2025구합56636 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주택법상 사업계획승인 대상 공동주택이 민간임대주택법 제2조 제2호 제나목 요건을 충족하여야만 민간건설임대주택으로 등록 가능한지, 아니면 제가목 요건만으로도 가능한지
• 임대리츠 구조에서 주택을 매수한 부동산투자회사(원고)가 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목의 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택' 요건을 충족하는지
• 이 사건 주택이 '임대를 목적으로' 건설된 주택에 해당하는지

소송법적 쟁점

• 임대사업자 등록사항 변경신고(주택 구분 '매입'→'건설') 반려처분의 적법 여부
• 유사한 임대리츠 사업에 민간건설임대주택 등록을 허용한 행정청의 선례가 있는 경우 평등의 원칙 위반 여부

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2) 사실관계

• B가 2011. 11. 14. 화성시 소재 61,355㎡ 지상에 총 1,069세대 민간분양 주택건설사업계획승인을 받아 사업 추진; 이후 수차례 변경승인을 거쳐 사업시행자가 C(관리형토지신탁 수탁자)로 변경됨
• C가 2018. 5. 8. 8차 변경승인(13개동 총 1,185세대)을 받아 이 사건 주택 건설; 2018. 5. 31. 주택법에 따른 사용검사 완료
• 정부의 '뉴스테이'(기업형 임대주택) 정책 시행(2015. 8. 28. 민간임대주택법 전부개정) 후, 원고는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리 부동산투자회사로 설립되어 '이 사건 주택 선매입 후 임대·운용 및 매각'을 영업인가 내용으로 함
• 원고는 2016. 5. 10. D(사업제안자)·C(자산관리회사)·E 등과 이 사건 주택 임대리츠 사업약정 체결; 원고·C 간 이 사건 주택 매매계약(매매대금 약 4,149억 원) 체결
• 이 사건 주택 매매계약상 C가 사업시행자로서 주택 신축, B가 인허가·사업비 조달 책임, 원고는 신축 완료 후 C로부터 주택 매수(전문); 원고는 매수인으로서 건축 스펙 변경 동의권·하자보증보험 채권자 지위·사용승인 지체 시 손해배상청구권·계약해제권 보유
• 원고는 C로부터 소유권이전등기를 마친 뒤 2018. 7. 23. 주택 구분 '매입', 주택 종류 '기업형임대'로 임대사업자 등록사항 변경등록 완료
• 원고는 피고(서울특별시 강남구청장)에게 임대사업자 등록사항 중 주택 구분을 '매입'→'건설'로 변경하는 등록사항 변경신고 제출
• 피고는 2025. 12. 11. '원고는 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항 제2호 다목의 매매계약 체결자로서 매입임대주택으로 등록 완료한 상태이므로 건설로 변경 불가'를 이유로 위 변경신고를 반려(이 사건 반려처분)

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민간임대주택법 제2조 제1호	민간임대주택 = 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택; 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분
민간임대주택법 제2조 제2호 가목	민간건설임대주택 = 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
민간임대주택법 제2조 제2호 나목	민간건설임대주택 = 주택법 제4조 등록 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
민간임대주택법 제2조 제3호	민간매입임대주택 = 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택
민간임대주택법 제5조 제1·2·3항	임대사업자 등록 및 변경신고 절차; 민간건설임대주택·민간매입임대주택 구분 등록 의무
민간임대주택법 시행령 제4조 제2항	임대사업자로 등록할 수 있는 자의 유형; 사업계획승인 취득자·건축허가 취득자·매매계약 체결자 등 열거
주택법 제15조	30세대(또는 50세대) 이상 주택건설사업 시행자는 사업계획승인 필수

판례요지

• 제가목과 나목의 관계: 주택법상 사업계획승인 대상인 공동주택이라도 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 경우'라면 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목의 민간건설임대주택으로 등록될 수 있음. 반드시 제나목 요건만을 충족하여야 하는 것은 아님

  • 근거 ①: 제가목은 대상 주택에서 사업계획승인 대상 주택을 배제하지 않음
  • 근거 ②: 제나목(미분양주택의 건설임대주택 인정)은 1996. 12. 30. 임대주택법 개정으로 신설된 것으로, 신설 전에도 임대사업자가 임대 목적으로 건설하여 임대하는 주택은 사업계획승인 대상 여부와 무관하게 건설임대주택으로 인정되었음
  • 근거 ③: 제나목은 최초 분양 목적으로 사업계획승인을 받아 건설하였으나 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택을 대상으로 하는 별도 유형이고, 임대 목적으로 건설한 경우는 제가목이 적용됨

• 이 사건 주택의 제가목 해당 여부: 이 사건 주택은 제가목의 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택'에 해당하지 않음

