으로서 1세대 1주택 특례에 따라 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 함
• 피고(마포세무서장)는 2023. 1. 4. 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 이사 및 전입신고를 마치지 않았다는 이유로 2020년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 부과처분(이하 '이 사건 처분')을 함
• 원심(서울고등법원)은 이 사건 약정으로 임대차기간이 연장되어 종료일이 2022. 6. 7.이 되었고, 이 날까지 이사 및 전입신고를 마쳤으므로 전입요건이 충족되었다고 보아 이 사건 처분이 위법하다고 판단함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목	1세대가 1주택 양도 전 대체취득 등으로 2주택 이상 보유하는 경우 대통령령이 정하는 주택의 양도소득 비과세
구 소득세법 시행령 제154조 제11항	법 제89조 제1항 제3호 나목의 '대통령령으로 정하는 주택'은 제155조의 1세대 1주택 특례 해당 주택
구 소득세법 시행령 제155조 제1항 전문	일시적 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득 시 각 호 요건 충족하면 1세대 1주택으로 봄
구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목	조정대상지역 내 신규 주택 취득 시 신규 주택 취득일부터 1년 이내 세대전원 이사 및 전입신고 요건
구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 나목	신규 주택 취득일부터 1년 이내 종전 주택 양도 요건
구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서	신규 주택 취득일 현재 기존 임차인 거주 확인되고 임대차기간 종료일이 취득일부터 1년 후인 경우, 가목·나목의 기간을 전 소유자-임차인 간 임대차계약 종료일로 하되 최대 2년 한도; 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 불인정

판례요지

• 조세법률주의 원칙상 과세요건·비과세요건·감면요건을 막론하고 조세법규는 특별한 사정 없는 한 법문대로 해석하여야 하며, 합리적 이유 없는 확장해석·유추해석은 허용되지 않음. 명백한 특혜규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합함 (대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조)
• 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 '그 임대차기간이 끝나는 날'은 종전 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 시점을 기준으로, 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결되어 존속하는 임대차계약에서 정한 '임대차기간 종료일'을 의미함
• 따라서 종전 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 사이에 임대차기간을 연장하거나 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 포함되지 않음
• 단서 후단의 '신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다'는 부분은 위 취지를 확인하는 규정임
• 종전 주택 양도인이 신규 주택을 취득하면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 기존 임대인의 지위를 승계하였는지 여부는, 전입요건 충족 여부 판단에 영향을 미치지 않음

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4) 적용 및 결론

쟁점: 이 사건 약정에 의한 연장된 임대차기간 종료일을 단서의 '임대차기간이 끝나는 날'로 볼 수 있는지 여부

• 법리: 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 '임대차기간이 끝나는 날'은 신규 주택 취득 시점 기준으로 적법하게 존속하는 임대차계약상의 종료일을 의미하며, 취득 이후 갱신·연장 약정에 의한 종료일은 포함되지 않음

• 포섭:

  • 신규 주택 취득일(2020. 11. 2.) 현재 존속하는 기존 임대차계약의 임대차기간 종료일은 2021. 10. 9.(또는 2021. 10. 10.)임
  • 이 사건 약정(2021. 3. 13.)은 신규 주택 취득일 이후에 원고가 기존 임차인과 사이에 '2022. 6. 7. 명도'를 내용으로 별도 체결한 것으로, 이는 신규 주택 취득일 이후의 연장·갱신 약정에 해당함
  • 따라서 이 사건 약정으로 연장된 임대차기간 종료일 2022. 6. 7.은 단서에서 말하는 '임대차기간이 끝나는 날'에 해당하지 않음
  • 원고와 소외인이 2022. 6. 7. 이사 및 전입신고를 마쳤더라도, 이는 신규 주택 취득일(2020. 11. 2.)부터 1년 이내인 2021. 11. 2.까지 세대전원이 이사 및 전입신고를 마쳐야 하는 가목의 전입요건을 충족하지 못함
  • 원심이 이 사건 신규 주택 취득 이후 기존 임차인과 체결한 이 사건 약정으로 연장된 임대차계약 종료일인 2022. 6. 7.을 전입요건의 기한으로 삼아 비과세 특례 요건이 충족되었다고 판단한 것은, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음

• 증거: 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면, 이 사건 약정이 신규 주택 취득일(2020. 11. 2.) 이후인 2021. 3. 13. 체결된 사실이 인정됨

• 결론: 원심판결 파기 및 서울고등법원에 환송

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참조: 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결