2010다1456 토지거래계약허가신청절차이행

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에서 별개의 약정으로 잔금 미지급시 매매계약을 자동해제하기로 정할 수 있는지 여부
• 자동해제 약정이 있는 경우 그 약정기일 도과 사실만으로 매매계약이 자동해제되는지 여부 및 자동해제로 볼 수 있는 경우는 무엇인지 여부
• 동기의 착오가 법률행위의 중요부분의 착오에 해당하기 위한 요건은 무엇인지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 2007. 10. 19. 피고와 사이에 토지거래허가구역 내에 위치한 토지 2필지(이 사건 토지)와 그 지상 건물을 매수하기로 하는 매매계약(이 사건 매매계약)을 체결함
• 원고는 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못함
• 원고는 피고와 사이에 잔금지급일을 2008. 2. 1. 16:00까지로 연기하되, 그때까지도 잔금을 지급하지 못할 경우 이 사건 매매계약은 해제된 것으로 처리하고 기지급된 계약금의 반환청구권을 포기하기로 하는 합의(이 사건 합의)를 함
• 이 사건 합의서에는 "이 사건 매매계약에 있어 2008. 1. 31.로 지정된 잔금일을 원고의 귀책사유로 지연함을 확인하며"라고 기재됨
• 원고가 이 사건 합의에 이르게 된 동기는 이 사건 매매계약이 유동적 무효 상태여서 자신에게 잔금지급의무가 없음을 알지 못하여 그 의무를 지체하고 있다고 생각했기 때문임
• 원심(서울고법 2009. 12. 18. 선고 2009나54647 판결)은 이 사건 합의가 유효하고, 연장된 잔금지급기일까지 잔금 미지급시 매매계약이 자동적으로 해제된다고 판단함
• 원심은 원고의 동기의 착오 주장에 대하여, 원고가 그 동기를 상대방에게 표시하여 이 사건 합의의 내용으로 되었다고 볼 증거가 없다고 보아 배척함
• 원고는 토지거래허가구역 내 매매계약의 효력·해제 및 동기의 착오에 관한 법리오해를 상고이유로 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항	토지거래허가를 받지 않은 계약은 유동적 무효 상태에 있음
민법 제544조	이행지체를 원인으로 한 계약해제
민법 제109조 제1항	착오로 인한 의사표시의 취소

판례요지

• 유동적 무효 상태 매매계약에서 자동해제 약정의 가능 여부
  • 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서는 그 계약 내용대로의 효력이 있을 수 없어 매수인에게 아직 대금지급의무가 있다고 할 수 없으므로 매도인이 매수인의 대금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없음(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조)
  • 다만 당사자 사이에 별개의 약정으로 매매 잔금이 그 지급기일에 지급되지 아니하는 경우 매매계약을 자동적으로 해제하기로 약정하는 것은 가능함(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다74393, 74409 판결 참조)
  • 따라서 유동적 무효 상태의 매매계약이라도 별개의 자동해제 약정은 유효함
• 자동해제 약정기일 도과만으로 자동해제되는지 여부
  • 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없음
  • 다만 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약은 자동적으로 실효됨(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조)
  • 따라서 위와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 약정기일 도과만으로도 매매계약이 자동해제됨
• 동기의 착오가 중요부분의 착오에 해당하기 위한 요건
  • 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없음(대법원 1989. 12. 26. 선고 88다카31507 판결, 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조)
  • 계약의 해석에 있어서는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방 당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구해야 함(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다2629 판결 등 참조)
  • 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 함(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다73914 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다88880 판결 등 참조)
  • 따라서 동기가 상대방에게 표시되어 의사표시의 내용이 되었다고 인정되면 별도의 합의 없이도 중요부분의 착오를 이유로 취소할 수 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 유동적 무효 상태 매매계약에서 자동해제 약정의 유효성 및 약정기일 도과에 따른 자동해제 여부

• 법리: 유동적 무효 상태의 매매계약이라도 별개의 자동해제 약정은 유효하며, 매수인이 새로운 약정기일까지 이행을 확약하고 불이행시 자동해제를 감수하겠다는 특별한 사정이 있으면 약정기일 도과만으로도 매매계약이 자동해제됨
• 포섭: 원고는 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못하자 피고와 사이에 잔금지급일을 2008. 2. 1. 16:00까지 연기하되 그때까지 미지급시 계약이 해제된 것으로 처리하고 계약금 반환청구권을 포기하기로 하는 이 사건 합의를 함. 원고가 연장된 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니하였으므로 이 사건 매매계약은 자동적으로 해제됨
• 결론: 원심 판단은 정당하고, 토지거래허가구역 내 토지에 대한 매매계약의 효력이나 계약해제 등에 관한 법리오해의 위법이 없음(상고이유 제1점, 제2점 배척)

쟁점 2: 동기의 착오로 인한 이 사건 합의 취소 가능 여부

• 법리: 동기의 착오를 이유로 취소하려면 그 동기를 상대방에게 표시하여 의사표시의 내용으로 삼으면 충분하고 별도의 합의까지 필요 없으며, 처분문서의 해석은 문언·동기·경위·목적·당사자의 진정한 의사를 종합하여 합리적으로 해석해야 함
• 포섭: 원고가 이 사건 합의에 이르게 된 동기는 매매계약이 유동적 무효 상태여서 잔금지급의무가 없음을 알지 못하고 그 의무를 지체하고 있다고 생각했기 때문임. 이 사건 합의서에 "잔금일을 원고의 귀책사유로 지연함을 확인하며"라고 기재되어 있어, 그 동기가 합의서 문언을 통해 피고에게 표시됨으로써 의사표시의 내용이 되었다고 봄이 상당함
• 결론: 원심이 동기가 표시되어 합의 내용이 되었다고 볼 수 없다고 본 것은 채증법칙을 위배하거나 처분문서의 해석 또는 동기의 착오에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법임(상고이유 제3점 인용)
• 최종 결론: 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송함

참조: 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다1456 판결