2025다220052 대법 "오피스텔 분양계약 해제조항, 명확히 적힌 대로 해석해야"
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 오피스텔 분양계약의 약정해제조항이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령 수령을 해제사유로 명확히 규정한 경우, 시정명령 원인 위반사항의 경중·계약목적 달성 영향 등을 추가 요건으로 해석할 수 있는지 여부
- 처분문서인 약정해제 조항의 문언이 명확한 경우 그 해석 기준
소송법적 쟁점
- 원심이 약정해제권에 관한 계약 내용의 해석 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤는지 여부
2) 사실관계
- C는 2020. 12. 28. 피고(주식회사 B)와 이 사건 오피스텔 제3203호를 3억 9,180만 원에 분양받는 분양계약 체결
- 원고(A)는 2022. 5. 23. C의 수분양자 지위 승계
- 이 사건 분양계약 제6조 제4항 제2호(이하 '이 사건 해제조항')는 "수분양자는 분양자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다"고 규정
- 피고는 2023. 12. 29. 대구광역시 달서구청장으로부터 분양광고안 내용 누락(건축물분양법 시행령 제8조 제1항 제5호의3 각목에 따른 지구단위계획 수립 여부 및 교육환경보호구역 설정 여부 관련 사항 누락)을 이유로 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령(이하 '이 사건 시정명령') 수령
- 원고는 2024. 3. 14. 제1심법원에 '피고가 이 사건 시정명령을 받은 것이 이 사건 해제조항에서 정한 약정해제 사유에 해당하므로 분양계약을 해제한다'는 취지가 담긴 소장 제출, 그 부본이 2024. 4. 2. 피고에게 송달됨
- 원고는 계약금 반환 등을 청구함
원심 판단
- 원고가 이 사건 해제조항에 따라 계약을 해제하려면 시정명령 수령만으로 부족하고, 위반사항이 계약 목적 달성을 어렵게 하거나 원고가 그 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중대한 것이어야 하는데, 이 사건 시정명령은 경미한 위반으로 인한 것이므로 원고는 해제조항에 따라 계약을 해제할 수 없다고 판단
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 건축물분양법 제6조 제4항 및 동 시행령 제9조 제1항 제11호 가목 | 분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 분양계약서에 기재하도록 규정 |
| 건축물분양법 제9조 | 시정명령 부과 근거 |
| 건축물분양법 시행령 제8조 제1항 제5호의3 | 분양광고에 포함하여야 할 사항(지구단위계획 수립 여부 및 교육환경보호구역 설정 여부 등) 규정 |
판례요지
- 약정해제 사유의 해석 원칙: 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 약정에 의해 해제·해지할 수 있는지 및 효력은 계약에서 약정한 내용에 따라 결정됨. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 의사해석 문제로서, 계약 체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석해야 함
- 해제사유가 계약에 특유한 경우 고려 요소: 해제사유가 일반적 채무불이행이 아니라 계약에 특유한 해제사유를 명시하고 있으며, 어느 일방의 채무이행에만 관련되거나 채무이행의 최고가 무의미한 해제사유가 포함된 경우 이를 당사자의 진정한 의사 판단 시 고려할 필요 있음
- 처분문서의 문언 해석 원칙: 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서로 작성한 경우 그 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하고, 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 때에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 함 (대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결 등 참조)
4) 적용 및 결론
이 사건 해제조항의 성격 및 문언 해석
- 법리: 약정해제 사유를 처분문서로 명확히 규정한 경우 특별한 사정이 없는 한 문언대로 해석하여야 하고, 문언을 벗어난 해석이 법률관계에 중대한 영향을 미칠 때에는 더욱 엄격하게 해석해야 함
- 포섭:
- 이 사건 해제조항은 일반적인 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 동 시행령 제9조 제1항 제11호 가목의 규정에 따라 이 사건 분양계약에 특유한 해제사유로 마련된 것임
- 이 사건 해제조항의 문언은 '분양자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다'는 것으로 객관적 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있음
- 문언의 객관적 의미와 달리 시정명령 원인이 된 위반사항의 경중이나 계약체결 의사 및 계약 목적 달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권 발생 여부를 따져보아야 한다는 내용으로 해석하기는 어려움
- 증거: 이 사건 분양계약 제6조 제4항 제2호(처분문서), 피고가 2023. 12. 29. 대구광역시 달서구청장으로부터 받은 건축물분양법 제9조에 따른 이 사건 시정명령
- 결론: 원심이 시정명령의 위반사항이 중대한 경우에만 해제권이 발생한다고 해석한 것은 약정해제권에 관한 계약 내용의 해석 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음 → 원심판결 파기, 대전지방법원에 환송
참조: 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220052 판결
