2023다209045 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차기간을 영구로 정한 임대차계약이 허용되는지 여부
• 소유자가 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것이 허용되는지 여부
• 임차인이 영구 임대차기간에 관한 권리를 언제라도 포기할 수 있는지 및 그 경우 기간의 정함이 없는 임대차로 되는지 여부

소송법적 쟁점

• 임대차계약이 실제로는 매매계약에 해당한다는 주장이 사실심의 증거 취사선택·사실인정을 다투는 것으로서 적법한 상고이유가 되는지 여부

2) 사실관계

• 원고(상고인)와 피고(피상고인) 사이에 이 사건 임대차계약이 체결됨(임대차기간을 영구로 정함)
• 원고는 주위적으로 이 사건 임대차계약이 실제로는 매매계약에 해당한다고 주장하였고, 예비적으로 임차권설정등기절차의 이행을 구함
• 원심(대구지법 2023. 1. 12. 선고 2021나327169 판결)은 이 사건 임대차계약에서 임대차기간을 영구로 설정한 것은 채권인 임차권의 성질로 보아 허용되지 않고, 사용·수익 권능을 영구적으로 포기함으로써 처분 권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 그 임대차계약이 무효라고 판단함
• 원심은 위 무효 판단에 따라 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각함
• 원고는 주위적 청구(매매계약 해당 여부) 및 예비적 청구(영구임대차 효력) 모두에 대하여 상고함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제185조	물권법정주의
민법 제211조	소유권의 내용(사용·수익·처분 권능)
민법 제619조	처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차 최장기 제한
민법 제635조	기간의 약정 없는 임대차의 해지통고
구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제) 제651조	임대차 존속기간 20년 제한(위헌결정으로 삭제)

판례요지

• 구 민법 제651조의 실효와 영구임대차계약 불허 규정의 부존재
  • 구 민법 제651조는 일부 임대차를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법 취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고함(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정)
  • 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하는 규정만 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없음
• 채권적 사용·수익권 포기의 허용범위 및 영구임대차의 유효성
  • 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아님(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조)
  • 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이를 인정하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있으며, 임차인에 대한 관계에서만 사용·수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용됨
  • 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것임
  • 따라서 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 됨(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결 참조)

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 매매계약 해당 여부 주장의 적법한 상고이유 해당 여부 (주위적 청구)

• 법리: 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것은 적법한 상고이유가 될 수 없음
• 포섭: 이 사건 임대차계약이 실제로는 매매계약에 해당한다는 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지에 불과하고, 원심판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 채증법칙을 위반한 잘못이 없음
• 결론: 적법한 상고이유로 보기 어려움, 주위적 청구에 관한 상고 기각

쟁점 2: 영구임대차계약의 효력 (예비적 청구)

• 법리: 민법상 영구임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없고, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 무효로 볼 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용되며, 임차인은 영구임대차기간에 관한 권리를 언제라도 포기할 수 있고 그 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 됨

• 포섭: 이 사건 임대차계약에서 임대차기간을 영구로 정한 것은 임차인에 대한 관계에서만 채권적으로 사용·수익권을 제한하는 것일 뿐 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것이 아니므로, 당사자들의 자유로운 의사에 따른 약정으로서 유효로 볼 여지가 있음. 그럼에도 원심은 임대차기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 이 사건 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각함

• 결론: 원심판단에는 임대차계약의 성질 및 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있음, 이 부분 상고이유 있음

• 최종 결론: 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 대구지방법원에 환송함, 원고의 주위적 청구에 관한 상고는 기각함

참조: 대법원 2023. 6. 1. 선고 2023다209045 판결