[민사] 분양계약 입주예정일 자동연장조항 설명의무 위반·무효

2025나208951 분양계약 매매대금반환 (약관법 설명의무 위반)

1) 쟁점

실체법적 쟁점

분양계약 제14조 제6항(입주예정일 자동연장조항)이 약관법 제3조 제3항의 설명의무 대상인 '중요한 내용'에 해당하는지 여부
피고들이 위 자동연장조항에 관하여 설명의무를 이행하였는지 여부
자동연장조항이 무효·주장불가 시 분양계약 제5조 제3항 제1호 약정해제 사유 충족 여부
분양계약 제14조 제2항의 책임제한약정(신탁재산 한도 책임)이 약관법상 설명의무 대상인지, 피고들이 이를 이행하였는지 여부
피고 I(시행위탁자)가 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무를 부담하는지 여부

소송법적 쟁점

계약 해제 후 원상회복 금전에 대한 이자(약정이율 연 2%)와 이행지체 이후 지연손해금(상사법정이율 연 6%)의 구별 및 적용시점
위약금 청구의 이행지체 기산점(이행청구 수령 다음날)

2) 사실관계

피고 H 주식회사(분양사업자·수탁자)와 피고 주식회사 I(시행위탁자)가 관리형 토지신탁 구조하에 이 사건 오피스텔을 분양함
원고 4인은 피고 H과 분양계약 체결; 계약금(계약시), 중도금(2021. 11. 22. ~ 2022. 2. 5. 사이), 잔금(입주지정일) 납부 구조; 입주예정일 "2024년 2월 예정"
분양계약 제5조 제3항 제1호: 분양사업자 귀책으로 입주가 입주예정일로부터 3개월 초과 지연 시 수분양자 해제권 발생
분양계약 제14조 제6항(자동연장조항): 시공사가 책임준공의무 불이행 시 피고 H이 이를 대신 이행하는 경우 준공예정일·입주예정일 최대 6개월 자동 연장, 수분양자는 이를 인지함
분양계약 제14조 제2항(책임제한약정): 피고 H의 분양계약상 제반 의무는 신탁재산 한도 내에서만 부담
이 사건 오피스텔 사용승인일 2024. 6. 13.; 입주안내문(2024. 6. 24. 입주 개시) 발송일 2024. 6. 18.
입주예정일 2024. 2. 29.(말일) 기준으로 3개월 초과 시점인 2024. 5. 29. 이후에도 입주 불가
원고들이 2024. 6. 4. 내용증명으로 분양계약 해제 의사표시
원고들의 위약금 청구는 2025. 6. 3.자 청구취지·청구원인 변경신청서로 추가; 부본 송달일 2025. 6. 11.

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항·제4항	사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 위반 시 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없음
약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항·제2항 제1호	고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 무효
민법 제387조 제2항	이행기 정함이 없는 채무는 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체
민법 제548조 제2항	계약 해제 시 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자 가산
상법 법정이율(연 6%)	상행위로 인한 채권의 법정이율
소송촉진 등에 관한 특례법	판결 선고 후 미지급 채무에 대한 연 12% 지연손해금
신탁법 제38조	수탁자의 수익자에 대한 유한책임 규정

판례요지

설명의무 대상 '중요한 내용' 판단기준: 사회통념상 고객이 계약 체결 여부나 대가 결정에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항임 (대법원 2007마1328 결정 참조)
설명의무 면제 요건: 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나, 법령이 정한 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항에 대해서는 설명의무 없음 (대법원 2013다217108, 2016다277200 참조)
설명의무 면제 중 '거래상 일반적이고 공통된 것' 요건은 해당 거래계에서의 통용 여부 측면에서, '충분히 예상할 수 있는 사항' 여부는 특정 고객의 개별적 예측가능성 측면에서 판단 (대법원 2016다276177 참조)
설명의무 입증책임: 사업자에게 있음 (대법원 98다17688 참조)
자동연장조항 설명의무 대상 해당: 입주예정일은 주거 이전·자금조달 계획의 기준이며 3개월 초과 지연 시 해제사유와 직결되므로 계약 체결 여부 결정에 직접 영향; 자동연장조항은 시공사 측 사정으로 발생한 준공·입주 지연 위험을 수분양자에게 이전하는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용을 포함하며, 일반 수분양자로서는 별도 설명 없이 신탁회사가 책임준공의무 대신 이행 시 입주예정일 6개월 자동 연장을 예상할 수 없음
책임제한약정 설명의무 대상 해당: 관리형 토지신탁 수탁자가 수분양자에 대해 신탁재산은 물론 고유재산으로도 책임지는 것이 원칙인데, 책임한도를 신탁재산으로 제한하는 것은 수분양자의 계약 체결 결정에 직접 영향을 미치며, 신탁업계에서 통용된다 하더라도 일반 수분양자로서는 예상 불가; 신탁법 제38조가 수탁자의 수익자에 대한 유한책임을 규정하나 수분양자(채권자)에 대한 책임까지 제한하는 것은 법령의 되풀이·부연을 넘음 (대법원 2023다280945 참조)
약정이율과 지연손해금 구별: 계약 해제 시 반환 금전에 가산되는 이자는 부당이득반환의 성질; 이행지체 이후에는 지연손해금률 적용; 이자에 관한 약정이 있으면 이행지체 지연손해금도 약정이율에 의하되, 약정이율이 법정이율보다 낮으면 법정이율로 청구 가능 (대법원 2000다9123, 2006다14363, 2009다85342 참조)

4) 적용 및 결론

① 자동연장조항의 효력 및 약정해제 성립 여부

법리 약관법 제3조 제3항 위반 시 사업자는 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없으며, 설명의무 이행의 입증책임은 사업자에게 있음.

