2020헌마1343 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 등

1) 쟁점

적법요건 판단

• 피청구인들(국토교통부장관, 법무부장관)의 2020. 8. 28.자 ‘2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 중 ‘개정 관련 FAQ’ 부분 발간ㆍ배포행위가 헌법소원심판의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하는지 여부
• 그 밖의 적법요건(청구인적격, 청구기간, 보충성 등)에 대한 판단은 본문에 명시된 바 없음

본안 판단

• 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항이 명확성원칙에 위배되는지 여부
• 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항, 손해배상 조항이 과잉금지원칙에 반하여 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해하는지 여부
• 월차임전환율 조항이 포괄위임금지원칙에 반하는지 여부
• 부칙조항이 소급입법금지원칙ㆍ신뢰보호원칙에 반하는지 여부

2) 사실관계

• 청구인들은 국내에 주택을 소유한 임대인들 또는 그 지위를 승계한 자들(법인 임대인 포함)이며, 일부는 위헌법률심판제청신청이 기각ㆍ각하된 당해 소송(건물인도, 손해배상 등)의 당사자임
• 이 사건 심판대상조항은 다음과 같음
  • 계약갱신요구 조항: “제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.” (단서 제1호 ~ 제9호에 거절사유 열거), “③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.”(본문)
  • 차임증액한도 조항: 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분 — “② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”
  • 손해배상 조항: “⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”, “⑥” 손해배상액 산정 기준(3개월분 환산월차임 / 환산월차임 차액의 2년분 / 실손해액 중 큰 금액)
  • 월차임전환율 조항(2016. 5. 29. 법률 제14175호): “제7조의2 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율”
  • 부칙조항: “제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.”
• 이 사건은 2020헌마1343, 2020헌마1400, 2020헌마1598, 2021헌마14, 2021헌마792(헌법재판소법 제68조 제1항 헌법소원), 2022헌바82ㆍ123ㆍ140ㆍ149ㆍ150ㆍ248ㆍ300ㆍ333, 2023헌바1ㆍ433(위헌소원)이 병합된 사건임
• 청구인들은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신거절 통지 후 임차인이 계약갱신요구권 행사를 주장하며 인도를 거부하거나, 임대인이 손해배상청구소송의 상대방이 되는 등의 경위로 2020. 10. 6.경부터 2023. 12. 22.경에 걸쳐 이 사건 헌법소원심판을 청구함
• 위헌소원 청구인들은 당해 소송(건물인도, 손해배상 등) 계속 중 심판대상조항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 법원이 이를 기각 또는 각하하자 헌법소원심판을 청구함
• 청구인들 주장 요지
  • 차임증액한도 조항의 산정 기준(약정한 차임ㆍ보증금 20분의 1의 판단 기준)과 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’의 의미가 불명확하여 명확성원칙에 위배됨
  • 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항, 손해배상 조항이 임대인의 일반적 행동자유권, 계약의 자유, 재산권, 거주이전의 자유, 사생활의 비밀과 자유를 과도하게 제한하고, 자연인과 법인 임대인, 감액청구와 증액청구 등을 합리적 이유 없이 차별하여 평등원칙에도 위반됨
  • 월차임전환율 조항이 임대인의 재산권 등을 침해하고, 그중 제7조의2 제2호는 대통령령에 위임된 이율의 상ㆍ하한을 정하지 않아 포괄위임금지원칙에 위반됨
  • 부칙조항이 개정 법률 시행 전 체결된 임대차계약에도 개정조항을 적용하여 진정소급입법으로서 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에 위반되고, 임대차 종료ㆍ존속 여부 등에 따른 차별로 평등원칙에도 위반됨
  • 피청구인들의 해설집 FAQ 발간ㆍ배포행위는 법률상 근거 없이 법률을 임의로 해석ㆍ확장한 것으로 삼권분립원칙에 위배됨
• 이해관계기관 의견: 본문에 명시된 바 없음

