대법 “건물 대부분 남의 땅 침범했으면 소유권 인정 안돼”

2025다221000 부당이득금 (건물 대부분 남의 땅 침범 시 소유권 인정 불가)

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

분쟁 배경

피고는 1993. 9. 25. 파주시 D 대 76㎡(이 사건 D 토지)에 대하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마침
피고는 1993. 10. 13. 건축허가를 받아 D 토지 지상에 연와조 스라브지붕 단층 근린생활시설 44.22㎡(이 사건 건물)를 신축하고, 1993. 12. 14. 사용승인 후 1993. 12. 22. 소유권보존등기 마침
그런데 이 사건 건물은 건축물대장·등기부등본의 기재와 달리 D 토지가 아니라 인접한 이 사건 C 토지 및 O, N 토지 위에 실제 위치함 (건물 면적의 대부분이 C 토지 위에 있고, 일부가 O·N 토지 경계 침범)
피고는 1993. 12.경부터 이 사건 건물과 인접한 무허가 주택·마당·담장(무허가 건물 등)을 소유함으로써 C 토지 중 선내 'ㄱ' 부분 94㎡를 점유해 옴

원고·피고

원고: 1999. 10. 6. 이 사건 D 토지에 관하여 1999. 8. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기 마침
원고의 부 F은 1967. 3. 18. C 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 2010. 2. 3. 사망하여 원고 외 6인이 각 1/7 지분씩 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기 마침
피고는 1999. 8. 25.경 임의경매 과정에서 이 사건 건물·무허가 주택 등이 D 토지가 아니라 인접 C 토지에 위치한다는 점을 알게 되었다고 스스로 자인함

청구취지·청구원인

본소: 원고가 피고를 상대로 C 토지 무단 점유를 이유로 부당이득 반환 청구
반소: 피고가 원고를 상대로 C 토지 중 94㎡ 부분 1/7 지분에 관하여 점유취득시효 완성(2013. 12. 21.)을 원인으로 소유권이전등기절차 이행 청구

적용법령

조문	요지
민법 제197조 제1항	점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정함
민법 제245조 제1항	20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권 취득

판례요지

침범 면적이 상당한 정도에 이르는 경우 타주점유 인정 법리
- 자신 소유 대지상에 건물을 건축하면서 인접 토지 경계선을 확인하지 않아 착오로 침범한 경우, 착오에 기인한 것만으로 소유의 의사를 부정할 수는 없음
- 그러나 일반적으로 건축주는 건물 부지의 위치·면적을 도면 등으로 미리 확인하고 건축에 나아가는 것이 보통임
- 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는 경우에는, 건축주는 건축 당시 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당함
- 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없음 (대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결 등 참조)
임의경매로 소유권 상실 후 타주점유 전환 법리
- 부동산에 설정된 저당권에 기하여 임의경매가 개시된 이래 소유자가 경매 실행을 저지하지 않아 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실된 경우, 종전 소유자가 해당 부동산을 계속 점유하더라도 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당함 (대법원 1996. 11. 26. 선고 96다29335, 29342 판결 등 참조)

법리: 침범 면적이 통상 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는 경우, 건축주는 건축 당시 인접 토지 침범을 알았다고 보아야 하므로 해당 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라 할 수 없음
포섭:
- 이 사건 건물은 피고 소유 D 토지가 아니라 당시 F 소유의 C 토지를 침범하여 건축됨
- 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이름 (건물 면적의 대부분이 C 토지 위에 있음)
- 특별한 사정이 없는 한 피고는 건축 과정에서 부지 위치·면적을 확인하여 C 토지를 침범하여 건축됨을 알았다고 보아야 함
- 이 사건 건물에 인접한 무허가 주택 등의 부지에 대하여도 피고는 건물 신축 과정에서 그 부지가 타인 소유임을 알았다고 보아야 함
증거: 건물 면적의 대부분이 C 토지 위에 있고 일부가 O·N 토지 경계 침범 — 이는 통상 시공상 착오 수준을 넘는 상당한 침범에 해당함을 입증하는 객관적 사실관계로 인정됨
결론: 피고의 C 토지 중 94㎡ 부분에 대한 점유는 건물 신축 당시부터 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라 할 수 없어 자주점유 추정 불가

법리: 임의경매로 부동산 소유권 상실 후 종전 소유자의 계속 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 봄이 상당함
포섭:
- 설사 건물 신축 당시 피고가 D 토지로 착오할 만한 특별한 사정이 있어 자주점유로 볼 수 있다고 가정하더라도, 피고는 1999. 8. 25.경 임의경매로 인한 매각에 따라 D 토지의 소유권을 상실함
- 나아가 그 과정에서 피고는 이 사건 건물과 무허가 주택 등이 D 토지가 아니라 인접한 C 토지에 위치함을 알게 되었다고 자인하고 있음
증거: 피고 스스로 임의경매 과정에서 건물 및 무허가 주택 등이 C 토지에 위치함을 알게 되었다고 자인
결론: 1999. 8. 25.경 이후의 피고 점유는 더 이상 소유의 의사가 있는 점유라 할 수 없음

피고가 C 토지 중 94㎡ 부분을 20년 이상 소유의 의사로 점유하였다고 보아 점유취득시효 완성을 인정한 원심 판단은 자주점유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있음
원심판결 파기, 의정부지방법원에 환송

참조: 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다221000 판결