2024나13964 법정이격거리 위반을 이유로 신축 다세대주택에 대한 사용승인 불가 — 공사감리자 채무불이행 손해배상

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 공사감리자(피고)가 법정이격거리 위반을 발견하지 못한 것이 감리계약상 채무불이행에 해당하는지 여부
• 건축주(원고 B, C)가 이 사건 감리계약의 당사자로서 손해배상청구권을 갖는지 여부
• 감리계약 제21조 제4호 면책사유(시공자가 현장 확인지도를 받지 않고 공사 진행) 적용 여부
• 건축주의 지시로 법정이격거리를 위반하여 시공된 경우에 해당하는지 여부
• 인접 토지 양도 제안 거부 후 철거·재시공비용 청구가 권리남용인지 여부
• 차임 상당 손해가 통상손해 또는 특별손해로서 배상 범위에 포함되는지 여부
• 피고의 책임 제한 비율

소송법적 쟁점

• 비상주감리자의 감리의무 기준(발견 가능성 여부)
• 공사감리자의 감리계약 채무불이행 손해배상채무와 시공자의 도급계약 채무불이행 손해배상채무 간 부진정연대채무 관계
• 부진정연대채무에서 채권자 과실 평가 방법

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2) 사실관계

• 원고들(A, B, C)은 경기 양평군 E 토지의 각 1/3 지분권자로, 2020. 2. 10. 양평군수로부터 이 사건 토지 지상 다세대주택 건축허가를 받음
• 원고 A은 2020. 3.경 시공자 G과 도급금액 600,000,000원, 공사기간 2020. 4. 1. ~ 2021. 3. 17.로 하는 건축공사 도급계약 체결
• 양평군수는 2020. 3. 16. 피고(D 주식회사, 대표이사 겸 소속 건축사 F)를 공사감리자로 지정·통보
• 원고들은 2020. 3. 18. 피고와 공사감리계약 체결
• 착공도면상 인접 대지경계선과의 이격거리: 2,150㎜ / 실제 건축된 이격거리: 430㎜
• 양평군 건축 조례상 다세대주택의 법정이격거리: 2m 이상(개구부 없는 경우 1m 이상)
• 이 사건 건물은 법정이격거리 위반을 이유로 준공검사 및 사용승인을 받지 못하는 상태
• 원고 A은 시공자 G을 상대로 별도 소를 제기하였고(수원지방법원 여주지원 2022가합11905), 항소심(수원고등법원 2024나14135)에서 G의 책임 70%를 인정하여 503,886,363원 지급 명령 판결이 2025. 2. 20. 확정됨

청구취지: 피고는 원고들에게 600,000,000원 및 지연손해금, 2023. 5. 13.부터 철거 완료일까지 월 1,212,070원 지급

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
건축법 제25조 제8항	공사감리자의 감리업무에 '설계도서에 따른 적합한 시공 여부 확인' 포함
건축법 시행령 제19조 제9항 제1호	공사감리자 수행 감리업무 — 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 확인
건축법 제21조 제3항	공사감리자는 시공자가 설계도서대로 공사하지 않을 경우 건축주에게 통지 후 시정·재시공 요청 의무
건축법 제58조	건축물 건축 시 인접 대지경계선으로부터 대통령령 및 지방자치단체 조례로 정하는 거리 이상 이격 의무
민법 — 채무불이행 손해배상	채무자의 채무불이행으로 발생한 손해 배상 책임

