3기 이상 차임 연체를 이유로 한 상가건물 임대차계약 해지의 의사표시 도달 전 연체차임이 변제된 경우 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부가 문제 된 사건[대법원 2026. 6. 24. 선고 중요판결]

2024다320215 3기 이상 차임 연체를 이유로 한 상가건물 임대차계약 해지의 의사표시 도달 전 연체차임이 변제된 경우 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부가 문제 된 사건

실체법적 쟁점

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 계약해지권의 발생 기준 시점 — 차임연체액이 3기에 달한 시점(해지권 발생 시점) 기준인지, 해지 의사표시 도달 시점(해지권 행사 효력 발생 시점) 기준인지 여부
해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 일방적으로 연체 차임 일부를 지급한 경우, 임대인의 계약해지권이 소멸하는지 여부

소송법적 쟁점

원고(임대인)와 피고(임차인) 사이에 상가건물 임대차계약 체결됨
피고가 3기 이상 차임을 연체함
원고가 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 임대차계약 해지의 의사표시를 소장에 기재하여 제기함
소장 부본이 피고에게 송달되기 전에 피고가 연체 차임 중 일부를 일방적으로 지급함
원고는 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없음
원심(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결)은 원고의 계약해지권이 소멸하지 않았고 소장 부본 송달 시 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단함
피고가 상고

적용법령

조문	요지
상가건물 임대차보호법 제10조의8	임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있음

판례요지

'임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권이 발생함
계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액 달성 여부를 판단할 것이 아님
따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상, 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수 없음

쟁점: 소장 부본 송달 전 임차인의 일방적 차임 지급으로 해지권이 소멸하는지 여부

법리: 차임연체액이 3기에 달하면 그 시점에 즉시 해지권 발생; 해지 의사표시 도달 시점(효력 발생 시점)이 아닌 해지권 발생 시점 기준으로 3기 달성 여부 판단
포섭:
- 피고는 소장 부본 송달 전 연체 차임 일부를 지급하여 연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다고 주장
- 그러나 원고가 해지권을 행사한 당시 이미 3기 이상 차임연체 상태가 존재하였으므로 해지권은 이미 발생한 상태였음
- 피고의 차임 지급은 임대인 동의 없는 일방적 지급이었고, 원고가 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어 "특별한 사정"이 인정되지 않음
- 따라서 소장 부본 송달 전 일방적 차임 지급만으로는 이미 발생한 임대인의 계약해지권이 소멸하지 않음
증거: 원심 판시 사실관계를 기초로, 원고가 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없다는 판단이 근거; 본문에 구체적 증거 목록은 명시된 바 없음
결론: 소장 부본이 피고에게 송달된 때 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지됨; 원심 판단 정당; 상고 기각, 상고비용 피고 부담

참조: 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결