98다6497 보증금반환

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임차인이 임대차계약 종료 후 목적물을 계속 점유하였으나 본래 계약상 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우 부당이득반환의무가 성립하는지 여부
• 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 목적물을 계속 점유하는 경우 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건은 무엇인지 여부
• 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우 임차인이 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 목욕탕영업을 위하여 피고(상고인, 소송대리인 변호사 김형기) 소유 건물을 임차함
• 원고가 피고에게 차임으로 지급한 금 4,000,000원 중 금 2,000,000원이 전 임차인 소외 1의 연체차임채무를 원고가 인수하여 지급한 것이라는 피고 주장이 있었음
• 이 사건 임대차계약서에는 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함"이라는 조항이 인쇄되어 있었음
• 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다"는 약정을 함
• 임대차계약 종료 후 원고는 임차목적물에서 목욕탕영업을 하지 않았으나 목적물을 계속 점유함
• 피고는 원고에게 보증금반환의무를 이행하거나 그 이행제공을 한 바 없음
• 원심(서울고법 1997. 12. 26. 선고 97나15953 판결)은 피고의 부당이득·손해배상·원상복구 관련 주장을 모두 배척함
• 상고이유: 차임 관련 채증법칙 위반, 동시이행에 관한 법리오해, 원상회복의무에 관한 법리오해 등을 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제618조 (임대차의 의의)	임대차계약의 성립 및 목적물 사용·수익 관계
민법 제741조 (부당이득의 내용)	부당이득반환청구권의 성립요건
민법 제536조 (동시이행의 항변권)	목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계
민법 제750조 (불법행위의 내용)	불법점유로 인한 손해배상책임
민법 제105조 (임의규정)	특약에 의한 임의규정 배제
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)	비용상환청구권
민법 제646조	원상복구·시설비 관련 약정

판례요지

• 부당이득반환의무 성립 여부
  • 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미함
  • 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니함(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 참조)
  • 따라서 실질적 이득을 얻은 바 없는 계속 점유만으로는 부당이득반환의무가 성립하지 않음
• 동시이행항변권 행사에 따른 불법점유 손해배상의무 요건
  • 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있음
  • 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없음(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 위 95다14664, 14671 판결 참조)
  • 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없음
• 비용상환청구권포기 특약과 원상복구의무 면제 여부
  • 계약서에 원상복구 조항이 인쇄되어 있더라도, 계약체결 당시 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다"는 특약을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 봄
  • 따라서 임차인은 계약서 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 부당이득반환의무 성립 여부

• 법리: 임차목적물을 계속 점유하였더라도 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 부당이득반환의무는 성립하지 않음
• 포섭: 원고는 임대차계약 종료 이후 임차목적물에서 목욕탕영업을 하지 않아 실질적인 사용·수익이 없었으므로 실질적 이득을 얻은 바 없음
• 결론: 부당이득반환의무 불성립을 인정한 원심 판단은 정당하고, 채증법칙 위반 등의 위법 없음

쟁점 2: 동시이행항변권 행사와 불법점유 손해배상의무

• 법리: 임대인이 보증금반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않는 이상 동시이행항변권에 기한 임차인의 점유는 불법점유가 아님
• 포섭: 피고가 원고에게 보증금반환의무를 이행하였거나 이행제공을 한 바 없으므로 원고의 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것이고, 원고가 수리비 등 추가지급을 함께 요구하였다는 사정만으로 점유가 불법점유로 되는 것도 아님
• 결론: 동시이행에 관한 법리오해 등의 위법이 없다고 본 원심 판단은 정당함

쟁점 3: 원상복구의무 면제 합의 여부

• 법리: 비용상환청구권 포기 특약이 있으면 원상복구의무도 함께 면제하기로 하는 합의로 볼 수 있음

• 포섭: 원·피고는 계약체결 당시 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 임대인은 해주지 않는다", "임차인은 시설비를 요구하지 않기로 한다"는 특약을 하였으므로, 원고는 시설비·보수비 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의한 것으로 인정됨

• 결론: 원상회복의무에 관한 법리오해나 채증법칙 위반이 없다고 본 원심 판단은 정당함

• 최종 결론: 상고 기각, 상고비용 피고 부담

참조: 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결