2006다10323 건물명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대한 경우, 임대인이 그 제3자에게 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인), 피고(상고인) 주식회사 대원씨엔텍
• 피고 회사는 2002. 5. 22. 소외 1로부터 이 사건 공장을 임차함
• 이 사건 공장의 임차권은 피고 회사로부터 주식회사 동해종합상사(동해종합상사), 원고의 순으로 순차 양도되어, 결국 소외 1과 원고 사이에 이 사건 공장에 관하여 새로운 임대차계약이 체결됨
• 동해종합상사를 실질적으로 경영하는 소외 2는 2002. 7. 19.(다만, 계약서는 2002. 9. 19.자로 작성) 원고로부터 이 사건 공장을 전차하였다가, 피고 회사에게 이 사건 공장 내부의 기계설비를 이전할 때까지 공장을 사용하도록 함
• 이는 그 전에 피고 회사와 동해종합상사 사이에 체결된 이 사건 공장 임차권과 내부 기계설비에 관한 포괄양도양수계약을 동해종합상사의 귀책사유를 이유로 무효화하기로 하면서 그로 인한 피고 회사의 손해를 고려하여 이루어진 것임
• 원고는 원고와 소외 2 사이의 전대차기간 중 소외 2로부터 차임을 받지 못하였음
• 원고는 피고 회사가 전대인인 원고의 동의를 받지 않고 이 사건 공장을 점유함으로써 차임 상당의 이익을 얻고, 이로 인하여 전차인으로부터 차임을 지급받지 못한 원고가 임차보증금에서 차임 상당을 공제당하는 손해를 입었다고 주장하며 피고 회사를 상대로 부당이득반환을 청구함
• 원심(서울고법 2005. 12. 22. 선고 2005나31356 판결)은 원고의 위 주장을 받아들여 원고의 피고에 대한 부당이득반환청구를 인용함
• 상고이유: 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제618조 (임대차의 의의)	임대차계약에 따른 차임청구권의 기초
민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)	임대인의 동의 없는 임차권 양도·전대의 규율
민법 제741조 (부당이득의 내용)	임대인의 제3자에 대한 부당이득반환청구권의 성립 요건
민법 제750조 (불법행위의 내용)	임대인의 제3자에 대한 손해배상청구권의 성립 요건

판례요지

• 무단 전대·양도와 임대인의 제3자에 대한 손해배상·부당이득반환청구 가부
  • 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가짐
  • 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없음 (대법원 2006. 12. 7. 선고 2005다55121 판결 참조)

4) 적용 및 결론

쟁점: 임대인이 무단 점유 중인 제3자에게 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부

• 법리: 임차인의 무단 양도·전대가 있더라도 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없음
• 포섭: 소외 1과 원고 사이에 이 사건 공장에 관하여 새로운 임대차계약이 성립한 이후, 동해종합상사의 실질적 경영자인 소외 2가 원고로부터 이 사건 공장을 전차하여 피고 회사로 하여금 기계설비 이전시까지 공장을 사용하도록 하였는바, 원고와 소외 2 사이의 전대차계약이 존속하는 기간 동안 피고 회사는 소외 2 및 동해종합상사로부터 승낙을 받아 이 사건 공장을 점유·사용한 것이므로, 원고가 그 전대차기간 중 소외 2로부터 차임을 지급받지 못하였다고 하더라도 피고 회사에 대하여 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 없음
• 결론: 원심판결에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유는 이유 있음
• 최종 결론: 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송

5) 소수의견

• 해당 없음

참조: 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결