3) 적용법령 및 결정요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항, 제3항 본문 (계약갱신요구 조항)	임차인의 계약갱신요구권 및 임대인의 정당한 사유 없는 거절 금지
같은 법 제6조의3 제3항 단서 중 제7조 제2항에 관한 부분 (차임증액한도 조항)	갱신되는 임대차의 차임ㆍ보증금 증액청구는 약정 차임ㆍ보증금의 20분의 1 초과 금지
같은 법 제6조의3 제5항, 제6항 (손해배상 조항)	실제 거주 사유로 갱신거절 후 정당한 사유 없이 제3자 임대 시 손해배상책임 및 손해액 산정 기준
주택임대차보호법(2016. 5. 29. 법률 제14175호로 개정된 것) 제7조의2 (월차임전환율 조항)	보증금의 월차임 전환 시 산정률을 대통령령에 위임
주택임대차보호법 부칙(2020. 7. 31. 법률 제17470호) 제2조 (부칙조항)	개정 제6조의3, 제7조를 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용(단, 시행 전 갱신거절 후 제3자와 계약 체결한 경우는 제외)
계약의 자유 (헌법 제10조)	행복추구권상 일반적 행동자유권에서 파생되는, 계약체결 여부ㆍ상대방ㆍ방식ㆍ내용을 자유의사로 결정할 권리
재산권 (헌법 제23조 제1항)	사유재산에 관한 임의적인 사용ㆍ수익ㆍ처분권을 본질로 함
헌법 제34조 제1항, 제2항	인간다운 생활을 할 권리 및 국가의 사회보장ㆍ사회복지 증진 노력의무
헌법 제35조 제3항	국가의 쾌적한 주거생활을 위한 노력의무
헌법 제37조 제2항	기본권 제한의 한계(과잉금지원칙)의 근거
헌법 제75조	위임입법의 근거와 범위ㆍ한계(포괄위임금지원칙)의 근거
헌법 제13조 제2항	소급입법에 의한 참정권 제한ㆍ재산권 박탈 금지(진정소급입법 금지)
헌법재판소법 제68조 제1항	공권력의 행사 또는 불행사로 기본권을 침해받은 자의 헌법소원심판 청구권

결정요지

• 적법요건 판단: 헌법재판소법 제68조 제1항의 ‘공권력’이란 입법권ㆍ행정권ㆍ사법권을 행사하는 모든 국가기관ㆍ공공단체 등의 고권적 작용을 말함(헌재 2014. 9. 25. 2013헌마424 참조). 피청구인들의 해설집 FAQ 발간ㆍ배포행위는 개정 주택임대차법의 신설ㆍ변경 제도를 국민에게 안내하고 이해를 돕기 위한 것으로, 그 법률해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 아니함. 따라서 이 부분 심판청구는 헌법소원의 대상이 될 수 없는 것을 대상으로 한 것이므로 부적법함
• 본안 판단
  • 명확성원칙: 법치국가 원리의 표현인 명확성원칙은 모든 기본권 제한 입법에 요구되나 법률의 성격에 따라 요구 정도가 다르고, 산술적으로 엄격히 관철시키는 것은 입법기술상 불가능하거나 현저히 곤란하므로 어느 정도의 보편적 개념 사용은 부득이함. 당해 법률의 목적과 타 규범과의 연관성에 비추어 합리적 해석이 가능하면 명확성원칙에 반하지 않음(헌재 2019. 12. 27. 2018헌바161 참조). 차임증액한도 조항의 산정 기준인 ‘약정한’ 차임ㆍ보증금은 임대차계약 내용으로 확인 가능하고, 관련 규정과의 체계적 해석상 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 기준으로 삼는 것이 타당함. 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’란 임대인이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것으로 해석 가능함
  • 과잉금지원칙: 계약의 자유ㆍ재산권도 공익상 제한될 수 있으나 헌법 제37조 제2항에 따라 필요한 정도를 넘을 수 없음. 다만 사회적 연관관계가 큰 경제활동에 관한 사항은 완화된 심사기준이 적용됨(헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등 참조). 주택은 인간 생존의 기본요소이자 주거생활의 터전으로 상당한 사회적 구속성이 인정되고, 임차인 보호 규정 심사에는 완화된 심사기준을 적용함. 임차인의 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당하고 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한하는 수단의 적합성도 인정됨. 계약갱신요구권은 행사기간ㆍ횟수가 제한되고 거절사유가 마련되어 있으며, 차임증액한도는 인상 자체를 금지하지 않고, 손해배상 조항은 정당한 사유가 있으면 면책되며 입증책임을 완화하여 분쟁을 조기 해결하므로 피해최소성에 반하지 않음. 임차인 주거안정이라는 공익에 비해 임대인 제한 정도가 크지 않아 법익균형성도 인정됨
  • 포괄위임금지원칙: 헌법 제75조상 ‘구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항’이란 누구라도 법률 자체로부터 대통령령 규정 내용의 대강을 예측할 수 있어야 함을 의미함. 보증금ㆍ차임 시세는 수요ㆍ공급, 금리변동, 경제상황 등에 탄력적으로 대응할 필요가 있고 지역별 세분화된 규율이 필요하며 전문적ㆍ정책적 고려가 요구되어 하위법령 위임 필요성이 인정됨. ‘대통령령에서 정하는 이율’은 기준금리, 전세ㆍ월세 전환 비율, 임차인 주거비 부담 정도 등을 고려하여 산정됨을 충분히 예측할 수 있음
  • 신뢰보호원칙: 주택 임대차 관련 정책은 입법자의 광범위한 형성의 자유에 속하는 사항이나 신뢰보호원칙 위배 여부는 침해받은 신뢰이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰침해 방법과 새 입법이 실현하려는 공익목적을 종합 비교형량하여 판단함(헌재 2021. 10. 28. 2019헌마106등 참조). 부칙조항은 개정 법률 시행 당시 존속 중인 임대차에 적용되므로 진정소급입법이 아닌 부진정소급입법에 해당함. 주택임대차법이 임차인 보호를 강화하는 방향으로 지속 개정되어 온 점 등에 비추어 임대인의 신뢰의 보호가치가 크다고 볼 수 없고, 개정 법률 시행 당시 이미 종료된 임대차나 시행 전 갱신거절 후 제3자와 계약체결한 경우는 개정조항 적용을 배제하는 등 임대인에게 가혹한 부담을 주지 않는 반면, 적용을 배제할 경우 임대주택 공급 부족ㆍ차임 상승 등 부작용으로 개정조항이 형해화될 우려가 있어 그 공익이 임대인의 신뢰이익보다 큼

