2005다21166 배당이의

1) 쟁점

① 대항력·우선변제권을 겸유한 주택임차인이 확정판결에 기한 강제경매(1차)에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 후행 경매(2차)에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부 ② 주택임대차보호법 제3조의5 단서의 '소멸하지 아니하는 임차권'에 우선변제권이 포함되는지 여부

2) 사실관계

임차인(원고)은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 보유하고 있었다. 원고는 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소확정판결을 받고, 이를 근거로 1차 강제경매를 신청하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다. 이후 2차 경매절차에서 다시 우선변제권에 의한 배당을 구하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
주택임대차보호법 제3조의2 제2항	임차인의 우선변제권
주택임대차보호법 제3조의5 단서	보증금 전액 미변제 시 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않음
주택임대차보호법 제4조 제2항	임대차 종료 후에도 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속

판례요지: 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 제1경매절차에서 우선변제권을 행사(배당요구)하여 보증금 전액을 배당받지 못하였더라도, 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸한다. 따라서 제2경매절차에서 다시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다. 이는 임의경매에서 확정일자·임차권등기 방법으로 배당요구한 경우뿐 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 확정판결을 받아 강제경매를 신청한 경우에도 동일하다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 제4조 제2항(임대차 종료 후 보증금 반환 시까지 임대차 존속)을 경락에 의한 임차권 소멸의 경우에 보완적으로 규정한 것이므로, 소멸하지 않는 임차권의 내용에 우선변제권이 당연히 포함된다고 볼 수 없다.

4) 적용 및 결론

원심은 원고의 2차 경매에서의 우선변제권 주장을 배척하였고, 대법원도 상고를 기각하였다. 대항력과 우선변제권의 법적 성격 및 경락에 의한 임차권 소멸의 효과에 관한 법리를 확인한 판결이다.

5) 소수의견

없음.

참조: 대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166 판결