판례요지

• 감리의무 이행 기준: 공사감리자는 건축주에 대해 시공자가 설계도서대로 시공하는지 확인하고, 미시공 하자 또는 변경시공 하자를 발견한 경우 건축주에게 통지하고 시공자에게 시정·재시공을 요청할 채무를 부담함. 감리계약상 채무를 이행하지 않았는지는 당시 일반적인 공사감리자의 기술수준과 경험, 하자의 위치와 내용, 공사의 규모 등에 비추어 그러한 하자의 발견을 기대할 수 있었는지 여부에 따라 판단하여야 함(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다89320 판결, 대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결)
• 책임 제한 법리: 채무자가 채무불이행으로 손해배상책임을 지는 경우, 채권자에게 과실이 있거나 손해부담의 공평을 기하기 위한 필요가 있는 때에는 채무자의 책임을 제한할 수 있음(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다70688 판결)
• 부진정연대채무: 동일한 공사에서 공사감리자의 감리계약상 채무불이행 손해배상채무와 공사시공자의 도급계약상 채무불이행 손해배상채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무이므로 중첩되는 부분에 관하여 부진정연대채무 관계에 있음(대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다229023 판결)
• 부진정연대채무에서의 과실상계: 서로 별개 원인으로 발생한 독립된 채무가 부진정연대채무 관계에 있는 경우, 과실상계 시 반드시 채권자의 과실을 채무자 전원에 대하여 전체적으로 평가하여야 하는 것은 아님(대법원 2022. 7. 28. 선고 2017다16747, 16754 판결)

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 피고의 감리의무 위반 및 손해배상책임 성립

• 법리: 공사감리자는 건축주에 대해 미시공·변경시공 하자를 발견하여 통지·시정 요청할 채무를 부담하며, 이행 여부는 하자 발견 가능성 여부에 따라 판단
• 포섭:
  • 착공도면상 이격거리 2,150㎜ 대비 실제 이격거리 430㎜로, 착공도면 대비 1/5 수준의 현저한 차이이므로 경계표지목 기준으로 현장 방문·확인 시 육안 확인 가능
  • 시공자 G, 철거작업자 H 모두 제1심에서 "착공 시부터 이 사건 건물이 올라갈 때까지 경계표지목이 계속 있었다"고 증언
  • 피고 작성 공사감리보고서에는 "이격거리 현장조사 결과 적합" 표시 있으나, 통화녹취록에서 피고는 경계표지목의 존부·위치조차 파악하지 못한 것으로 드러남
  • 공사감리보고서의 사진 촬영 주체·일시, 1층 콘크리트 타설 작업일 등에 관한 피고 주장이 공사감리보고서 기재와 불일치하고, 피고 스스로도 일부 기재가 실제와 다름을 인정
  • 달리 피고가 적정한 수준의 감리업무를 수행하였다고 볼 만한 정황이 없음
• 증거:
  • 인정 근거: 갑 제9, 10, 15, 16, 20, 21, 24, 25호증, 제1심 증인 G·H의 각 증언, 이 사건 통화녹취록(2021. 12. 10.자, 2021. 12. 13.자), 공사감리보고서(2021. 1. 26.), 변론 전체의 취지
  • 피고 제출 을 제7호증 사진: 피고는 자신이 2020. 3. 21. 촬영했다 주장하나 G이 제1심에서 자신이 촬영한 것이라 증언하고 공사감리보고서에는 2020. 3. 27. 이후 촬영으로 기재되어 신빙성 부정됨
• 결론: 피고는 감리계약상 채무를 제대로 이행하지 아니하였고, 이로 인해 이 사건 건물이 법정이격거리 위반으로 준공검사 및 사용승인을 받지 못하게 되어 원고들에게 철거·재시공 손해 발생 → 손해배상책임 인정

쟁점 ② 원고 B, C의 당사자 적격

• 포섭: 원고 B, C은 이 사건 토지의 1/3 지분권자이고, 양평군수의 공사감리자 지정 통보의 수신인으로 원고들 전원이 기재됨. 이 사건 감리계약서 및 공사감리보고서의 '건축주'란에 원고들 전원이 기재되어 있고, 시공자 G이 발행한 영수증에도 상대방이 'A 외 2인'으로 기재됨
• 결론: 원고 B, C도 이 사건 건물의 건축주이자 감리계약의 당사자로서 손해배상청구권 인정

