2025가단12529 매매계약 해제 등 청구의 소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 하자담보책임의 단기 제척기간 도과 여부 및 특약의 신의칙 제한 가능성
• 법령 기준치 초과 소음에 대한 매도인의 고지의무 위반(불완전이행) 성립 여부
• 고지의무 위반이 계약 목적 달성에 필요불가결한 주된 채무 위반에 해당하는지 여부
• 신뢰이익(공인중개사 수수료, 도배·장판 교체비용, 등기수수료) 손해배상 인정 범위
• 채무불이행으로 인한 위자료 인정 여부 및 범위

소송법적 쟁점

• 원고가 제척기간 내에 하자담보책임을 추궁하였다는 사실의 증명 여부

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2) 사실관계

• 원고는 2024. 12. 23. 피고와 전주시 완산구 소재 D아파트 E동 F호(이 사건 아파트)를 매매대금 48,000,000원에 매수하는 매매계약(이 사건 매매계약) 체결. 계약금 5,000,000원은 계약 시, 잔금 43,000,000원은 2025. 1. 23. 지급 예정
• 원고는 2025. 1. 10. 소유권이전등기를 마치고, 2025. 1. 23. 잔금 지급 후 이 사건 아파트 인도받음
• 이 사건 매매계약서 특약사항 제4조: '현시설물 상태의 계약이며 하자담보책임은 잔금일 이후 1월로 한다'고 기재
• 이 사건 아파트 거실·안방·작은방에서 지하 기계실 급수펌프 가동으로 하루 8회, 1회 10분 ~ 16분 정도의 소음(이 사건 소음) 발생. 특히 작은방에서 발생하는 소음은 공동주택관리법 및 소음·진동관리법에 정한 기준치 초과(감정인 G의 감정결과로 확인)
• 원고는 입주 후 이 사건 소음을 이유로 관리소장에게 민원을 제기하였으나, 2025. 2. 23. 전에 피고를 상대로 하자담보책임을 추궁하였다는 증거 없음
• 원고는 이 사건 소장부본 송달을 통해 이 사건 매매계약 해제의 의사표시를 하였고, 소장부본은 2025. 3. 18. 피고에게 송달됨
• 원고의 청구취지: 매매대금 48,000,000원 + 도배·장판 교체비용 3,377,000원 + 위자료 5,000,000원 등 합계 56,377,000원 및 지연손해금

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제580조 제1항, 제575조 제1항	매도인의 하자담보책임 및 계약해제·손해배상
민법 제2조(신의성실 원칙)	계약상 고지의무의 근거
소송촉진 등에 관한 특례법	판결 선고 이후 지연손해금 연 12% 적용

판례요지

• 고지의무(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다200615 판결): 부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 고지의무의 대상은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있음
• 신뢰이익 배상(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결): 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우 이행이익 배상이 원칙이나, 신뢰이익 배상을 구할 수도 있음. 계약 체결·이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방의 인식 여부와 무관하게 배상 청구 가능. 다만 신뢰이익은 이행이익의 범위를 초과할 수 없음
• 채무불이행으로 인한 위자료(대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결): 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 재산적 손해 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 위자료 인정 가능

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 하자담보책임으로 인한 계약 해제 — 기각

• 법리: 하자담보책임의 제척기간은 당사자 간 특약으로 단축 가능하며, 매도인이 알고도 고지하지 않은 경우이거나 통상의 주의의무를 다하여도 발견할 수 없었던 하자인 경우에 특약 효력 제한 가능
• 포섭: 이 사건 매매계약 특약사항 제4조에서 하자담보책임 제척기간을 잔금일(2025. 1. 23.)부터 1개월, 즉 2025. 2. 23.까지로 약정함. 원고가 입주 후 관리소장에게 민원을 제기한 사실은 인정되나, 원고 제출 증거만으로는 2025. 2. 23. 전에 피고를 상대로 하자담보책임을 추궁하였다는 사실 인정 불가
• 증거: 갑 제13호증 및 변론 전체의 취지에 의하면 관리소장에 대한 민원 제기 사실은 인정되나, 피고에 대한 하자담보책임 추궁 사실은 달리 인정할 증거 없음
• 결론: 하자담보책임은 제척기간 도과. 피고가 소음을 알고도 고지하지 않은 점만으로 단기 제척기간 특약의 효력을 제한할 수 없고, 이 사건 소음이 통상의 주의의무를 다하여도 발견할 수 없는 하자라고도 볼 수 없으므로, 하자담보책임으로 인한 계약 해제 주장 이유 없음

