97다9369 토지거래계약허가절차이행

1) 쟁점

① 유동적 무효 상태의 매매계약에서 해약금(민법 제565조)에 의한 해제 가부, ② 이행에 착수의 의미, ③ 매수인의 소제기 및 잔금 공탁이 이행착수에 해당하는지 여부.

2) 사실관계

원고(매수인)와 피고(매도인)는 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내 토지에 대해 계약금 2억 2천만원을 지급하고 잔금은 허가 후 지급하기로 매매계약을 체결하였다. 피고는 1개월 후 계약을 해제하겠다며 계약금 배액(4억 4천만원)을 제공하였고, 원고는 이를 거절하며 잔금을 공탁하고 토지거래허가 협력의무 이행 소송을 제기하여 1심 승소판결을 받았다.

3) 적용법령 및 판례요지

조문	내용
민법 제565조 제1항	해약금에 의한 계약 해제
민법 제153조	기한의 이익
국토이용관리법 제21조의3 제7항	토지거래허가

판례요지: [1] 유동적 무효 상태의 매매계약에서도 매도인은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있다. [2] '이행에 착수'는 객관적으로 인식 가능한 이행행위의 일부 또는 전제행위여야 하며, 단순한 준비는 부족하다. [3] 토지거래허가 전에는 매수인에게 대금지급의무가 없으므로, 매도인이 해제 의사를 표시한 경우 매수인은 매도인의 의사에 반하여 중도금·잔금을 지급할 수 없다(중도금 등 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있다). [4] 소 제기나 1심 승소판결만으로는 이행 착수에 해당하지 않는다.

4) 적용 및 결론

원고가 잔금을 공탁한 것은 적법한 계약이행의 착수가 아니며, 피고의 해약금 해제는 유효하므로 원고의 상고를 기각한다.

참조: 대법원 1997.6.27. 선고 97다9369 판결