2024가단169080 집합건물 관리단 임원들이 허위의 공사대금 지급을 방치한 손해배상 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 집합건물 관리단의 회장·부회장이 관리소장의 허위 공사대금 지급 행위에 대한 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담하는지 여부
• 허위 업체 명의 계약 체결 및 공사 미시행 상태에서 공사대금이 지급된 경우 임원들의 손해배상 책임 성립 여부
• 관리소장이 실무를 처리한 경우 최종 의사결정권자인 임원들의 감독의무 면책 주장 인용 가능 여부

소송법적 쟁점

• 각 공사항목별 허위 지급 여부 인정 여부 (증거 충족 여부)
• 일부 공사항목(지하 방화셔터 공사 등)에 대한 증거 불충분으로 인한 청구 기각 여부

---

2) 사실관계

• 원고: A 오피스텔(서울 강북구 소재) 구분소유자들로 구성된 관리단(집합건물법 제23조 제1항에 의거 설립)
• 피고 B: 2018. 5. 20.부터 원고 회장으로 근무. 2020. 4. 3. 직무집행정지 가처분결정으로 직무 중단
• 피고 C: 원고 부회장으로 근무. 2020. 8. 13. 직무집행정지 가처분결정으로 직무 중단
• 피고들은 원고의 업무를 최종 결정하고 계약 체결에 대한 결재권 행사
• 관리소장 E(2018. 6. 20. ~ 2019. 8. 25.)와 F(2019. 9. 7. ~ 2020. 8. 18.)이 피고들의 결재를 받아 업무 처리
• 이 사건 건물 보수공사는 13층 입주업체 I 주식회사(대표 J)가 도맡아 진행함
• 피고들은 원고의 최종의사결정권자로서 어떤 업체에 공사를 맡길지 결정하고 실제 공사 진행 여부를 감독·확인할 권한 보유

주요 청구항목

• 가. 펌프공사 880만 원 / 나. 배수관 공사 중복지급 406만 3,000원 / 다. L기술단 감리용역대금 1,300만 원 / 라. 판넬공사 2,400만 원 / 마. 수신기 공사 478만 원 / 바. 방화셔터 공사 900만 원

---

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항	구분소유자들을 구성원으로 한 관리단 설립 근거
집합건물법 제23조의 2	관리단은 구분소유자의 권리·의무를 선량한 관리자의 주의로 행사·이행하여야 함
집합건물법 제24조 제1항	구분소유자 10인 이상인 경우 관리단을 대표하고 사무를 집행하는 관리인 선임 의무
건설기술진흥법 제2조 제5호	감리의 정의: 관계 법령·기준에 따라 공사가 적정하게 시행되도록 관리하고 기술지도하는 건설사업관리 업무
민법 (연 5% 지연손해금)	이행의무 범위 항쟁이 상당한 판결 선고일까지 법정이율 적용
소송촉진 등에 관한 특례법 (연 12%)	판결 선고일 다음날부터 완제일까지 특례이율 적용

판례요지

• 집합건물 관리단의 회장(실질적 관리인)과 부회장은 집합건물법 제23조의 2, 제24조에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 부담함
• 관리소장이 실무를 처리하더라도, 피고들이 최종 의사결정권자이자 결재권자로서 관리소장에 대한 관리감독권한을 보유하는 이상, 허위 공사대금 지급은 피고들이 관리감독을 소홀히 한 결과임
• 피고들은 단순 결재권자를 넘어 ① 공사 업체 선정 결정, ② 실제 공사 진행 여부 감독·확인 의무를 부담함
• 특정 업체(J)가 공사를 독점하는 구조가 장기 지속된 경우, 피고들로서는 해당 독점구조에서 부당이득 발생 여부를 더욱 주의하여 감시·감독할 의무가 있음
• 허위 공사대금 지급으로 인한 손해를 방지할 권한과 의무를 가진 최소비용회피자(least cost avoider)는 피고들임
• 감리계약서 등이 전부 위조된 경우 감리업무가 전혀 수행되지 않은 것으로 보아야 하고, 설령 무자격 제3자가 감리업무를 실제로 수행하였다고 하더라도 그 감리업무가 유효하게 되는 것은 아님

---

4) 적용 및 결론

가. 펌프공사(880만 원) 청구 — 기각

• 포섭: 갑 3 ~ 7, 52의 각 기재만으로 2018. 10월경 공사가 시행되지 않았음에도 허위로 880만 원이 지급되었다는 사실 인정 불충분
• 증거: 증인 E의 증언에 의하면 I 측에서 실제로 펌프공사를 진행하고 공사대금을 J의 아들인 H 명의로 지급받은 사실이 인정됨
• 결론: 청구 기각

