2002다11151 매매대금반환

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수하였는데 매도인은 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 반면 매수인은 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 된 경우, 매도인이 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인)와 피고(상고인) 사이의 매매계약 해제 및 매매대금반환이 다투어진 사안
• 피고는 1993. 12. 27. 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회')로부터 미화 284,723.94$를 대출받으면서, 담보로 자신 소유인 경남 합천군 소재 대 2,860㎡에 관하여 채무자를 피고로 하는 이 사건 근저당권설정등기를 경료함
• 원고는 1996. 11. 9. 피고와 사이에 위 토지 중 660㎡(이 사건 부동산)를 평당 100만 원, 합계 2억 원에 매수하되, 계약금 2,000만 원은 계약 당일, 중도금 5,000만 원은 1996. 12. 20., 잔금 3,000만 원은 1997. 1. 20.에 각 지급하고, 나머지 1억 원은 피고의 위 미화 대출금 채무 중 1억 원 및 그 이자 부분을 원고가 대출조건에 따라 분담 지급하는 내용의 매매계약을 체결함
• 원고는 계약금·중도금·잔금을 각 지급하고 대출금 중 원고 부담분으로 1997. 3. 21. 7,484,973원, 1997. 6. 20. 7,495,513원을 지급하였으나 경제사정 악화로 그 뒤에는 제대로 지급하지 못하다가 1998. 3. 16. 경매를 막기 위해 2,000만 원을 지급함
• 원고는 IMF사태로 인한 환율상승으로 늘어난 원화 채무금 상승분의 공동부담을 거절하며 그 이후의 부담분을 지급하지 않음
• 피고는 1997. 6. 19.경 원고의 요구에 따라 이 사건 부동산에 관하여 원고의 처인 소외 1 명의로 소유권이전등기를 경료해 줌
• 농협중앙회는 이 사건 대출금이 연체되자(1998. 11. 28. 당시 대출 잔대금 209,100$, 환산 310,161,000원 상당) 1999. 2. 20. 이 사건 부동산 등에 관하여 임의경매를 신청함
• 피고는 1999. 3. 31. 151,832,966원(대출금 잔액의 1/2 상당액)을 농협중앙회에 변제하고 나머지 부동산은 경매를 취하시켰으나, 이 사건 부동산은 원고가 자신의 부담부분을 상환하지 아니하여 경매절차가 계속 진행되어 1999. 12. 1. 소외 2에게 1억 3,000만 원에 낙찰됨
• 원심(부산고법 2002. 1. 17. 선고 2001나6466 판결)은 매매계약서상 매수인 부담부분이 "1억 원"으로만 기재되고 미화표시가 없는 점에 비추어 원고가 인수한 채무는 환율변동과 무관한 국내통화 1억 원 및 그 이자만을 부담하기로 한 것으로 해석하고, 원고가 소유권을 취득할 수 없게 된 책임은 피고에게 있다고 보아 원고의 매매계약 해제가 적법하다고 판단함
• 피고 상고이유: 원고가 대출 잔대금 채무 중 1/2을 인수하기로 하였음에도 이를 제대로 부담하지 아니하여 근저당권이 실행된 것이므로 소유권 상실의 책임은 전적으로 원고에게 있다는 취지로 원심 판단의 사실오인·법리오해를 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제576조 제1항	저당권 등이 있는 경우 매도인의 담보책임 및 매수인의 매매계약 해제권에 관한 근거 규정

판례요지

• 근저당권 피담보채무 일부 인수 후 매수인 불이행으로 소유권을 상실한 경우 매도인의 담보책임 부담 여부
  • 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 민법 제576조 제1항의 규정에 의하여 매매계약을 해제할 수 있음
  • 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제576조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당함
  • 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수한 경우 매도인으로서는 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 이상 매수인이 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 되더라도 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하게 되는 것은 아님
  • 따라서 매도인이 자신의 부담 부분을 모두 이행하였다면 매수인의 채무불이행으로 인한 근저당권 실행으로 매수인이 소유권을 잃더라도 매도인은 담보책임을 부담하지 않음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 매도인이 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하는지 여부

• 법리: 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수한 경우, 매도인이 자신의 부담 부분을 모두 이행하였다면 매수인의 불이행으로 근저당권이 실행되어 소유권을 잃더라도 매도인은 담보책임을 부담하지 않음

• 포섭: 기록상 이 사건 매매대금 2억 원 중 1억 원은 '차관자금(미화)' 인수 부분으로서 그 조건에는 이율·환율이 포함되는 것으로 해석될 여지가 있는 점, 원고가 20회 분할상환에서 실제로 12,300$ 및 그 이자의 1/2을 상환해 온 점, 매매대금 완불일인 1997. 1. 20.경 대출 잔대금 미화 246,000$의 1/2을 당시 환율로 환산하면 한화 1억 원과 거의 동일한 점, 원고가 소유권이전등기를 넘겨받고 3,000만 원을 투자하여 복토작업까지 한 점, 1998. 3.경 상환 시에도 원고가 부담액수에 별다른 이의를 제기하지 않은 점, 피고가 일관되게 대출금채무의 1/2을 부담해 온 점 등에 비추어 원고는 이 사건 대출금채무 중 1/2을 인수한 것으로 봄이 상당하고, 매도인인 피고는 자신의 부담 부분을 모두 이행한 반면 매수인인 원고가 자신의 부담 부분을 이행하지 않음으로써 이 사건 부동산의 소유권을 잃게 된 것임

• 결론: 매도인인 피고는 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하지 아니하므로, 원고가 인수한 채무를 1억 원 및 이자만으로 보아 매매계약 해제가 적법하다고 판단한 원심판결에는 사실을 오인한 나머지 담보책임에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있음

• 최종 결론: 원심판결 파기, 부산고등법원으로 환송

참조: 대법원 2002. 9. 4. 선고 2002다11151 판결