97다9369 토지거래계약허가절차이행

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부
• 민법 제565조 제1항의 규정 취지 및 '이행에 착수할 때까지'의 의미
• 유동적 무효 상태인 매매계약의 매도인이 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하려는 경우, 매수인이 대금 지급기일 전에 매도인의 의사에 반하여 대금지급의 이행을 할 수 있는지 여부
• 매수인이 토지거래허가 협력의무 이행의 소를 제기한 것만으로 민법 제565조 제1항 소정의 이행에 착수한 것으로 볼 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(매수인, 상고인)와 피고(매도인, 피상고인)는 1994. 10. 11. 피고 소유인 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 금 605,000,000원으로 하고, 같은 날 계약금 220,000,000원을 지급하며, 잔금 385,000,000원은 토지거래허가 후 쌍방 합의하에 지급하기로 하는 매매계약을 체결함
• 이 사건 토지는 국토이용관리법에 의한 토지거래허가지역으로 지정·고시되어 있어, 토지거래허가는 피고가 책임지기로 하되 허가가 불가능하여 소유권이전이 불가능할 경우 피고가 원고에게 손해배상금 60,500,000원을 배상하고, 원고가 위 계약금 및 손해배상금 채무의 담보를 위하여 이 사건 토지에 설정된 근저당권을 실행하여도 이의를 제기하지 않기로 약정함
• 피고는 위 매매계약 체결 후 불과 한 달 뒤인 1994. 11. 10. 내용증명우편으로 원고에게 피고측 사정으로 토지거래허가를 받을 수 없게 되어 계약을 해제하겠으니 계약금과 약정 위약금의 합계 금 280,500,000원을 수령하여 가라고 통지함
• 원고는 그 즉시 위 계약 해제 요구를 거절하는 한편 1995. 6. 26.자로 매매계약상의 잔금 385,000,000원을 변제공탁하고, 피고에 대하여 국토이용관리법상의 토지거래허가신청절차의 이행을 구하는 이 사건 소송을 제기함
• 피고는 1996. 7. 12. 원고에게 위 매매계약금 220,000,000원의 배액인 금 440,000,000원을 제공하고 계약해제를 요구하였고(같은 달 11.자 준비서면에서 계약해제 의사표시를 함), 원고가 위 금원의 수령을 거절하자 1996. 8. 27. 서울지방법원 북부지원에 위 금원을 변제공탁함
• 원심(서울고법 1996. 12. 20. 선고 96나18894 판결)은 이 사건 매매계약이 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있다고 전제하면서도, 피고가 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 적법하게 해제하였다고 판단하여 원고의 청구를 배척함
• 원고 상고이유: 피고가 협력의무를 이행하지 아니하여 원고가 그 의무 이행을 구하는 이 사건 소송을 제기하여 1심에서 승소판결까지 받았으므로 원고나 피고는 이미 계약의 이행에 착수하였다고 할 것이어서 피고의 계약해제는 부적법하거나 신의칙에 반하여 효력이 없다는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제565조 제1항	해약금에 의한 계약해제
민법 제153조	기한의 이익
민법 제2조	신의성실의 원칙
국토이용관리법 제21조의3 제7항	토지거래허가를 받지 않은 계약의 효력(유동적 무효)

판례요지

• 유동적 무효 상태의 매매계약에서 해약금 해제 가부

  • 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리임
  • 따라서 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제됨(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9376 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9383 판결 참조)

• 민법 제565조의 취지 및 '이행의 착수'의 의미

  • 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한한 것은, 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있음(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조)
  • '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족함(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결 참조)

• 매도인의 해약금 해제와 매수인의 선이행 가부

  • 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없음(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결 등 참조)
  • 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하고자 하는 경우에 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없음(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조)
  • 따라서 원고는 매도인인 피고의 해제 의사표시에 반하여 잔금을 지급함으로써 이행에 착수하였다고 주장할 수 없음

• 협력의무 이행소송 제기와 이행의 착수 해당 여부

  • 매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하였거나 매도인이 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 매수인이 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없음
  • 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없음
  • 원고가 피고의 계약해제를 거절하기 위하여 서둘러 잔금을 변제공탁한 것도 적법한 계약이행의 착수라고 할 수 없고, 유동적 무효 상태에 있는 매매계약은 토지거래허가가 있을 때까지는 계약내용에 따른 중도금이나 잔금의 지급의무가 발생하지 아니하므로 그 지급기일 이전에 이를 지급하였다고 하더라도 이를 계약의 이행으로 볼 수는 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 유동적 무효 상태의 매매계약에서 매도인의 해약금 해제 가부

• 법리: 계약금이 교부된 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리이며, 이는 유동적 무효 상태인 토지거래허가 대상 매매계약에도 특별한 사정이 없는 한 적용됨
• 포섭: 피고는 이 사건 매매계약(계약금 220,000,000원)이 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 못해 유동적 무효 상태에 있는 가운데, 1996. 7. 11.자 준비서면으로 계약금의 배액인 440,000,000원을 제공하고 계약해제 의사표시를 하였으며 원고가 수령을 거절하자 이를 변제공탁함
• 결론: 피고의 계약금 배액 상환에 의한 해제는 적법함(원심 판단 유지)

쟁점 2: 이행의 착수 여부 및 매수인의 선이행 주장

• 법리: '이행의 착수'란 객관적으로 인식 가능한 채무 이행행위의 일부 또는 이행에 필요한 전제행위를 의미하고, 토지거래허가 전에는 매수인·매도인 모두 대금지급·소유권이전등기 이행제공 의무가 없으며, 매도인이 해제의사를 표시하고 해약금 수령을 최고한 경우 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없음

• 포섭: 원고가 협력의무 이행을 구하는 소송을 제기하여 1심 승소판결을 받은 것이나, 매도인의 계약해제 요구를 거절하기 위하여 잔금 385,000,000원을 서둘러 변제공탁한 것은 토지거래허가 전 이행의무가 없는 상태에서 이루어진 것으로 객관적으로 인식 가능한 이행행위의 일부나 이행의 전제행위에 해당한다고 볼 수 없음

• 결론: 원고가 계약의 이행에 착수하였다고 볼 수 없고, 피고의 해제가 신의칙에 반한다고 할 수도 없으므로 원고의 상고이유는 이유 없음

• 최종 결론: 상고 기각(상고비용은 원고 부담)

참조: 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결