쟁점 ③ 면책사유(감리계약 제21조 제4호) 적용 여부

• 포섭: 제21조 제4호의 취지는 시공자가 독단적으로 공사를 진행하다 발생한 손해에 대해 정상적으로 감리업무를 수행한 공사감리자에게 책임을 묻지 않겠다는 것이지, 공사감리자의 감리의무 위반으로 발생한 손해까지 면책하기 위한 것이 아님
• 결론: 면책사유 해당하지 않음

쟁점 ④ 건축주의 이격거리 위반 지시 여부

• 포섭: G의 증언은 법정이격거리 위반에 관해 직접적인 책임을 부담하는 시공자의 증언으로 그대로 믿기 어렵고, H의 증언은 G으로부터 전해들은 것에 불과. 원고 A이 G에 대해 별도로 제기한 소에서도 G의 같은 주장이 받아들여지지 않음
• 결론: 원고 A이 G 또는 피고에게 법정이격거리 위반을 지시하였다고 인정할 증거 없음

쟁점 ⑤ 권리남용 여부

• 포섭: 피고가 인접 토지를 매수·취득하여 양도 제안을 하였으나, 피고 제출 증거 및 사정만으로는 원고들의 청구가 권리남용으로 허용될 수 없다고 볼 수 없음
• 결론: 권리남용 주장 배척

쟁점 ⑥ 손해 범위

• 포섭:
  • 철거·폐기물처리비용 94,066,000원, 재건축비용 600,000,000원: 감정인 I에 대한 감정촉탁결과 및 갑 제2호증에 의해 인정, 피고의 채무불이행과 상당인과관계 있는 손해로 인정
  • 차임 상당 손해(96,446,040원, 2021. 3. 18. ~ 2023. 5. 12.): 통상손해로 볼 수 없고, 피고가 해당 손해 발생 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거 없으며, 원고들이 이 사건 건물을 본래 용도로 사용·수익하지 못한 손해가 청구 금액에 이른다고 보기도 어려움 → 배상 범위 제외
• 결론: 배상 범위는 철거·폐기물처리비용(94,066,000원) + 재건축비용(600,000,000원)으로 한정

쟁점 ⑦ 피고의 책임 제한

• 법리: 채권자 과실이 있거나 손해부담의 공평을 기하기 위한 필요가 있는 때에는 채무자의 책임 제한 가능. 부진정연대채무의 경우 채권자 과실을 채무자 전원에 대해 전체적으로 평가할 필요 없음
• 포섭:
  • 피고가 감리업무 착수 전에 이미 이 사건 공사가 착공되어 일부 시공 중이었던 것으로 보임
  • 원고들이 건축주로서 설계도서를 주의 깊게 살펴보고 시공 과정을 확인하였더라면 법령 위반 시공 사실을 알 수 있었음에도 확인을 제대로 하지 않은 과실이 손해 발생·확대의 한 원인
  • 비상주감리인 피고는 시공자와 비교하여 위법상태 형성에 대한 직접적인 기여가 낮고, 이 사건 공사 전 과정을 상시 통제하는 데 현실적 한계 존재
  • 위법한 상태로 이 사건 건물을 직접 건축한 시공자의 책임과 동일하거나 준하는 책임을 묻는 것은 각자의 역할 및 피고가 지급받은 보수액(8,000,000원) 등에 비추어 형평에 부합하지 않음
• 결론: 피고의 책임을 손해의 30%로 제한
  • 재건축비용 600,000,000원 × 30% = 180,000,000원 (원고 청구 범위 내)
  • 철거·폐기물처리비용 94,066,000원 × 30% = 28,219,800원
  • 합계: 208,219,800원 및 2023. 9. 1.부터 판결 선고일(2026. 5. 14.)까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급 명령

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참조: 수원고등법원 2026. 5. 14. 선고 2024나13964 판결