2001다64615 임대차보증금

1) 쟁점

① 임대차 종료 후 임차주택이 양도된 경우 주택임대차보호법에 의한 임대인 지위의 당연승계 여부 ② 임차인이 지위승계를 원하지 않을 때 이의제기로 구속을 벗어날 수 있는지 여부 및 그 방법 ③ 임차인의 행동이 지위승계에 대한 이의제기로 볼 수 있는지 여부

2) 사실관계

원고(임차인)는 피고로부터 이 사건 주택을 보증금 5,500만 원에 임차하여 전입신고를 마침. 2000.7.31. 합의해지하고 잔여 보증금 5,000만 원을 2000.8.27. 반환받기로 약정. 피고는 2000.8.8. 소외인에게 주택 소유권을 이전하고 임대차는 소외인과 해결하라고 통보. 원고는 피고의 다른 부동산을 가압류함. 소외인은 원고에게 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시하였고, 원고는 경매절차에서 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였음.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
주택임대차보호법 제3조 제2항	임차주택 양도 시 임대인 지위의 당연승계
주택임대차보호법 제4조 제2항	임대차 종료 후에도 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속 의제

판례요지: [1] 임대차 종료 후에도 보증금 반환 시까지 임대차관계가 존속 의제되므로, 임차목적물이 양도되면 양수인에게 임대인 지위와 보증금 반환채무가 당연승계된다. 다만 임차인이 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우에는 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 구속을 벗어날 수 있고, 그 경우 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. [2] 임차인이 소외인(양수인)의 보증금 반환 의사에 수령거절 없이 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 한 것은 지위승계를 전제로 행동한 것이어서 이의제기로 단정할 수 없다.

4) 적용 및 결론

대법원은 원심이 이의제기 사실을 잘못 인정하여 피고의 항변을 배척한 데 채증법칙 위배 및 주택임대차보호법 법리오해가 있다고 보아 원심판결을 파기환송하였다.

참조: 대법원 2002.9.4. 선고 2001다64615 판결