2025가합11739 지역주택조합 조합원 환불금 청구

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 세대주 지위 상실에 따른 조합원 자격 자동 상실 여부
• 이 사건 환불조항(환불 시기를 입주시점 또는 신규 조합원 대체 시점으로 한정)이 이행기 불명확을 이유로 무효인지 여부
• 이 사건 환불조항이 약관의 규제에 관한 법률 제6조·제8조·제9조 제4호에 위반되어 무효인지 여부
• 총 공급금액 10% 위약금이 과다하여 법원이 감액할 수 있는지 여부
• 조합원 분담금 총액 산정 기준(가입계약상 금액 vs. 총회 결의 추가분담금 반영 후 금액)

소송법적 쟁점

• 조합원 지위 부존재 확인 청구의 확인의 이익(소의 이익) 존부
• 이행기 미도래 채권에 대한 장래 이행 청구의 적법성(미리 청구할 필요) 여부

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2) 사실관계

• 피고 B는 평택시 팽성읍 송화리 일원에 아파트를 건설·분양하기 위해 설립된 비법인사단(지역주택조합). - 2022. 9. 1. C시장으로부터 지역주택조합 설립인가를 받음.
• 원고 A는 2021. 8. 14. 피고와 총 분담금 329,100,000원으로 조합원가입계약 체결. 계약금 명목으로 합계 75,000,000원 납부.
• 피고는 2024. 9. 7. 조합원 총회를 개최하여 '조합원 추가분담금 결정의 건'을 참석 686명 중 571명 찬성으로 의결함.
• 원고는 2024. 10. 12. 피고와 B아파트 E동 F호를 공급가액 492,350,000원에 공급받는 공급계약 체결(이 사건 공급계약). 업무대행비 25,000,000원.
• 원고는 2025. 3. 4. 어머니 G이 세대주인 주소(의정부시)로 전입신고함으로써 세대주 지위 상실.
• 피고 조합규약 제12조 제2항은 조합원 자격 미충족자의 자격 자동 상실을 규정하고, 제5항은 개인 귀책으로 자격 상실 시 분담금 총액의 10% + 업무대행비 전액 공제 후 잔액을 환불하도록 규정.
• 이 사건 환불조항(공급계약 제3조 제1항): 환불 시기를 '아파트 입주시점(시공장 채무변제 완료 이후)' 또는 '신규 조합원으로 대체 시 대체자 입금 완료 시점'으로 특정.

청구취지 — 원고 : ① 조합원 지위 부존재 확인, ② 환불금 25,382,500원(위약금 50% 감액 전제) 및 소장 부본 송달 다음날부터 연 12% 지연손해금.

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택법 제2조 제11호 가목, 제11조 제7항	지역주택조합 정의 및 설립방법·구성원 자격기준 등은 대통령령으로 위임
주택법 시행령 제21조 제1항·제2항	조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 무주택 또는 소형주택(85㎡ 이하) 세대주일 것 등 조합원 자격 요건 규정; 부득이한 사유로 일시 세대주 자격 상실 시 예외 인정
약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항·제2항	신의성실 원칙 위반하여 공정성을 잃은 약관조항 무효; 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성 상실로 추정
약관의 규제에 관한 법률 제8조	고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등 손해배상의무 부담시키는 조항 무효
약관의 규제에 관한 법률 제9조 제4호	해제·해지로 인한 원상회복의무를 상당한 이유 없이 과중하게 부담시키거나 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항 무효
민법 제398조 제2항	손해배상 예정액이 과다한 경우 법원 감액 가능
민사소송법 제251조	장래 이행 청구의 소는 미리 청구할 필요가 있을 것을 요건으로 함

판례요지

• 확인의 이익: 당사자 권리·법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 확인판결이 가장 유효적절한 수단일 때 인정됨. 이행 청구의 소와 동일한 권리관계에 관하여 별도 확인판결이 필요 없으면 확인의 이익 부정(대법원 2024. 3. 12. 선고 2019다29013 등 판결).
• 지역주택조합 조합원 자격 규정의 강행규정성: 조합원 자격 관련 주택법·시행령 규정은 당사자 의사로 배제 불가(대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227639 판결).
• 약관 무효 판단기준: 약관 작성자가 거래상 지위 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익·합리적 기대에 반하여 형평에 어긋나는 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주어야 함; 고객에게 다소 불이익한 점만으로는 부족(대법원 2022. 5. 13. 선고 2020다217380 판결).
• 불확정기한: 동 판결(2020다217380)에 따라 이 사건 환불조항의 반환 시기는 불확정기한에 해당.
• 장래 이행의 소: 이행기 도래 시에도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우 미리 청구할 필요 인정(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결).
• 위약금 감액: 위약금은 손해배상액예정 추정. 부당하게 과다한 경우 법원 감액 가능; 계약당사자 지위, 계약 목적·내용, 예상손해액 크기, 거래관행 등 모든 사정 참작(대법원 1988. 1. 12. 선고 87다카2291 판결).

