2025가단10529 임대차계약과 대출약정의 독립성 및 채무부존재확인

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차계약 해제 시 중도금 대출약정의 효력 소멸 여부 (두 계약의 독립성·종된 계약 해당 여부)
• 대출약정이 '임대차계약의 정상적인 이행'을 정지조건으로 하는 계약인지 여부
• 대출약정이 통정허위표시(명의대여)로서 무효인지 여부
• 대출금 채권 회수를 위한 임의경매 신청이 신의성실의 원칙에 반하는지 여부

소송법적 쟁점

• 임대차계약 해제 주장의 기판력(기확정 판결에 의한 배척) 여부
• 조건의 존재에 대한 증명책임 소재

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2) 사실관계

분쟁 배경

• C는 양산시 소재 'F' 아파트를 신축하여 민간임대주택으로 임대하는 사업을 시행함
• C는 원고와 2021. 6. 15. 임차보증금 2억 2,200만 원(계약금 2,220만 원, 중도금 1억 878만 원, 잔금 9,102만 원)으로 정한 이 사건 임대차계약을 체결함
• 원고는 2021. 8. 24. 중도금 납부를 위해 피고 B금고와 1억 878만 원을 대출기간 "2023년 12월말(입주개시일로부터 3개월 이내) 예정"으로 정하여 이 사건 대출약정을 체결하였고, 피고는 6회에 걸쳐 C의 계좌로 중도금 상당액을 송금하는 방법으로 대출을 실행함
• C는 입주예정일을 당초 '2023. 9.경'으로 안내하다가 설계변경 등을 이유로 '2023. 12.'로 변경함

원고·피고

• 원고(A): 임대차계약의 임차인이자 대출약정의 채무자
• 피고(B금고): 중도금 대출약정의 대주(금융기관)

청구취지·청구원인

• 원고는 2021. 8. 24.자 대출약정서에 의한 채무가 존재하지 아니함을 확인 구함
• 주요 주장: ① 임대차계약 해제에 따른 대출약정 효력 소멸, ② 정지조건 불성취, ③ 통정허위표시 무효, ④ 신의칙 위반

관련 경과

• 원고는 2023. 12. 12. C의 귀책사유에 의한 입주지연을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고, C를 상대로 계약금 반환 소를 제기하였으나 1심·항소심 모두 기각되고 상고심을 거쳐 확정됨
• 항소심 계속 중 원고는 민간임대주택법 제49조 보증가입의무 위반을 이유로 임대차계약을 재차 해제 통보함
• 이 사건 아파트 해당 호실에 C를 채무자로, B금고를 근저당권자로, 채권최고액 130,536,000원으로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 피고는 2025. 8. 25. 이를 기하여 울산지방법원에 임의경매를 신청하여 2025. 8. 26. 경매개시결정을 받음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제147조 (조건성취의 효과)	정지조건 있는 법률행위는 조건 성취 시에 효력 발생
민법 제108조 (통정허위표시)	상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효
민법 제2조 (신의성실)	권리 행사와 의무 이행은 신의성실 원칙에 따라야 함
민간임대주택에 관한 특별법 제49조	임대사업자의 임대보증금 보증가입의무

판례요지

• 대출약정과 임대차계약의 독립성: 이 사건 대출약정은 당사자(원고-B금고) 및 내용(대출채무 부담)이 이 사건 임대차계약(원고-C 간 임대차)과 다른 별개의 계약임. 대출약정 체결의 동기가 중도금 지급이더라도 이는 대출약정 체결의 동기에 불과하고, 두 계약이 불가분의 관계에 있거나 임대차계약의 종된 계약이라고 보기 어려움. 설령 임대차계약이 해제·취소되더라도 대출약정의 효력이 당연히 소멸한다고 볼 수 없음.

• 조건 증명책임 및 정지조건 불인정: 어느 법률행위에 어떤 조건이 붙어 있는지 여부는 사실인정의 문제로서 조건의 존재를 주장하는 자가 이를 증명하여야 함(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35766 판결 참조). 이 사건 임대차계약 및 대출약정 모두에서 임대차계약의 효력·이행 여부를 대출약정 효력 발생의 조건으로 명시한 조항이 없고, 시행사의 중도금 이자 지원이나 대출기간 조항은 정지조건이 아님.

• 통정허위표시 불인정: 제3자가 대출관련서류에 주채무자로서 직접 서명·날인하였다면 자신이 소비대차계약의 채무자임을 금융기관에 표시한 것임. 경제적 효과를 타인에게 귀속시키려는 의사가 있었더라도 이는 소비대차계약에 따른 경제적 효과를 타인에게 귀속시키려는 의사에 불과하고, 법률상 효과까지 타인에게 귀속시키려는 의사로 볼 수 없어 진의와 표시의 불일치가 있다고 보기 어려움(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다17909 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2006다53290 판결 참조). 원고와 피고 사이에 대출약정의 법률상 효과를 C에게 귀속시키기로 하는 약정 내지 양해가 적극적으로 증명되었다고 보기 어려움.

• 신의칙 위반 불인정: 대출약정의 경제적·법률적 효과가 원고에게 귀속되고, 피고가 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였더라도 이를 통해 대출금 채권 전액을 변제받지 못한 이상 원고에 대하여도 직접 대출금 채권을 청구할 수 있음.