포섭

이 사건 자동연장조항은 '계약 체결 여부와 대가 결정에 직접적 영향을 미치는 사항'에 해당함: 입주예정일은 주거이전·잔금 자금조달의 기준이고, 3개월 초과 지연 시 수분양자 해제권의 발동 여부와 직결됨
수분양자에게 일방적으로 불리: 시공단 책임준공 불이행이라는 사업주체 측 사정으로 발생한 지연 위험을 수분양자가 그대로 부담하는 구조
일반적 예상 불가: 부동산 거래 경험이 많지 않고 관리형 토지신탁 전문지식이 없는 일반 수분양자로서는 별도 설명 없이 신탁회사 책임준공 대신 이행 시 6개월 자동 연장을 충분히 예상할 수 없음

증거

원고들이 분양계약 체결 과정에서 자동연장조항의 존재·내용·법적 효과에 관하여 명시적·적극적 설명을 들었다는 증거 없음
계약서 말미 일반·포괄적 확인 서명만으로 개별 약관 조항에 관한 구체적·실질적 설명이 이루어졌다고 볼 수 없고, 위 확인 문구에 자동연장조항이 열거되어 있지도 않음
제14조 서두의 굵은 글씨 표시는 계약서 전체가 매우 작은 글씨의 23개 조항으로 이루어진 3장짜리 계약서에서 단순 강조에 불과하며, '특약사항' 별도 란 등 육안으로 쉽게 확인할 만한 표시 없음; 비교적 큰 활자만으로 설명의무 이행 인정 불가 (대법원 2010다19990 참조)
분양계약 표지의 '입주예정일 변경 가능' 일반 기재는 자동연장 예고로 볼 수 없음

결론 피고들은 자동연장조항에 관한 약관법상 설명의무를 이행하지 않았으므로, 약관법 제3조 제4항에 따라 원고들에 대해 자동연장조항을 계약 내용으로 주장할 수 없음. 입주예정일은 2024. 2. 29.(말일)이고, 이 사건 오피스텔 사용승인은 2024. 6. 13.이며 이는 3개월 초과 지연에 해당; 분양자 귀책으로 제5조 제3항 제1호 약정해제 사유 발생. 원고들의 2024. 6. 4. 해제 의사표시에 의해 분양계약 적법 해제됨.

② 책임제한약정(신탁재산 한도)의 효력

법리 약관법 제3조 제3항 위반 시 사업자는 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없음.

포섭

관리형 토지신탁 수탁자는 수분양자에 대해 신탁재산은 물론 고유재산으로도 책임짐이 원칙인데, 책임제한약정은 이 책임을 신탁재산 한도로 제한하는 것으로서 계약 체결 결정에 직접 영향
신탁업계 통용 여부와 무관하게 일반 수분양자로서는 예상 불가
신탁법 제38조는 수익자에 대한 유한책임만 규정하므로 법령의 되풀이·부연을 넘음

증거

책임제한약정의 존재·내용·법적 효과에 관한 명시적·적극적 설명 증거 없음
계약서 말미 일반·포괄적 확인 서명만으로 불충분; 책임제한약정이 확인 문구 열거 주요 내용에 포함되지 않음
제14조는 매우 작은 글씨의 6개 항으로 구성된 조항의 일부이며, 별도 '특약사항' 란 표시 없음

결론 피고 H은 책임제한약정을 분양계약 내용으로 원고들에게 주장할 수 없으므로, 신탁재산 한도 책임 제한 주장 배척됨.

③ 피고 I의 책임 여부

포섭

분양계약서상 피고 H이 분양사업자·매도인; 피고 I는 시행위탁자로만 표시
분양대금 입금 계좌는 피고 H 명의; 계약 해제 시 분양대금 반환·위약금 지급 주체도 제5조 제4항 후문상 피고 H만으로 규정
소유권이전의무·해제 관련 권리행사 주체는 피고 H; 제14조 구조상 1차적으로 피고 H이 신탁재산 한도 내 의무 부담, 그를 넘는 책임을 피고 I가 부담하는 구조이지, 피고 I가 연대하여 원상회복·위약금을 부담하는 구조가 아님

결론 피고 I는 분양대금 반환 및 위약금 지급 주체가 아니므로, 원고들의 피고 I에 대한 청구는 기각됨.

④ 이자 및 지연손해금 산정

법리 계약 해제 시 반환 금전에 가산되는 이자는 부당이득반환 성질; 약정이율 우선 적용; 이행지체 후에는 지연손해금(약정이율 법정이율 하회 시 법정이율 적용).

결론

분양대금(계약금·중도금): 지급일부터 소장 부본 송달일(2024. 7. 15.)까지 약정이율 연 2%; 그 다음날부터 판결 선고일(2026. 5. 15.)까지 상사법정이율 연 6%; 그 다음날부터 완제일까지 연 12%
위약금: 2025. 6. 3.자 청구취지·청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날(2025. 6. 12.)부터 판결 선고일(2026. 5. 15.)까지 연 6%; 그 다음날부터 완제일까지 연 12%
피고 H에 대한 원고들 패소 부분 취소·인용; 피고 I에 대한 항소 및 피고 H에 대한 나머지 항소 기각

참조: 서울고등법원 2026. 5. 15. 선고 2025나208951 판결

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