2016다218874 건물명도

1) 쟁점

① 공유물분할 경매로 인한 소유권 변동 시 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부, ② 소유권 이전 전에 발생한 연체차임이 양수인에게 이전되는지 여부, ③ 임대차 종료 시 승계 전 연체차임이 임대차보증금에서 당연 공제되는지 여부.

2) 사실관계

건물 공유자들이 임대한 상가에 대해 공유물분할 경매가 진행되어 원고가 낙찰 받아 소유권을 취득하였다. 피고(임차인)는 원고 소유권 취득 이전에 전 임대인들에게 총 34,951,320원의 차임·관리비를 연체하였고, 이후에도 차임을 지급하지 않았다. 원심은 원고 소유권 취득 전 발생한 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 판단하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항	임차건물 양수인은 임대인 지위 승계
민법 제618조	임대차

판례요지: ① 소유권 변동의 원인이 매매·상속·경매 등을 불문하고 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항이 적용되어 양수인이 임대인 지위를 승계한다. ② 소유권 이전 전 발생한 연체차임은 별도의 채권양도절차 없이는 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않는다. ③ 그러나 임대차 종료 후 임대차보증금 반환 시에는 양수인의 임대인 지위 승계 전까지 발생한 연체차임도 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

4) 적용 및 결론

임대차보증금 2,500만 원에서 원고 소유권 취득 전 연체차임 34,951,320원이 당연 공제되어 임대차보증금반환채무가 소멸한다. 원심은 법리 오해로 파기환송.

5) 소수의견

없음.

참조: 대법원 2017.3.22. 선고 2016다218874 판결