2005다39594 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 계약이 성립하기 위한 당사자 사이의 '의사의 합치'가 어느 정도에 이르러야 하는지 여부
• 부동산 매매에 관한 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않고 정식계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 민법 제565조 제1항에 정한 해약금에 의한 해제의 요건인 '이행에 착수할 때까지'의 의미
• 매수인이 중도금 일부 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 제3자(채무자)도 참석한 경우, 이를 이행의 착수로 보아 매도인의 해약금에 의한 해제권 행사가 배제되는지 여부

소송법적 쟁점

• 원심이 가계약서 등 증거에 기초하여 매매계약의 성립을 인정한 사실인정과 판단에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 처분문서의 효력에 관한 법리오해가 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 윤춘원, 피고(상고인)는 윤성원
• 원·피고는 이 사건 부동산에 관하여 가계약서를 작성하였는데, 그 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등 매매계약의 중요 사항이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었음
• 위 가계약서에는 잔금 지급시기가 기재되지 아니하였고, 그 후 정식계약서도 작성되지 아니함
• 이 사건 매매계약 당시 원고(매도인)는 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 소외 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고(매수인)에게 양도하기로 약정하였고, 채무자인 이희완도 위 계약 체결 자리에 참석하여 그 자리에서 채권양도의 통지가 이루어짐
• 피고는 원고에게 이 사건 매매계약의 계약금 배액을 상환하고 위 매매계약을 적법히 해제하였다고 주장함
• 원심(전주지법 2005. 6. 16. 선고 2004나4648 판결)은 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립하였다고 판단하고, 원고가 매매계약과 함께 중도금 일부 지급에 갈음한 채권양도로써 채무의 일부 이행에 착수하였으므로 피고의 계약금 배액상환에 의한 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 효력이 없다고 판단하여 피고의 해제 주장을 배척함
• 피고는 상고이유로 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해, 계약해제에 관한 법리오해를 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제105조	계약 내용의 임의성 및 의사표시 해석에 관한 규정, 계약성립을 위한 의사합치의 근거
민법 제568조	매매계약의 효력(재산권 이전과 대금지급 의무)에 관한 규정
민법 제565조 제1항	해약금에 의한 계약해제 및 '이행에 착수할 때까지'의 요건에 관한 규정

판례요지

• 계약성립을 위한 의사합치의 정도
  • 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 함(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조)
  • 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로, 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립함(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조)
  • 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립함
• 민법 제565조 제1항 '이행에 착수할 때까지'의 의미 및 해제권 배제
  • 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말함(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조)
  • 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 제3자(채무자)도 참석하여 그 자리에서 채권양도의 통지가 이루어졌다면, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수한 것이므로 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 이 사건 가계약서 작성만으로 매매계약이 성립하였다고 볼 수 있는지 여부

• 법리: 계약성립을 위한 의사합치는 본질적·중요 사항에 관하여 구체적 합의 또는 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법의 합의가 있으면 충분하고, 매매계약은 재산권 이전과 대금지급에 관한 쌍방의 합의로 성립함
• 포섭: 이 사건 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등 매매계약의 중요 사항이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로, 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립하였음
• 결론: 원심의 사실인정과 판단은 정당하고, 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없음(상고이유 배척)

쟁점 2: 피고의 계약금 배액상환에 의한 해제의 효력 유무(원고의 이행착수 여부)

• 법리: 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 하고, 이행의 착수는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무이행행위의 일부를 하거나 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 경우를 말함
• 포섭: 이 사건 매매계약 당시 원고가 중도금 일부의 지급에 갈음하여 원고의 이희완에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 그 채권이 양도되었고, 채무자인 이희완도 위 계약 체결 자리에 참석하여 그 자리에서 채권양도의 통지가 이루어졌으므로, 원고는 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수한 것임
• 결론: 피고의 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 효력이 없고, 원심의 이러한 판단은 정당하며 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 없음(상고이유 배척)
• 최종 결론: 상고 기각, 상고비용은 피고가 부담함

참조: 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결