94다37646 배당이의

1) 쟁점

임차기간 만료 전 임차주택이 경매된 경우, 대항력 있는 임차인이 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있는지, 그리고 경매법원에 대한 배당요구가 임대차 해지의 의사표시가 되는지 여부.

2) 사실관계

임차주택에 근저당권이 설정된 후 임차인들이 주택임대차보호법상 대항요건(입주+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받았다. 이후 임대차기간 만료 전 임의경매가 개시되었고, 임차인들이 경매법원에 배당요구를 하였다. 원심은 임대차기간이 종료되지 않아 우선변제청구권이 없다고 판단하였으나, 대법원은 파기환송하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
주택임대차보호법 제3조의2 제1항	대항요건+확정일자 임차인의 우선변제권
주택임대차보호법 제4조	임대차기간
주택임대차보호법 제8조 제1항	소액보증금 우선변제
민법 제618조	임대차 해지
민사소송법 제606조 제1항	배당요구 통지

판례요지: 대항력 있는 임차인은 임대차승계를 원하지 않으면 임대차기간 만료 전이라도 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다. 이 해지권은 공평의 원칙·신의성실의 원칙에 근거하여 해지통고 즉시 효력이 발생한다. 경매법원에 배당요구를 한 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있으며, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지한 때 해지통지가 도달된 것으로 보아 그 시점에 임대차관계가 종료된다.

4) 적용 및 결론

임차인의 배당요구가 해지통지로서 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않으므로, 임차인에게 우선변제권을 인정하여야 한다. 원심판결 파기환송.

5) 소수의견

없음.

참조: 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결