주택임차인의 임차목적물 반환의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무가 동시이행관계에 있는지 여부가 문제 된 사건[대법원 2026. 6. 24. 선고 중요판결]

2026다201978 주택임차인의 임차목적물 반환의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무가 동시이행관계에 있는지 여부가 문제 된 사건

실체법적 쟁점

주택임차인의 임차목적물 인도의무(임대차계약에서 발생)와 주택도시보증공사(이하 '피고')의 보증채무 이행의무(보증계약에서 발생)가 별개 계약에서 발생한 의무임에도 동시이행관계에 있는지 여부
동시이행관계에 있는 경우, 임차인이 임차목적물을 인도하거나 그 이행을 제공하지 않는 한 피고가 이행지체 책임을 지지 않는지 여부
이행지체 면책을 위해 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 명시적으로 행사하여야 하는지 여부

소송법적 쟁점

원고는 2021. 3. 7. 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 3억 4,000만 원, 임대차기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지로 하는 임대차계약을 체결함
원고는 피고(주택도시보증공사)와, 위 임대차계약에 따라 임대인이 부담하는 임대차보증금 반환채무에 대하여 피고가 보증채무를 부담하는 내용의 보증계약을 체결함
원고가 소외 1을 대리한 소외 2에게 임대차계약의 갱신을 원하지 않는다는 의사를 표시함에 따라 이 사건 임대차계약은 2023. 4. 7. 종료함
원심(서울고등법원)은 피고가 원고에게 보증채무액 3억 4,000만 원 및 이에 대한 2023. 10. 14.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단함
기록상 이 사건 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 자료 없음

적용법령

조문	요지
이 사건 약관 제10조 제1항	피고의 보증채무 이행의무와 원고의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있음을 규정
민법 제536조 (동시이행의 항변권)	쌍무계약에서 쌍방 채무가 동시이행관계에 있는 경우, 일방은 상대방의 이행 제공 전까지 이행 거절 가능하며, 이행지체 책임 면제

판례요지

보증채무 이행의무 확인: 원고가 소외 2에게 갱신거절 의사를 표시함으로써 임대차계약은 2023. 4. 7. 종료하였고, 피고는 보증계약에 따른 보증채무를 이행할 의무가 있음. 원심의 동시이행항변권 관련 석명의무 위반, 현명 방식 법리오해, 심리미진 주장은 이유 없음
동시이행관계 인정 법리:
- 피고의 원고에 대한 의무는 형식적으로는 보증계약에 따른 지급의무이나, 그 실질은 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하게 볼 수 있음
- 이 사건 약관 제10조 제1항에서 피고의 보증채무 이행의무와 원고의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계임을 명정하고 있음
- 위 사정을 종합하면, 별개 계약에서 발생한 의무임에도 쌍무계약에 있어서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있음
이행지체 면책의 요건:
- 원고가 임대인에게 이 사건 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지, 피고는 보증채무를 이행하지 않더라도 이행지체 책임을 지지 않음
- 이행지체 면책은 지체책임의 면책을 주장하는 자가 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것이 아님 (대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 참조)

법리: 임대차계약의 적법한 종료 시 보증계약에 따른 피고의 보증채무 이행의무 발생
포섭: 원고가 소외 1을 대리한 소외 2에게 갱신거절 의사를 표시하여 임대차계약이 2023. 4. 7. 종료하였으므로, 피고는 보증채무를 이행할 의무 있음. 동시이행항변권 관련 석명의무 위반·현명 방식 법리오해·심리미진 주장은 원심 판단에 영향을 미친 잘못 없음
증거: 원심판결 이유 및 기록
결론: 상고 기각 — 피고의 보증채무 이행의무 인정

법리: 원고의 임차목적물 인도의무와 피고의 보증채무 이행의무는 별개 계약에서 발생하더라도 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있으므로, 원고의 인도 또는 이행제공 전까지 피고는 이행지체 책임을 지지 않음. 이 면책 효과는 항변권의 재판상·재판 외 행사 여부와 무관하게 발생함
포섭:
- 피고의 의무는 형식적으로 보증계약상 지급의무이나, 실질은 임대차계약상 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일
- 이 사건 약관 제10조 제1항이 양 의무의 동시이행관계를 명정하고 있음
- 위 사정을 종합하면 쌍무계약상 동시이행관계와 동일하게 취급됨
증거: 기록상 이 사건 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 자료를 찾아볼 수 없음
결론: 원심이 인도 여부에 관한 아무런 심리 없이 지연손해금 지급을 명한 것은, 동시이행관계에 있는 채무의 이행지체책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있음 → 원심판결 중 지연손해금 부분 파기환송

참조: 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결