2001다64615 임대차보증금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 대항력 있는 주택임대차가 기간만료나 당사자의 합의 등으로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않는지 여부
• 제반 사정에 비추어 임차인이 임차주택 양수인의 임대인 지위승계를 전제로 행동한 것으로 볼 수 있는지, 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 임차인, 피고는 임대인으로서 1996. 11.경 이 사건 주택 중 1층(임차부분)에 관하여 보증금 5,500만 원의 임대차계약을 체결함
• 원고는 1996. 11. 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998. 4. 10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신함
• 원고는 2000. 7. 31. 피고와 임대차계약을 합의해지하면서 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 5,000만 원은 2000. 8. 27. 반환받기로 약정하였으며, 이에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결함
• 피고는 2000. 8. 8. 소외인에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료해 주고 원고에게 임대차관계는 소외인과 해결하라고 통보함
• 원고는 2000. 8. 28. 보증금 5,000만 원 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류함
• 소외인은 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 보증금채무 승계 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시함
• 원고는 이에 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 함
• 원심(서울지법 2001. 9. 12. 선고 2001나18734 판결)은 원고가 보증금 일부 반환, 새 주택 마련, 피고 재산 가압류를 하였다는 점을 이유로 원고가 임대인 지위승계에 이의를 제기한 것으로 보아 피고의 지위승계 항변을 배척하고 원고의 청구를 인용함
• 피고는 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 주택임대차보호법에 관한 법리오해를 상고이유로 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법 제3조 제2항 (대항력 등)	임차주택 양수인의 임대인 지위 승계
주택임대차보호법 제4조 제2항 (임대차기간 등)	보증금 반환 시까지 임대차관계 존속 의제

판례요지

• 임대인 지위승계에 대한 이의제기와 양도인의 보증금반환채무 존속 여부
  • 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됨
  • 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이 원칙임
  • 다만 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있음
  • 따라서 그와 같이 이의를 제기한 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않음
• 구체적 사정에 비추어 이의제기 여부 판단
  • 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당한 경우, 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어려움

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 임대인 지위승계에 대한 이의제기 시 양도인의 보증금반환채무 존속 여부

• 법리: 대항력 있는 주택임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 당연승계하여 양도인의 보증금 반환채무는 소멸함이 원칙이나, 임차인이 지위승계를 원하지 않아 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않음
• 포섭: 피고는 2000. 8. 8. 이 사건 주택을 소외인에게 양도하고 원고에게 임대차관계는 소외인과 해결하라고 통보하였는바, 원고가 이에 대하여 상당한 기간 내에 이의를 제기하였는지 여부에 따라 피고의 보증금 반환채무 소멸 여부가 결정됨
• 결론: 이의제기 여부는 쟁점 2의 구체적 사정 판단에 따름

쟁점 2: 원고가 임대인 지위승계에 이의를 제기한 것으로 볼 수 있는지 여부

• 법리: 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 양수인이 임대인 지위를 승계하는 것을 전제로 행동한 것으로 봄이 상당한 사정이 있다면, 다른 사정만으로 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기 어려움

• 포섭: 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과 새로이 임대차계약서를 작성하거나 보증금채무 승계 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하고 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시하였는데, 원고는 이에 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였으므로, 원고가 보증금 일부 반환·새 주택 마련·피고 재산 가압류를 하였다는 사정만으로는 임대인 지위승계에 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵고, 오히려 소외인의 지위승계를 전제로 행동한 것으로 봄이 상당함

• 결론: 원심이 원고의 이의제기를 인정하여 피고의 지위승계 항변을 배척한 것은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 주택임대차보호법에 관한 법리오해에 해당함

• 최종 결론: 원심판결 파기, 사건을 서울지방법원 본원 합의부로 환송

참조: 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결