  • 근거 ①: 주택건설사업의 사업시행자는 B(최초) → C(최종)이고, 원고는 C로부터 주택을 매수하여 소유권을 취득한 것에 불과함
  • 근거 ②: 매매계약상 원고는 신축 완료 후 매수하는 지위이고(전문, 제1.1조), 인허가·사업비 조달 책임은 B가 부담하며(제4.1조, 제13.1조), 원고가 주택건설사업 주체로서의 의무·책임을 부담한다고 볼 수 없음
  • 근거 ③: 원고의 영업인가 내용 자체가 '선매입 후 임대·운용 및 매각'으로, 매입 방식임을 스스로 신고함
  • 근거 ④: 이 사건 주택건설사업은 최초 승인 당시부터 주택형별이 '민간분양'이었고 전체 주택이 원고에게 매도되었으며, 원고는 공급계약상 수분양자 지위에 있음
  • 근거 ⑤(원고 주장 배척): 임대리츠 사업약정상 역할 분담은 내부 약정에 불과하고 대외적으로 주택법상 사업계획승인 등 책임을 부담한다고 볼 수 없음; 공사 현장점검 요청·기성금 통지 수취 등은 매수인으로서의 권리행사이지 건설 주체의 통제·관리로 볼 수 없음; 매매대금이 공사대금으로 사용된 것은 매매계약 제13.6조에 따른 것이고 사업성패 위험은 B가 부담함(계약 해제·손해배상청구권 보유)

• 평등의 원칙: 유사한 임대리츠 구조의 G 관련 선례가 있더라도, 이 사건 주택이 제가목 요건을 충족하지 아니하는 이상 피고가 동일한 기준에 따라야 할 의무는 없으므로 평등의 원칙 위반이 아님

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4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 제가목과 제나목의 적용 관계

• 법리: 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목은 사업계획승인 대상 주택을 배제하지 않고, 제나목은 미분양주택 구제를 위한 별도 유형으로 1996년 신설된 것이므로, 두 요건은 택일적·병존적 요건임
• 포섭: 이 사건 주택은 총 1,185세대로 주택법상 사업계획승인 대상이나, 피고의 주장대로 반드시 제나목만 적용된다고 볼 수 없음
• 결론: 이 사건 주택도 제가목 요건을 충족하면 민간건설임대주택으로 등록 가능. 피고의 이 부분 주장 배척

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쟁점 ②: 이 사건 주택의 제가목 민간건설임대주택 해당 여부

• 법리: 제가목은 '임대사업자에 의하여' '임대를 목적으로' 건설된 주택임을 요건으로 함
• 포섭:
  • 주택법상 사업계획승인을 받은 사업주체는 B(최초) → C(최종)이고, 이 사건 주택은 C에 의하여 건설되었으며, 원고는 C로부터 매매로 소유권을 취득함 → '임대사업자가 건설'한 주택이 아님
  • 원고의 임대리츠 사업약정상 역할 분담은 내부 약정에 불과하고, 매매계약상 원고의 권리(건축 스펙 변경 동의권, 하자보증보험 채권자 지위, 사용승인 지체 시 손해배상청구·계약해제권)는 모두 매수인으로서의 권리이지 건설 주체의 권리가 아님
  • 이 사건 주택건설사업은 최초 '민간분양' 목적으로 승인받아 진행되었고, 원고는 수분양자 지위에서 주택 전체를 취득함 → '임대를 목적으로' 건설된 주택이 아님
  • 원고가 부동산투자회사법상 영업인가 신청 시에도 '선매입 후 임대·운용'을 운영방식으로 신고함 → 원고 스스로도 매입 구조임을 확인
• 증거:
  • 이 사건 주택 매매계약 전문, 제1.1조, 제4.1조(c), 제6.1조, 제11.2조(a), 제12.1조(a)(iii), 제13.1조, 제13.6조 (갑 제6호증)
  • 이 사건 주택 임대리츠 사업약정 표지·제3조·제5조 (갑 제5호증)
  • 원고의 부동산투자회사법 영업인가 신청 내용
  • 공급계약상 원고를 수분양자로 기재한 부분 (갑 제6호증 78/99면 이하)
  • 한국토지주택공사의 2017. 11. 현장점검 결과 통지 및 원고의 D에 대한 사전조치 요청 공문 (갑 제18호증)
  • 갑 제17호증 내지 제20호증
• 결론: 이 사건 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 제가목의 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택'에 해당하지 않음. 원고의 주장 배척

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쟁점 ③: 평등의 원칙 위반 여부

• 법리: 선례가 존재하더라도 당해 처분 대상이 법령 요건을 충족하지 아니하는 이상 동일 기준 적용 의무 없음
• 포섭: G 관련 선례가 있더라도 이 사건 주택이 제가목 요건을 충족하지 못하므로 피고가 동일한 기준에 따라야 할 의무 없음
• 결론: 이 사건 반려처분이 평등의 원칙에 반하지 않음

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최종 결론: 이 사건 반려처분은 적법. 원고의 청구 기각

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참조: 서울행정법원 2026. 5. 27. 선고 2025구합56636 판결