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 해설집 FAQ 발간ㆍ배포행위의 공권력행사성(적법요건)

• 법리: 헌법재판소법 제68조 제1항의 ‘공권력’이란 입법권ㆍ행정권ㆍ사법권을 행사하는 모든 국가기관ㆍ공공단체 등의 고권적 작용을 의미함
• 포섭: 피청구인들이 발간ㆍ배포한 해설집 FAQ 부분은 개정 주택임대차법에 따라 예상되는 질의에 대한 정부의 해석을 담아 국민의 이해를 돕기 위한 것일 뿐, 그 해석ㆍ안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없음
• 결론: 공권력의 행사에 해당하지 아니하여 헌법소원의 대상이 될 수 없으므로 이 부분 심판청구는 부적법함(각하)

쟁점 2: 차임증액한도 조항ㆍ손해배상 조항(제6조의3 제5항)의 명확성원칙 위배 여부

• 법리: 명확성원칙은 당해 법률 목적과 타 규범과의 연관성에 비추어 합리적 해석이 가능하면 충족되고, 법 문언에 어느 정도 모호함이 있더라도 법관의 보충적 가치판단으로 의미내용을 확인할 수 있고 그 해석이 자의에 좌우될 가능성이 없으면 명확성원칙에 반하지 않음
• 포섭: 증액청구의 산정 기준이 되는 ‘약정한’ 차임ㆍ보증금은 임대차계약을 통해 확인 가능하고, ‘전환’과 ‘증액’ 개념 구별 필요성ㆍ형평성 등을 고려하면 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 산정 기준으로 삼는 것이 체계적 해석상 타당함. 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’는 계약갱신요구 조항의 취지, 갱신거절 남용에 의한 형해화 가능성 등을 종합하면 임대인이 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미하는 것으로 해석되고, 그 존부는 법원이 구체적ㆍ개별적으로 판단할 수 있음
• 결론: 차임증액한도 조항과 손해배상 조항 중 제6조의3 제5항은 명확성원칙에 반하지 아니함

쟁점 3: 계약갱신요구 조항ㆍ차임증액한도 조항ㆍ손해배상 조항의 과잉금지원칙 위배 여부

(가) 제한되는 기본권

• 계약의 자유(헌법 제10조 행복추구권상 일반적 행동자유권에서 파생): 계약갱신요구 조항ㆍ차임증액한도 조항으로 임대차 종료 여부, 계약 상대방, 계약 내용을 임대인이 자유롭게 결정할 수 없게 됨
• 재산권(헌법 제23조 제1항): 계약갱신요구 조항ㆍ손해배상 조항ㆍ차임증액한도 조항으로 임대인이 자신의 재산을 자유의사에 따라 사용ㆍ수익할 수 없고 일정한 경우 손해배상의무를 부담함