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 조합원 지위 부존재 확인 청구의 적법성

• 법리: 이행 청구의 소와 동일 권리관계에 관하여 별도 확인판결이 분쟁 해결의 가장 유효적절한 수단이 되지 않으면 확인의 이익 없음.
• 포섭: 원고는 조합원 지위 상실을 전제로 분담금 반환 이행 청구의 소를 제기하면서, 동일한 청구원인을 들어 조합원 지위 부존재 확인도 구하고 있음. 피고도 조합원 자격 상실 자체를 다투지 않고 있어 확인판결을 별도로 받을 필요 없음.
• 결론: 확인의 이익 없어 이 부분 소 각하.

쟁점 ② 조합원 자격 자동 상실 여부

• 법리: 주택법 시행령 제21조 및 피고 조합규약 제12조 제2항에 따라, 조합원이 입주가능일 이전에 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격 요건을 충족하지 못하게 된 경우 별도 절차 없이 자동 상실.
• 포섭: 원고는 이 사건 조합원가입계약 체결 이후인 2025. 3. 4. 어머니가 세대주인 주소로 전입신고함으로써 세대주 지위 상실. 부득이한 사유로 인한 일시적 상실에 해당한다는 사정도 인정되지 않음.
• 증거: 갑 제1 내지 5호증, 을 제4호증, 변론 전체의 취지.
• 결론: 원고는 2025. 3. 4.경 피고 조합의 조합원 자격 자동 상실.

쟁점 ③ 이 사건 환불조항의 무효 여부

• 법리: 약관조항 무효를 위해서는 고객에게 부당하게 불이익하다는 점만으로 부족하고, 약관 작성자의 거래상 지위 남용 및 건전한 거래질서 훼손 등이 인정되어야 함.
• 포섭(이행기 불명확 무효 주장): 환불 시기('입주시점' 또는 '대체자 입금 완료 시점')는 불확정기한에 해당하나, 이행기가 명확히 특정되지 않아 무효라고 볼 사정은 인정되지 않음.
• 포섭(약관규제법 위반 무효 주장): ① 지역주택조합사업은 중도에 분담금 전액 반환 강제 시 잔존 조합원 부담 가중 및 사업 불안정 초래 우려, ② 조합원이 분담금 총액의 10%를 위약금으로 공제받는 것은 매매계약 계약금 수준의 확립된 거래관행에 해당, ③ 환불조항은 피고 귀책이 아닌 조합원 개인 귀책 사유 시 적용되는 조항으로 특별히 불리하거나 불공정하다고 평가하기 어려움.
• 증거: 원고가 주장하는 사정 및 원고 제출 증거만으로는 무효 인정 불가, 달리 인정할 증거 없음.
• 결론: 이 사건 환불조항은 유효. 환불 시기(불확정기한)는 미도래.

쟁점 ④ 장래 이행 청구의 적법성

• 법리: 이행기 도래 시에도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되면 미리 청구할 필요 인정.
• 포섭: 피고는 환불금 채권의 성립 자체는 다투지 않으나, 조합원 분담금 반환액수에 관하여 구체적으로 다투고 있음. 이행기 도래 시 피고의 임의이행을 기대하기 어렵다고 판단됨.
• 결론: 미리 청구할 필요 인정. 장래 이행 청구로서 적법.

쟁점 ⑤ 환불금 구체적 액수 및 위약금 감액 여부

• 법리: 위약금은 손해배상액 예정으로 추정되며, 부당하게 과다한 경우 법원이 감액 가능.
• 포섭(환불금 계산):
  • 원고 기납부 분담금 합계: 75,000,000원
  • 조합원 분담금 총액: 492,350,000원(총회 결의 추가분담금 반영. 원고 주장 329,100,000원 또는 467,350,000원 불인정 — 원고 조합원 자격 상실 이전에 총회 의결이 있었고, 조합원은 단체법적 의사결정에 따른 추가분담금 부담 의무 있음)
  • 위약금(분담금 총액의 10%): 49,235,000원
  • 업무대행비: 25,000,000원
  • 환불금 = 75,000,000원 - 49,235,000원 - 25,000,000원 = 765,000원
• 포섭(위약금 과다 감액 주장): ① 사업 완료까지 상당 기간 소요되는 지역주택조합사업 특성상 중간 탈퇴 조합원에게 전액 반환 강제 시 잔존 조합원 부담 및 사업 안정성 저해, ② 조합원 분담금 총액의 10% 위약금 설정은 확립된 거래관행에 해당, ③ 조합원 지위 상실자는 이후 사업비 증가 위험을 회피하게 되어 잔존 조합원과의 형평 문제 발생. 이상 사정을 종합하면 위약금이 부당하게 과다하다고 보기 어려움.
• 증거: 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지.
• 결론: 위약금 감액 주장 불인정. 피고는 입주시점 또는 신규 조합원 대체 완납 시점 도래 시 원고에게 환불금 765,000원 및 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5% 지연손해금 지급 의무.

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참조: 수원지방법원 2026. 6. 10. 선고 2025가합11739 판결