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[형사] 무자본 갭투자 다가구주택 전세보증금 사기 징역형
AI 요약
2026고단217 다가구주택 전세보증금 돌려막기 사기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 무자본 갭투자 방식 임대사업자가 보증금 반환 능력 없음을 고지하지 않은 채 임대차계약을 체결한 행위가 사기죄의 기망행위에 해당하는지 여부
- 임대차계약 만료 후 재계약·연장 시점의 보증금 반환 불가 고지 의무 위반이 편취 고의 및 기망행위를 구성하는지 여부
소송법적 쟁점
- 피해자 별 포괄일죄 성립 여부
- 배상명령신청의 각하 요건(피고인 배상책임 범위 명백 여부)
2) 사실관계
- 피고인은 2013년경 신용불량 상태에서 자기 자본 없이 계부 C·친형 D 명의로 토지를 매수하여 다가구주택을 신축하고, 임차인들로부터 받은 전세보증금과 담보대출금으로 새로운 주택 신축·매수자금을 충당하는 이른바 '무자본 갭투자 수법'으로 임대업 영위
- 피고인·C·D 명의로 다수의 다가구주택 보유, 일정한 소득이나 보유 자금 없이 받은 보증금을 세금·공사대금·대출이자 등으로 사용할 계획이었고, 새로운 세입자가 나타나지 않으면 기존 임차인에게 보증금 반환 불가한 구조('보증금 돌려막기')
피해자 E 범행
- 피고인은 2020. 5. 14.경 D 소유 김해시 소재 건물에 관하여 피해자 E와 보증금 6,000만 원, 계약기간 2022. 5. 28.까지 임대차계약 체결
- 보증금 반환 불가 사실 고지 없이 D 명의 계좌로 합계 6,000만 원 편취
피해자 B 범행
- 피고인은 2020. 11. 16.경 피고인 소유 김해시 소재 건물에 관하여 피해자 B와 보증금 1억 1,000만 원, 계약기간 2022. 11. 20.까지 임대차계약 체결
- 이후 2022. 10. 28.경 재계약(월 임대료만 변경) 체결 시에도 보증금 반환 불가 사실 고지 없이 피고인 명의 계좌로 합계 1억 1,000만 원 편취
피해자 M 범행
- 피고인은 2015. 5. 15.경 피고인 소유 건물에 관하여 피해자 M와 보증금 6,000만 원 임대차계약 체결, 이후 2021. 5. 30.경 보증금 8,000만 원으로 재계약(기간 2023. 5. 29.까지)
- 2023. 5. 17.경 "3개월만 계약 연장하자, 그 후에는 꼭 전세보증금을 돌려주겠다"고 말하면서 연장
- 보증금 반환 불가 사실 고지 없이 피고인 명의 계좌 및 현금으로 합계 8,000만 원 편취
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|---|
| 구 형법(2025. 12. 23. 법률 제21231호로 개정되기 전의 것) 제347조 제1항 | 사람을 기망하여 재물을 편취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금 |
| 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조 | 경합범가중 — 가장 중한 죄에 정한 형에 가중 |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호 | 배상책임 범위가 명백하지 않은 경우 배상명령신청 각하 |
판례요지
- 피고인이 무자본 갭투자 방식으로 운영하면서 새로운 세입자 미확보 시 보증금 반환이 불가능하다는 사실을 고지하지 않고 임대차계약을 체결한 것은 사기죄의 기망행위에 해당함
- 피해자별로 수회의 금전 수수가 있었으나 동일한 기망 행위에 기한 것이므로 피해자 별로 포괄하여 하나의 사기죄 성립
- 배상책임 범위가 명백하지 아니하여 배상명령신청 각하
4) 적용 및 결론
쟁점 1 — 보증금 반환 불능 미고지의 기망행위 해당 여부
- 법리: 사기죄의 기망행위는 재산상 거래에서 상대방의 착오를 유발하는 일체의 언동을 포함하며, 임대차계약 시 보증금 반환 능력 없음을 알면서 이를 고지하지 않는 부작위도 기망에 해당할 수 있음
- 포섭: 피고인은 자기 자본 없이 무자본 갭투자 방식으로 다수 건물을 보유하고, 수취한 보증금을 세금·공사대금·대출이자 등으로 유용하였으며, 새로운 세입자 미확보 시 기존 임차인에게 보증금을 반환할 자력이 없었음. 그럼에도 E·B·M와 임대차계약 및 재계약 체결 시마다 보증금 반환 불가 사실을 고지하지 않고 약정대로 반환해줄 것처럼 행세함
- 증거: 피고인의 법정진술, 피해자 B·E·M 각 진술조서, 각 부동산임대차계약서·표준임대차계약서(재계약), 각 등기사항전부증명서(말소사항 포함), 각 송금확인증·입금증·거래내역조회, 수사보고(피의자의 기망행위 및 편취고의 관련)
- 결론: 피해자 E에 대해 6,000만 원, 피해자 B에 대해 1억 1,000만 원, 피해자 M에 대해 8,000만 원 사기죄 성립. 피해자별 포괄일죄로 구성. 경합범가중하여 징역 2년 6월 선고
쟁점 2 — 배상명령신청 각하
- 법리: 소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호에 따라 피고인의 배상책임 범위가 명백하지 않으면 배상명령신청 각하
- 포섭: 본 사안에서 피고인의 배상책임 범위가 명백하지 아니함
- 결론: 배상신청인 B의 배상명령신청 각하
양형 판단
- 불리한 정상: 다가구주택 임대차보증금 사기는 경제적 취약계층 다수에게 회복 곤란한 재산상 손해를 끼치고 주거 안정을 위협하며 주택임대차 거래의 사회적 신뢰를 훼손하는 중대 범죄임. 피해 대부분 미회복
- 유리한 정상: 피고인이 잘못을 인정하고 반성함. 동종 전력 및 벌금형 초과 형사처벌 전력 없음. 피해자 E는 일부 피해 회복. 처음부터 확정적 고의로 사기를 계획한 것이 아니라 무모한 임대사업 영위 중 부동산 시가 상승에 편승하여 범행에 이른 것으로 보임
참조: 창원지방법원 2026. 6. 10. 선고 2026고단217 판결