2002다52657 건물명도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차보증금 반환채권을 양도하기 전 임대인·임차인 사이에 원상복구비용을 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 경우, 임대인이 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하였다면 그 원상복구비용 청구채권으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
• 임대인이 원상복구 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 부대상고의 제기기간 및 부대상고이유서 제출기간이 상고이유서 제출기간과 동일한지 여부

2) 사실관계

• 원고(피상고인 겸 부대상고인)는 주식회사 ○○○(변경 전 상호: 주식회사 △△△)이고, 피고(상고인 겸 부대피상고인)는 이 사건 건물의 소유자 겸 임대인임
• 소외 회사가 피고에게 임대차보증금 2억 3,500만 원을 지급하고 피고 소유의 이 사건 건물을 임차하여 사용함
• 소외 회사는 임차 중 종전의 콘크리트 계단을 헐고 그 공간을 평면으로 슬래브공사를 하여 의류매장으로 사용하고, 매장 가운데를 뚫어 나선형 나무계단을 만들어 사용함
• 소외 회사는 1999. 3. 31. 피고와 사이에 임대차 종료시 이 사건 부동산의 원상복구비용으로 1억 원을 보증금조로 지불하기로 약정함
• 소외 회사는 1999. 4. 1. 원고에게 임대차보증금 중 1억 원의 반환채권을 양도하였고, 피고는 같은 날 원고에 대하여 미납임대료가 우선한다는 조건하에 다른 이의를 보류함이 없이 위 채권양도를 승낙함
• 소외 회사는 2000. 7. 20. 피고에게 이 사건 부동산을 명도하면서 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지함
• 피고는 현재까지도 이 사건 부동산을 원상복구하지 아니한 채 소외 회사로부터 명도받은 상태 그대로 제3자에게 임대하고 있음
• 원심(서울고법 2002. 8. 16. 선고 2002나13340 판결)은, 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로 피고는 원고가 양수한 1억 원 한도에서 연체 월차임을 공제한 나머지를 지급할 의무가 있고, 원상복구비용의 보증금은 약정에 기한 채권으로서 이의 보류 없이 채권양도를 승낙한 이상 이를 공제 사유로 원고에게 대항할 수 없다고 판단
• 원고는 상고소송기록접수통지서가 피고에게 송달된 날로부터 20일이 지난 뒤에 부대상고를 제기함
• 피고의 상고이유는 임대차보증금 반환채무에 관한 법리오해이고, 원고의 부대상고는 부대상고 제기기간 도과가 문제됨

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제451조 제1항	이의를 보류하지 않은 채권양도 승낙의 대항력 제한
민법 제615조, 제618조, 제654조	임대차·사용대차상 원상회복·임차인 의무 관련 규정
민사소송법 제403조, 제425조, 제427조	부대상고의 제기 및 그 절차

판례요지

• 이의 보류 없는 채권양도 승낙과 원상복구비용 청구채권의 대항력
  • 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달함 (대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 참조)
  • 임대차보증금 반환채권을 양도함에 있어 임대인이 이의를 보류하지 아니한 채 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 당연히 공제할 수 있음
  • 그러나 임대인과 임차인 사이에서 장래 원상복구비용을 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 별도 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하여 당연히 공제할 수 있는 것은 아님
  • 채권양도 전에 임차인과 그러한 약정을 한 임대인이 그 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없음
• 원상복구 의사 없는 임대인의 공제 주장 제한
  • 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없음 (대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결 참조)
  • 임대인이 원상복구하지 아니한 채 명도받은 상태 그대로 제3자에게 임대하고 있다면 실제 소요될 수 있는 원상복구비용의 공제 주장도 할 수 없음
• 부대상고의 제기기간
  • 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 함 (대법원 1993. 1. 26. 선고 92다46394 판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 대법원 2000. 11. 10. 선고 98다39633 판결 등 참조)
  • 위 기간 내에 제기하지 아니한 부대상고는 부적법하며 그 흠결을 보정할 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 원상복구비용 보증금 청구채권의 대항력

• 법리: 약정에 기하여 비로소 발생하는 원상복구비용 보증금 명목 채무는 당연공제 대상이 아니고, 채권양도 전 그러한 약정을 한 임대인이 이의를 보류하지 아니한 채 승낙하면 민법 제451조 제1항에 따라 양수인에게 대항할 수 없음
• 포섭: 소외 회사와 피고는 1999. 3. 31. 원상복구비용으로 1억 원을 보증금조로 지불하기로 약정하였고, 그 다음날인 1999. 4. 1. 소외 회사가 원고에게 보증금반환채권 중 1억 원을 양도할 당시 피고는 미납임대료가 우선한다는 조건만 걸고 원상복구비용 채권에 관하여는 이의를 보류하지 아니한 채 승낙함
• 결론: 피고는 원상복구비용의 보증금 청구채권으로 원고에게 대항할 수 없다는 원심 판단은 판시에 일부 미흡한 점은 있으나 결과적으로 법리에 따른 것으로 정당함 — 상고이유 배척

쟁점 2: 원상복구 의사 없는 임대인의 공제 주장 가부

• 법리: 원상복구 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 재임대하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없음
• 포섭: 피고는 현재까지도 이 사건 부동산을 원상복구하지 아니한 채 소외 회사로부터 명도받은 상태 그대로 제3자에게 임대하고 있음
• 결론: 피고로서는 실제 소요될 수 있는 원상복구비용의 공제 주장도 할 수 없음 — 상고이유 이유 없음

쟁점 3: 부대상고의 적법성

• 법리: 부대상고는 상고이유서 제출기간 내에 제기하고 그 이유서도 함께 제출하여야 하며, 기간을 넘기면 부적법하여 흠결을 보정할 수 없음

• 포섭: 기록에 의하면 상고소송기록접수통지서가 피고에게 송달된 날로부터 20일이 지난 뒤에 원고가 부대상고를 제기함

• 결론: 원고의 부대상고는 부적법하여 각하

• 최종 결론: 피고의 상고 기각, 원고의 부대상고 각하, 상고비용은 피고의, 부대상고비용은 원고의 각 부담

참조: 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결