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4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 임대차계약 해제에 따른 대출약정 효력 소멸 주장

• 법리: 두 계약이 당사자·목적·법적 성질이 다른 별개의 계약이면, 하나의 계약 해제가 다른 계약의 효력에 당연히 영향을 미치지 않음.
• 포섭: 이 사건 임대차계약은 원고가 C로부터 아파트를 임대받아 사용하는 것을 목적으로 하고, 이 사건 대출약정은 원고가 피고로부터 중도금을 대출받고 대출채무를 부담하는 것을 목적으로 함. 당사자(임대차: 원고-C, 대출: 원고-B금고), 법적 성질, 권리의무 내용이 모두 상이함. C는 임차인이 중도금대출을 신청하는 경우 금융기관을 알선하였을 뿐이고 원고가 반드시 피고로부터 대출받아야 할 의무가 없었음. 따라서 대출약정이 임대차계약과 불가분의 관계에 있거나 종된 계약이라고 볼 수 없음.
• 증거: 갑 제1, 2, 3, 6, 7, 8, 13호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지. 임대차계약 해제를 전제로 한 계약금 반환 소송에서 원고의 청구를 기각한 판결이 확정되어 임대차계약 해제 주장 자체도 받아들여지지 않음.
• 결론: 임대차계약 해제에 따른 대출약정 효력 소멸 주장 이유 없음.

쟁점 ②: 정지조건 불성취에 의한 효력 미발생 주장

• 법리: 조건의 존재를 주장하는 자가 이를 증명하여야 함(대법원 2006다35766 판결 참조).
• 포섭: 이 사건 임대차계약 및 대출약정 어디에도 임대차계약의 효력·이행 여부를 대출약정 효력 발생 또는 존속의 조건으로 명시한 조항이 없음. 원고가 근거로 드는 '입주지정일 전일까지 시행사가 이자 부담' 조항은 임차인의 부담 경감을 위한 중도금 무이자 지원 혜택에 해당하고, 대출기간을 '입주개시일로부터 3개월 이내'로 정한 것은 대출약정상 기간 설정에 따른 조치일 뿐 정지조건으로 볼 수 없음.
• 증거: 이 사건 대출약정 확인서 및 관련 서류(을 제1, 2호증), 갑 각 호증 기재에서 조건 존재를 인정할 증거 없음.
• 결론: 정지조건 불성취에 의한 효력 미발생 주장 이유 없음.

쟁점 ③: 통정허위표시 무효 주장

• 법리: 제3자가 대출관련서류에 주채무자로 서명·날인한 경우, 경제적 효과를 타인에게 귀속시키려는 의사가 있었더라도 법률상 효과까지 타인에게 귀속시키려는 의사로 볼 수 없어 진의와 표시의 불일치를 인정하기 어려움(대법원 98다17909, 2006다53290 판결 참조).
• 포섭: 원고는 이 사건 대출약정 확인서에 채무자로서 대출금 상환의무를 직접 부담함(대출약정 확인서 제3, 4조). 대출금이 C에 곧바로 송금된 것은 채무이행의 편의를 위한 것일 뿐, 원고의 채무자 지위에 영향이 없음. 대출약정 확약서 제3조 제1항의 임대차계약 해제 시 시행사의 임차보증금 반환금 대출금 상환 우선충당 조항은 임차인의 채무 소멸이나 시행사의 채무 인수를 의미하지 않음. 오히려 시행사·시공사의 이자지급 불능 시 원고가 직접 이자를 부담(확약서 제4조 제3항), 임차권 양도 시 승계자가 대출약정 지위 인수 거절하면 원고가 전액 상환(확약서 제3조 제3항), 시행사 등은 임차인의 채무이행을 담보하기 위해 연대보증채무를 부담(업무협약 제7조 제1항)하는 구조로 대출원리금 반환채무는 임차인이 부담하는 것임이 명확함. C를 채무자로 한 경매절차는 피고가 연대보증인인 C에 대한 채권을 회수하기 위한 조치임.
• 증거: 을 제3, 4호증 및 대출약정 확약서, 업무협약 기재 내용. 원고와 피고 사이에 대출약정의 법률상 효과를 C에게 귀속시키기로 하는 약정·양해가 존재하였음이 적극적으로 증명되지 않음.
• 결론: 통정허위표시 무효 주장 이유 없음.

쟁점 ④: 신의칙 위반 주장

• 법리: 대출약정의 법률적 효과가 원고에게 귀속되고, 근저당권 임의경매로 전액 변제받지 못한 이상 채권자는 채무자에 대해 직접 청구 가능함.
• 포섭: 피고가 이 사건 아파트에 대한 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하였더라도, 이를 통해 대출금 채권 전액을 변제받지 못한 이상 원고에 대하여 직접 청구하는 것이 신의칙에 위반된다고 볼 수 없음.
• 결론: 신의칙 위반 주장 이유 없음.

최종 결론

원고의 채무부존재확인 청구 이유 없어 기각. 소송비용은 원고 부담.

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참조: 전주지방법원 정읍지원 2026. 5. 21. 선고 2025가단10529 판결