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쟁점 ② 불완전이행으로 인한 계약 해제 — 인용

• 법리: 경험칙상 고지를 받았더라면 거래하지 않았을 것이 명백한 사항에 관하여는 신의성실 원칙상 사전 고지의무가 있으며, 이는 계약상·관습상·조리상 근거로도 인정됨
• 포섭: 이 사건 소음이 공동주택관리법 및 소음·진동관리법에 정한 기준치를 초과한다는 사실이 감정결과로 확인됨. 기준치 초과 소음의 존재는 이 사건 매매계약 체결의 핵심 요소로서, 피고는 이 사건 매매계약상의 의무 또는 신의칙상 의무로서 원고에게 이를 고지할 의무를 부담함. 해당 의무는 매매계약 목적 달성에 있어 필요불가결하고, 이를 이행하지 아니하면 계약 목적이 달성되지 않아 매수인이 계약을 체결하지 않았을 것으로 여겨질 정도의 주된 채무에 해당함. 피고는 이 사건 아파트에 거주하면서 소음 발생 사실을 알았거나 알 수밖에 없었음에도 계약 체결 과정에서 원고에게 고지하지 않아 고지의무를 위반함
• 증거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 감정인 G의 감정결과, 변론 전체의 취지
• 결론: 이 사건 매매계약은 원고의 채무불이행을 이유로 한 해제 의사표시가 담긴 소장부본이 피고에게 송달된 2025. 3. 18. 적법하게 해제됨. 피고는 원상회복으로 매매대금 48,000,000원 반환 의무 있음

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쟁점 ③ 손해배상 범위

신뢰이익 손해

• 법리: 계약 체결·이행을 위해 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 배상 청구 가능. 다만 신뢰이익은 이행이익을 초과할 수 없음
• 포섭 및 증거:
  • 공인중개사 수수료 260,000원: 갑 제9호증 기재 및 변론 전체의 취지로 지출 사실 인정 → 인정
  • 도배·장판 교체비용 3,377,000원: 견적서(갑 제6호증), 비용명세서(갑 제10호증)에 작성 날짜 기재 없고 실제 지출을 뒷받침하는 금융거래내역 미제출 → 인정하기 부족 → 불인정
  • 등기수수료 1,012,500원: 동일한 이유로 인정할 증거 없음 → 불인정
• 결론: 공인중개사 수수료 260,000원만 손해로 인정

위자료

• 법리: 재산적 손해 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통에 관한 특별한 사정이 있고, 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 위자료 인정
• 포섭: ① 피고는 이 사건 아파트 거주 중 소음 발생 사실을 알았거나 알 수 밖에 없었음에도 고지하지 않은 점, ② 원고는 소음의 존재를 알았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것인 점, ③ 원고가 이 사건 아파트에 거주하면서 이 사건 소음으로 정신적 고통을 받았을 것으로 보이는 점, ④ 매매계약 해제로 인하여 주거지 변동 과정에서도 정신적 고통을 받을 것으로 보이는 점 등 제반사정
• 결론: 원고의 정신적 고통은 재산적 손해 배상만으로 회복 불가능하고, 피고가 이를 알았거나 알 수 있었다고 인정됨. 위자료 4,000,000원 인정(원고 청구 5,000,000원에서 일부 감액)

최종 인용액

• 매매대금 48,000,000원 + 공인중개사 수수료 260,000원 + 위자료 4,000,000원 = 52,260,000원 및 소장부본 송달일 다음 날인 2025. 3. 19.부터 판결 선고일 2026. 6. 2.까지 연 5%, 그다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금

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참조: 전주지방법원 2026. 6. 2. 선고 2025가단12529 판결