2005다4529 구상금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인): 서울보증보험 주식회사
• 피고(상고인): 피고 (이 사건 건물의 임의경매 낙찰자로서 종전 임대인 지위 승계)
• 소외인(임차인): 이 사건 건물을 보증금 2,800만 원에 임차하여 1994. 11. 16. 주민등록 전입신고함
• 소외인은 임대차계약 종료 후 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기신청을 하여 1999. 10. 13. 임차권등기가 경료되고 그즈음 이 사건 건물을 소유자에게 명도하면서 임대차보증금 반환을 구함
• 원고는 소외인과 주택임대차신용보험계약을 체결하였다가 이 사건 주택 소유자가 보증금을 지급하지 아니하자 보험계약에 따라 위 2,800만 원을 소외인에게 지급함
• 이 사건 건물에 대한 임의경매가 진행되어 피고가 낙찰받았고, 배당절차에서 소외인에게 3,535,264원만 배당됨
• 원심(수원지법 2004. 12. 22. 선고 2004나2066 판결)은, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 종전 임대인 지위를 승계한 피고가 임차권등기를 통해 대항력을 유지하고 있는 소외인의 권리를 대위취득한 원고에게 미지급 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판단함
• 원심은 피고의 "임차권등기가 말소될 때까지는 보증금을 지급할 수 없다"는 동시이행 항변에 대하여, 임대인의 보증금 반환의무는 임차권등기 말소의무와의 관계에서 선이행되어야 할 의무라 하여 배척함
• 원심은 배당금과 피고가 이미 지급한 금액을 지연손해금 및 임대차보증금에 순차 변제충당한 후 잔액 지급을 명함
• 상고이유: 임차권등기의 말소의무 등에 관한 법리오해 또는 사실오인이 있다는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법 제3조 제1항	대항력 취득 요건
주택임대차보호법 제3조의3	임차권등기명령 및 임차권등기의 효력
주택임대차보호법 제3조의5	임차권등기 이후 대항력·우선변제권 유지
민법 제536조	동시이행의 항변권

판례요지

• 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무의 동시이행관계 여부
  • 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 하기 위하여, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 함
  • 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니함
  • 위 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아님
  • 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 함
  • 따라서 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무임

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무의 동시이행관계 여부

• 법리: 임차권등기는 기왕의 대항력·우선변제권을 유지시키는 담보적 기능만을 주목적으로 하므로, 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계가 아니며 임대인의 반환의무가 선이행되어야 함

• 포섭: 피고는 종전 임대인 지위를 승계한 자로서 임차권등기가 말소될 때까지 보증금을 지급할 수 없다고 동시이행 항변을 하였으나, 소외인의 임차권등기는 이미 종료된 임대차계약의 보증금 미반환 상태에서 대항력·우선변제권 유지만을 위해 경료된 것이므로 위 법리에 따라 피고의 보증금 반환의무가 선이행의무에 해당함

• 결론: 원심이 배당금과 기지급액을 지연손해금 및 보증금에 순차 충당한 후 잔액 지급을 명한 판단은 정당하고, 임차권등기의 말소의무 등에 관한 법리오해나 사실오인이 없음

• 최종 결론: 상고 기각. 상고비용은 피고가 부담함

참조: 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결