(나) 과잉금지원칙에 의한 심사

• (1) 목적의 정당성: 헌법 제35조 제3항의 쾌적한 주거생활 노력의무, 제34조 제1항ㆍ제2항의 인간다운 생활을 할 권리 및 사회보장 증진 의무에 비추어 주택 임차인의 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당함
• (2) 수단의 적합성: 임대차기간 연장과 급격한 차임 증액 제한을 통해 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 주거안정을 도모할 수 있어 수단의 적합성이 인정됨
• (3) 침해의 최소성: 계약갱신요구 조항은 행사기간(6개월 전 ~ 2개월 전)ㆍ행사횟수(1회)ㆍ갱신기간(2년)이 제한되고 제1항 단서 각 호의 거절사유가 마련되어 있으며, 법인 임대인도 나머지 거절사유를 활용할 수 있어 제한 정도가 지나치게 크지 않음. 차임증액한도 조항은 인상 자체를 금지하지 않고 20분의 1 비율이 지나치게 낮지 않으며, 증액청구 상한만 제한하는 것도 불합리하지 않음. 손해배상 조항 중 제5항은 정당한 사유가 있으면 면책되고, 제6항은 손해액 입증책임을 완화해 분쟁의 조기해결을 도모하는 것으로 각 호 금액이 임대인 이익ㆍ임차인 손해ㆍ갱신거절 남용 방지 필요를 훨씬 상회한다고 볼 수 없어 침해의 최소성에 반하지 아니함
• (4) 법익의 균형성: 임차인의 주거안정이라는 공익은 크고 임대인의 계약의 자유ㆍ재산권 제한은 비교적 단기간에 그쳐 그 정도가 크지 않으므로 법익의 균형성이 인정됨
• 결론: 계약갱신요구 조항, 차임증액한도 조항, 손해배상 조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없음

쟁점 4: 월차임전환율 조항의 포괄위임금지원칙 위배 여부

• 법리: 헌법 제75조상 ‘법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항’이란 법률에 대통령령 규정 내용ㆍ범위의 기본사항이 구체적이고 명확하게 규정되어 있어 누구라도 법률 자체로부터 대통령령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 함을 의미함
• 포섭: 보증금ㆍ차임 시세는 임대차 수요ㆍ공급, 금리변동, 경제상황에 따라 변화하여 탄력적 대응이 필요하고 지역별 세분화된 규율과 전문적ㆍ정책적 고려가 요구되므로 하위법령 위임 필요성이 인정됨. 월차임전환율 조항 중 제7조의2 제2호의 ‘대통령령에서 정하는 이율’은 한국은행 기준금리, 전세ㆍ월세 전환 비율, 임차인 주거비 부담 정도와 주거안정 저해 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정됨을 충분히 예측할 수 있음
• 결론: 월차임전환율 조항은 포괄위임금지원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해한다고 볼 수 없음

쟁점 5: 부칙조항의 소급입법금지원칙ㆍ신뢰보호원칙 위배 여부

• 법리: 헌법이 원칙적으로 금지하는 ‘소급입법’은 신법이 이미 종료된 사실관계ㆍ법률관계에 적용되는 진정소급입법을 의미하고, 진행 중인 사실관계ㆍ법률관계를 대상으로 하는 부진정소급입법에는 신뢰보호원칙 위배 여부가 문제됨. 신뢰보호원칙 위반 여부는 침해받은 신뢰이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰침해의 방법과 새 입법이 실현하려는 공익목적을 종합적으로 비교형량하여 판단함

• 포섭: 부칙조항은 개정 법률 시행 당시 임대인ㆍ임차인 사이에 임대차관계가 지속 중인 경우를 적용대상으로 하므로 부진정소급입법에 해당함. 주택임대차법이 제정 이후 임차인 보호 강화 방향으로 지속 개정되어 왔고 계약갱신요구권 도입에 관한 사회적 논의ㆍ법안 제출이 있어 왔던 점 등에 비추어 임대인의 신뢰의 보호가치가 크다고 볼 수 없음. 부칙조항은 시행 당시 이미 종료된 임대차나 시행 전 갱신거절 후 제3자와 계약체결한 경우에는 개정조항 적용을 배제하여 기존 신뢰를 보호하고, 계약갱신요구권도 1회ㆍ2년으로 제한되어 임대인에게 가혹한 부담을 주지 않는 반면, 개정조항을 적용하지 않을 경우 임대인의 임대 기피ㆍ보증금ㆍ차임 대폭 인상으로 임대주택 공급 부족ㆍ차임 상승 등 부작용이 초래되어 개정조항이 형해화될 우려가 있으므로, 임차인 주거안정이라는 공익이 임대인의 신뢰이익보다 큼

• 결론: 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 아니함

• 최종 결론: 해설집 FAQ 발간ㆍ배포행위 부분 심판청구는 각하하고, 계약갱신요구 조항ㆍ차임증액한도 조항ㆍ손해배상 조항ㆍ부칙조항은 모두 헌법에 위반되지 아니하며, 그 나머지 심판청구는 모두 기각함

참조: 헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 결정