나. 배수관 공사 이중지급(406만 3,000원) 청구 — 기각

• 포섭: 갑 8 ~ 16, 52의 각 기재만으로 공사비 이중지출 사실 인정 불충분
• 증거: 증인 E의 증언에 의하면 1차 공사(수직관, 2018. 11. 23.)와 2차 공사(수평관, 2018. 12. 7.)는 별개 공사로 인정됨
• 결론: 동일 공사에 대한 이중지급으로 볼 수 없어 청구 기각

다. L기술단 감리용역대금(1,300만 원) 청구 — 인용

• 법리: 집합건물법 제23조의 2에 따라 관리단 임원은 선량한 관리자의 주의의무를 부담하고, 감리인이 누구인지는 감리계약 체결을 결정함에 있어 핵심적인 요소임
• 포섭: L기술단은 감리계약 체결 및 감리업무 수행 전혀 없음. 감리비를 수령한 O은 J의 처제, P은 J의 부탁으로 계좌를 빌려준 후 J에게 송금. 감리용역 견적서·계약서·의견서 전부 위조. 피고들이 선량한 관리자의 주의의무를 게을리하여 허위 감리대금이 지출됨
• 증거: 갑 17 ~ 26, 52의 각 기재, 증인 E의 증언; L기술단 대표자 N이 전화 및 답변서로 "견적서·계약서 작성 없음, 감리 수행 없음, 감리비 수령 없음" 확인(갑 25, 26)
• 결론: 피고들 공동하여 1,300만 원 배상 의무 인정

라. 판넬공사(2,400만 원) 청구 — 인용

• 법리: 원고 임원으로서 선량한 관리자의 주의의무(집합건물법 제23조의 2)
• 포섭: R의 실제 대표자 U는 원고와 계약 체결 및 판넬공사 수행 사실 없음. S(J의 며느리)이 공사대금 전액 수령 후 J에게 송금. R 명의의 위조된 견적서 작성. 관리소장 F 및 J이 수사기관에서 판넬공사에 대하여 모른다는 취지로 진술
• 증거: 갑 27 ~ 34, 52의 각 기재; F 수사기관 진술("관리단에서 직접 판넬공사 완료 및 이상여부 확인 후 승인하였고 F은 판넬공사에 관여 없음", 갑 52 중 29면); J 수사기관 진술("판넬공사에 대하여 구체적인 기억 없음", 갑 52 중 29면)
• 결론: 피고들 공동하여 2,400만 원 배상 의무 인정

마. 수신기 공사(478만 원) 청구 — 인용

• 법리: 거래상대방 실존 여부 및 공사 실제 진행 여부 감독·확인 의무 (집합건물법 제23조의 2)
• 포섭: 'V'라는 업체는 존재하지 않고(실재 업체는 'X'), X는 수신기 공사 견적서 작성 및 공사 수행 전무 확인. 공사비 478만 원이 수신기 공사와 무관한 P의 계좌로 지급된 후 J에게 전달. 피고들이 거래상대방 실존 여부 및 공사 진행 여부를 충분히 감독하지 않은 주의의무 위반
• 증거: 갑 35 ~ 40, 52의 각 기재; X가 2021. 6. 4. 원고에게 보낸 공문("수신기 공사 견적서 작성 없음, 공사 수행 없음" 취지); 반증(F 또는 J이 실제 공사 수행 주장 증언) 미제출
• 결론: 피고들 공동하여 478만 원 배상 의무 인정

바. 방화셔터 공사(900만 원) 청구 (피고 C) — 기각

• 포섭: Z가 허위 업체라는 사정만으로 방화셔터 공사가 실제로 진행되지 않았다고 단정 불가. 이 사건 건물에서 공사는 I 또는 I이 하도급한 업체가 진행하고 허위 업체 명의로 돈을 받았을 가능성 배제 불가
• 증거: 갑 52, 을 2-1, 2-2, 3-1 ~ 3-5의 각 기재; F은 수사기관에서 방화셔터 공사가 실제 이루어졌다고 진술; AB 운영자 AC이 J으로부터 의뢰받아 방화셔터 공사 진행 진술; 기안문서에 Z와 AB 분담 내역 기재 확인
• 결론: 청구 기각

소결

• 인용액 합계: 4,178만 원(1,300만 원 + 2,400만 원 + 478만 원)
• 지연손해금: 최종 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 2020. 7. 21.부터 판결 선고일인 2026. 4. 10.까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 12%
• 피고들 항변 배척: 관리소장이 실무를 처리하였다고 하더라도 피고들이 최종 의사결정권자·결재권자로서 관리감독 소홀이 인정되므로 면책 불가

---

참조: 서울북부지방법원 2026. 4. 10. 선고 2024가단169080 판결