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[민사] 임대인 실거주 갱신거절 후 임차인 갱신요구권 행사 효력
AI 요약
2026가단101599 건물명도
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 임대인의 갱신거절 통지 이후 임차인이 갱신거절 통지기간 내에 계약갱신요구권을 행사한 경우 임대차계약 갱신 여부
- 임대인의 실제 거주 의사(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호) 인정 여부 및 그 증명책임
소송법적 쟁점
- 임대인 제출 이사계약서의 증거력 — 소송 대비 용도로 체결된 것인지 여부
2) 사실관계
분쟁 배경
- 원고(임대인 A)는 2024. 2. 20. C호(서울 중랑구 소재 오피스텔, 전유면적 약 41.5㎡)에 관하여 소유권이전등기를 마침
- 원고는 2024. 1. 17. 피고(임차인 B)와 임대차보증금 2억 3,000만 원, 임대차기간 2024. 2. 20. ~ 2026. 2. 19., 월차임 없는 임대차계약 체결 후 임대차보증금을 수령하고 C호를 피고에게 인도함
갱신거절 및 갱신요구 경위
- 원고는 임대차기간 만료 6개월 전(2025. 8. 19.) ~ 2개월 전(2025. 12. 19.) 사이에 갱신거절 통지 여러 차례 발송
- 2025. 11. 13. 내용증명우편
- 2025. 11. 20., 2025. 12. 1., 2025. 12. 11. 문자메시지
- 2025. 12. 10. 내용증명우편
- 피고는 위 기간 중인 2025. 12. 12. 원고에게 계약갱신요구권 행사
원고의 청구
- 임대차계약이 2026. 2. 19. 기간만료로 종료되었다고 주장, 보증금 2억 3,000만 원 반환과 동시에 C호 인도 구함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제6조 제1항 본문 | 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 시 기간만료로 계약 종료 |
| 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문 | 임대인은 같은 기간 이내 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못함 |
| 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신요구 거절 가능 |
판례요지
- 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 법리:
- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 증명책임은 임대인에게 있음
- '실제 거주하려는 의사'는 단순한 의사 표명만으로 곧바로 인정될 수 없음
- 임대인의 내심의 장래 계획이라는 특성을 고려할 때, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 추인 가능
- 판단 요소: 임대인의 주거 상황, 임대인·가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실제 거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신요구 거절 전후 사정, 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 임차인의 정당한 신뢰 훼손 여지, 이사 준비의 유무 및 내용 등 종합 판단
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 임차인의 갱신요구권 행사 효력
법리 임대인의 갱신거절 통지가 있더라도, 임차인이 같은 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못함(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문).
포섭
- 피고가 통지기간 내인 2025. 12. 12. 갱신요구를 하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 이를 거절할 수 없고, 임대차계약은 2028. 2. 19.까지 갱신됨
증거
- 을 1: 피고의 2025. 12. 12. 갱신요구 사실 인정
결론 피고의 갱신요구 항변 인용 — 임대차계약 갱신됨
쟁점 ② 원고의 실제 거주 의사(제6조의3 제1항 단서 제8호) 인정 여부
법리 실제 거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있으며, 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 있어야 추인 가능함.
포섭 아래 사정들에 비추어 원고의 실제 거주 의사를 인정하기 부족함:
- ① C호 용도에 관한 일관되지 않은 태도: 원고는 2025. 6. 17. 처남의 거주 가능성 언급, 2025. 6. 30. C호 처분 계획, 2025. 7. 14. 급매 의사 표시, 2025. 11. 20.에야 비로소 원고 본인의 실거주 계획 통지 — 일관되지 않은 태도로 실거주 의사의 진정성에 의심
- ② 임대차보증금 증액 요구: 2025. 6. 17. 임대차보증금을 2억 8,000만 원으로 증액하려는 의사를 표시 — 피고를 퇴거시킨 후 새로운 임차인과 증액된 임대차계약 체결 목적으로 볼 수 있음
- ③ 자금조달 정보 제공 거부: 피고가 2025. 12. 5. 보증금 반환계획 확인을 위한 대출약정서 등 제공을 요청하였으나, 원고는 2025. 12. 10. 단호히 거절 — 실거주 의사가 있었다면 자금조달계획이 분명히 있었을 것임에도 거부한 점은 새 임차인의 보증금으로 자금을 조달하려 한 것으로 의심됨
- ④ 목적 주택의 협소성: C호는 전유면적 약 41.5㎡의 오피스텔로 거실, 침실 1개, 화장실 1개만 갖추고 있어 원고 가족 4인(자녀 2014년생, 2015년생 포함)이 거주하기에 적합하지 않음 — 원고의 '주거공간 협소 해소' 주장과 모순
- ⑤ 이사계약서의 증거력 부인: 원고가 2026. 1. 8. 체결한 이사계약서는, 당사자들이 2025. 11. 13.경부터 이미 실거주 의사에 관한 법적 분쟁을 벌이고 있었던 점에 비추어 소송 증거용으로 체결된 것으로 보임 — 이사계약서만으로 실제 거주 의사 확인 불가
증거
- 갑 6, 을 1 ~ 7, 10 각 기재 및 변론 전체의 취지: 위 ①~⑤ 사실 및 사정 인정의 근거
- 원고 제출 증거만으로는 실제 거주 의사 인정 부족, 달리 인정할 증거 없음
결론 원고의 실거주 재항변 기각 → 원고 청구 이유 없어 전부 기각, 소송비용 원고 부담
참조: 서울북부지방법원 2026. 6. 19. 선고 2026가단101599 판결