95다35616 임대차보증금반환

1) 쟁점

① 대항력 있는 임차인보다 우선하는 권리자가 있는 주택이 양도된 경우 양수인의 임대인 지위 승계에 임차인의 동의가 필요한지, ② 대항력 있는 임차권 있는 주택의 양도 시 양도인의 임차보증금 반환채무가 소멸하는지

2) 사실관계

대항력 있는 임차인인 원고의 주택이 제3자에게 양도되었고, 양수인이 임대인 지위를 승계하였다. 원고는 선순위 저당권 등 우선 권리자가 있으면 임차인의 동의 없이는 임대차관계가 승계될 수 없다고 주장하면서 양도인에게 보증금 반환을 청구하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
주택임대차보호법 제3조 제1항	주택임차인의 대항력 취득 요건
주택임대차보호법 제3조 제2항	임대인 지위 승계

판례요지: 주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항에 의하면, 대항력 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있더라도 지위 승계에 임차인의 동의가 필요하지 않다. 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임대차보증금의 반환채무도 소유권과 결합하여 일체로 이전하므로 양도인의 임대인 지위 및 보증금반환 채무는 소멸한다.

4) 적용 및 결론

대법원은 상고를 기각하였다. 임대인 지위 승계의 법정성과 보증금 반환채무의 일체 이전을 명확히 한 판결이다.

참조: 대법원 1996.2.27. 선고 95다35616 판결