96다14517 건물철거등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임차한 토지에 대항력이 없는 경우 그 임대차 사실 및 건축허가·재산세 납부 사정만으로 신소유자의 철거청구를 거부할 정당한 사유가 되거나 권리남용에 해당하는지 여부
• 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 지상건물매수청구권이 임대차계약 종료 후에 임대인으로부터 토지를 취득한 자에게도 미치는지 여부
• 토지 취득 당시 임대차계약이 존재하지 않았더라도 그 이전에 존재하였던 임대차계약 종료에 따라 매수청구권을 행사할 수 있었던 경우 토지취득자에게 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 이 사건 토지를 전 소유자인 소외 줄포운수 주식회사(이하 '소외 회사') 또는 피고 부안군으로부터 취득함
• 피고 부안군, 피고 3, 4, 5, 6, 7, 재단법인 ○○병원유지재단, 피고 10, 11, 12는 소외 회사 또는 피고 부안군으로부터 각 부지 부분을 임차하여 임료를 지급하여 왔고, 적법한 건축허가를 받아 이 사건 각 건물을 건축하였으며 재산세를 납부하여 옴
• 피고 전라북도는 1992. 6. 8. 특정 건물(교사·숙직실·사택·목욕탕)에 관하여 소유권이전등기를 경료함
• 피고 9는 1975. 7. 21. 및 1978. 4. 19.에 각 점포에 관한 소유권보존등기를 경료함
• 피고 13은 1969. 11. 4. 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료함(위 각 등기는 모두 원고의 토지 취득 전에 경료됨)
• 소외 회사는 재단법인 ○○병원유지재단 등을 상대로 전주지방법원 정읍지원 82가소86호 토지사용료 청구소송을 제기하여 승소함
• 소외 회사는 피고 부안군을 상대로 전주지방법원 정읍지원 84가합44 토지사용료 청구소송을 제기하였고, 피고 부안군은 시효취득을 주장하며 반소(84가합45)로 소유권이전등기를 청구하여 제1심에서 승소하였으나 원심(광주고등법원 85나445, 446)에서 취득시효 주장이 배척되어 소외 회사의 승소판결이 확정됨
• 위 소송 제기 무렵부터 소외 회사는 이 사건 토지상 건물 소유자들과 임대차계약을 체결하여 1년 단위로 임료를 지급받아 왔고, 피고 6·재단법인 ○○병원유지재단·피고 3이 소외 회사와 임대차계약을 체결하고 매년 사용료를 지급하여 온 자료가 제출됨
• 원심(전주지법 1996. 2. 8. 선고 94나6447 판결)은 피고들의 매수청구권 행사 주장을 배척하고 원고의 철거청구를 인용함
• 피고들이 각 상고함(피고 부안군 등 9인 그룹과 피고 전라북도·피고 9·피고 13 그룹)

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제622조 제1항 (건물등기 있는 차지권의 대항력)	토지취득자가 건물소유 목적 임대차의 임대인 지위를 승계하는 근거
민법 제643조 (임차인의 갱신청구권, 매수청구권)	건물소유 목적 토지임차인의 지상물매수청구권
민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)	매수청구권의 준용 근거

판례요지

• 대항력 없는 임대차와 철거청구 거부·권리남용 여부
  • 임대차계약이 제3자에 대하여 대항력이 있는 것이 아닌 이상 원고에 대항할 수 없음
  • 따라서 임차하여 임료를 지급하고 적법한 건축허가를 받아 건물을 건축하였으며 재산세를 납부하여 왔다고 하더라도 이러한 사유는 원고의 철거청구를 거부할 정당한 사유에 해당하지 않으며, 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수도 없음
• 토지취득자에 대한 지상건물매수청구권의 행사 가부
  • 위 피고들이 이 사건 토지의 전 소유자인 소외 회사와 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결하여 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 그 임대차계약이 유효하게 존재하고 있었다면, 민법 제622조 제1항에 의하여 원고는 위 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하고, 그 임대차계약이 종료한 때에 위 피고들은 민법 제643조, 제283조에 의하여 매수청구권을 행사할 수 있음
  • 갑이 토지를 취득할 당시에는 을과 병 사이에 그 토지에 대한 임대차계약이 존재하지 않고 있었다고 하더라도, 그 이전에 을이 병과의 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결하였다가 그 계약이 종료되어 을이 병에 대하여 그 건물에 관한 매수청구권을 행사할 수 있었을 때에는, 을은 그 토지의 취득자인 갑에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있음(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결 참조)
  • 따라서 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시에는 위 피고들과 소외 회사 사이에 임대차계약이 존재하지 않고 있었다고 하더라도, 그 이전에 위 피고들이 소외 회사와 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결하였다가 그 계약이 종료되어 소외 회사에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있었을 때에는, 위 피고들은 이 사건 토지의 취득자인 원고에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 대항력 없는 임대차를 이유로 한 철거청구 거부 및 권리남용 주장(피고 부안군, 피고 3·4·5·6·7, 재단법인 ○○병원유지재단, 피고 10·11·12)

• 법리: 대항력 없는 임대차는 제3자인 신소유자에게 대항할 수 없고, 그러한 사정만으로는 철거청구를 거부할 정당한 사유가 되지 못하며 철거청구가 권리남용에 해당하지도 않음
• 포섭: 위 피고들이 소외 회사 또는 피고 부안군으로부터 각 부지를 임차하여 임료를 지급하고 적법한 건축허가를 받아 건물을 건축하였으며 재산세를 납부하여 왔더라도, 그 임대차는 원고에 대한 대항력이 없으므로 원고의 이 사건 철거청구를 거부할 정당한 사유가 되지 않고 권리남용에도 해당하지 않음
• 결론: 원심 판단은 정당하고 위법이 없어 위 피고들의 상고이유는 받아들일 수 없음

쟁점 2: 매수청구권 행사 주장에 관한 심리미진(피고 전라북도·피고 9·피고 13)

• 법리: 토지 취득 이전에 전 소유자와 건물소유 목적 임대차계약을 체결하였다가 종료되어 매수청구권을 행사할 수 있었던 경우 토지취득자에게도 매수청구권을 행사할 수 있음
• 포섭: 피고 전라북도(1992. 6. 8. 소유권이전등기), 피고 9(1975. 7. 21./1978. 4. 19. 소유권보존등기), 피고 13(1969. 11. 4. 소유권이전등기)은 원고의 토지 취득 전에 각 건물에 관한 등기를 마쳤고, 소외 회사가 그 무렵부터 건물 소유자들과 임대차계약을 체결해 임료를 받아온 사실 및 피고 6·재단법인 ○○병원유지재단·피고 3이 소외 회사와 임대차계약을 체결하고 사용료를 지급한 자료가 제출되어 있음에도, 원심은 위 피고들의 임대차계약 체결 여부에 관한 증거 미제출 경위를 심리하거나 입증을 촉구하지 아니한 채 곧바로 임대차계약 체결 사실을 인정할 증거가 없다며 매수청구권 행사 주장을 배척함
• 결론: 원심판결에는 심리를 다하지 않아 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있어 이를 지적하는 논지는 이유 있음
• 최종 결론: 원심판결 중 피고 전라북도, 피고 9, 피고 13에 관한 부분을 파기하여 전주지방법원 합의부로 환송하고, 피고 부안군·피고 3·4·5·6·7·재단법인 ○○병원유지재단·피고 10·11·12의 상고는 모두 기각하며 이 부분 상고비용은 위 피고들의 부담으로 함

참조: 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결