91다25369 소유권이전등기

1) 쟁점

① 매수인이 근저당채무·가압류채무 공제 잔액만 공탁하고 무조건 소유권이전등기청구 = 이행거절 의사표시인지 ② 매수인의 중도금·잔금 일부 변제공탁 후 매도인의 계약금 배액상환 해제권 행사 가부 ③ 근저당 부동산 매수인의 피담보채무 변제공탁 정당성 ④ 매도인의 계약금 몰수 손해가 특별손해인지 여부

2) 사실관계

• 원고(매수인)들과 피고(매도인) 사이의 부동산 매매계약 체결
• 원고들이 중도금 2,300만 원, 잔금 일부 1,838만 원을 변제공탁
• 원고들이 근저당·가압류 채무를 공제한 잔액만 공탁하고 무조건 소유권이전등기 청구
• 피고는 계약금 배액(3,400만 원)을 변제공탁하며 계약 해제 주장
• 피고는 원고들로부터 대금을 제때 받지 못해 별도 부동산 매수계약 계약금 760만 원 몰수

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
민법 제544조	이행지체와 해제
민법 제565조	해약금에 의한 계약 해제 — 이행 착수 전까지만 가능
민법 제481조	변제할 정당한 이해관계 있는 자의 변제
민법 제393조 제2항	특별손해의 배상책임 요건

판례요지: (가) 잔액 공탁 후 무조건 소유권이전등기 청구를 하였더라도 이를 이행거절 의사표시로 볼 수 없다. (나) 이행 착수(중도금·잔금 일부 변제공탁) 후에는 계약금 배액상환에 의한 해제권 행사가 불가능하다. (다) 근저당 부동산 매수인은 피담보채무 변제에 정당한 이해관계가 있으므로 공탁이 유효하다. (라) 매도인이 입은 제3자와의 계약 계약금 몰수 손해는 특별손해로서 매수인이 예견하였거나 예견할 수 있었던 경우에만 배상 책임이 있다.

4) 적용 및 결론

원고들의 이행 착수가 인정되어 피고의 계약금 배액 해제는 효력 없음. 원고들의 소유권이전등기청구 인용. 상고 기각.

5) 소수의견

없음

참조: 대법원 1991.10.11. 선고 91다25369 판결