2002다38361 전세보증금·건물명도등

1) 쟁점

(1) 변론주의상 간접적 주요사실 주장의 인정 여부, (2) 확정된 관련 사건 인정 사실의 구속력, (3) 주민등록이 주택임대차 대항력의 공시방법이 되기 위한 요건, (4) 경매 낙찰인과 새로이 임대차계약을 체결한 임차인의 대항력 취득 시점.

2) 사실관계

원고는 1994년 이 사건 주택을 임차하였으나 전입신고를 1996년에 마쳐 선순위 근저당권(농협중앙회, 1995년 설정) 이후여서 대항력이 없었다. 1997년 1차 경매에서 소외 2가 낙찰받고 대금을 완납하는 시점에 원고와 소외 2 사이에 묵시적 임대차계약이 성립하였다. 소외 2 소유권 취득 당시 원고의 주민등록이 이미 되어 있었고, 소외 2는 같은 날 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 후 2차 경매로 부동산이 피고 등에게 이전되었다.

3) 적용법령 및 판례요지

주택임대차보호법 제3조 제1항(대항력), 민사소송법 제202조, 제203조

[1] 주요사실의 주장은 직접 명시적 주장뿐만 아니라 서증 제출·변론 전체 관찰에 의한 간접적 주장도 포함한다.

[2] 확정된 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 가장 유력한 증거이나 구속력은 없다.

[3] 주민등록이 주택임대차 대항력의 공시방법이 되려면 그 주민등록으로 제3자가 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있어야 한다.

[4] 경매 낙찰인과 새로이 임대차계약을 체결한 임차인이 이미 주민등록을 마치고 있었다면, 그 주민등록은 낙찰인의 소유권 취득 이전부터 임대차를 공시하므로 낙찰인이 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차인은 대항력을 취득한다.

4) 결론

상고 기각. 경매 낙찰인과 묵시적 임대차계약을 체결한 원고의 주민등록이 소유권 취득 전부터 임대차를 공시하고 있었으므로, 낙찰대금 납부 즉시 원고는 대항력을 취득하였고 그 이후 설정된 근저당권에 기한 경매의 낙찰인과 승계인들에게 대항할 수 있다.

---

핵심키워드: 주택임대차 대항력; 주민등록; 공시방법; 경매; 대항력 취득시점; 묵시적 임대차; 주택임대차보호법 제3조

전문분야: civil_law

참조: 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결