2020헌마1343 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 등

1) 쟁점

2020년 개정 주택임대차보호법의 계약갱신요구 조항·차임증액한도 조항·손해배상 조항·월차임전환율 조항·부칙조항이 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하는지가 핵심 쟁점이다. 명확성원칙, 과잉금지원칙, 포괄위임금지원칙, 신뢰보호원칙 위반 여부를 종합적으로 심사하였다.

2) 사실관계

주택 임대인들인 청구인들은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에 의해 임차인의 계약갱신요구(1회, 2년 연장)를 거절할 수 없게 되고, 갱신 시 차임·보증금 증액이 약정액의 20분의 1로 제한되며, 실제거주 이유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상책임을 지게 되었다. 청구인들은 이 조항들이 계약의 자유·재산권을 침해한다고 주장하며 헌법소원을 청구하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
헌법 제10조	행복추구권 — 계약의 자유 포함
헌법 제23조 제1항	재산권 보장
헌법 제34조 제1항·제2항	인간다운 생활 권리, 국가의 사회복지 증진 의무
헌법 제35조 제3항	국가의 주택개발정책 의무
헌법 제75조	포괄위임금지원칙
주택임대차보호법 제6조의3	계약갱신요구권, 차임증액 한도, 손해배상 조항
주택임대차보호법 제7조의2	월차임 전환율 제한
주택임대차보호법 부칙 제2조	시행 당시 존속 임대차에도 적용

판례요지: 주택은 인간 생존의 기본요소이므로 주택 재산권에는 상당한 사회적 구속성이 인정되어 완화된 심사기준이 적용된다. 계약갱신요구 조항은 행사기간·횟수가 제한되고 임대인에게 다양한 갱신거절 사유가 인정되어 피해최소성 충족. 차임증액한도는 인상 자체를 금지하지 않고 갱신 계약 기간만 적용. 손해배상 조항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측 불가능한 불가피한 사정을 의미하므로 명확성원칙 합치. 부칙조항은 진행 중인 법률관계에 적용하는 부진정소급입법으로 신뢰보호원칙 위반 아님. 임차인 주거안정이라는 공익이 임대인의 신뢰이익보다 크다.

4) 적용 및 결론

재판관 전원일치 의견으로 심판대상 조항들은 모두 합헌(기각), 법령 해설집 발간·배포행위에 대한 청구는 각하. 계약갱신요구 조항·차임증액한도 조항·손해배상 조항은 과잉금지원칙에 반하지 않고, 월차임전환율 조항은 포괄위임금지원칙에 반하지 않으며, 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반하지 않는다.

참조: 헌법재판소 2024.2.28. 2020헌마1343 결정