2007다3285 분양권권리승계절차이행

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 이 사건 매매계약이 무권대리행위로서 무효인지 및 양도소득세 회피 목적의 다운계약서 작성이 매매계약을 반사회질서 법률행위로 무효화하는지 여부
• 매매대금 일부 미지급을 이유로 한 매매계약 해제의 적법 여부(최고 요건 흠결)
• 쌍무계약에서 고유의 대가관계가 없는 채무 사이에도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우 및 근저당 피담보채무를 매도인이 대신 변제한 경우 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무가 동시이행관계에 있는지 여부
• 매매대금 중 현금보관증으로 별도 약정한 금원의 지급의무와 매도인의 수분양자명의 변경절차이행의무가 동시이행관계에 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 상고심에서 비로소 주장하는 자동해제약정 사유가 적법한 상고이유가 될 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 원고 1 외 1인, 피고(상고인)는 피고이고, 원심은 서울고법 2006. 12. 13. 선고 2006나15368 판결임
• 피고의 처인 소외인이 피고로부터 이 사건 아파트 수분양권 매도에 관한 대리권을 수여받아 원고들과 이 사건 매매계약을 체결하였음(원심은 대리권 수여 인정)
• 매매계약서상 매매대금은 양도소득세 일부 회피 목적으로 실제 거래가액보다 낮게 기재되었고, 그 차액인 7,300만 원에 관하여는 원고들이 매매계약서상 약정 잔금지급일(2005. 3. 17.)보다 전인 2005. 3. 15.까지 피고에게 지급하기로 하는 현금보관증을 별도로 작성하여 교부하였음
• 매매계약 체결 당시 매매대금 중 1억 8,740만 7,000원은 피고의 우리은행에 대한 이 사건 아파트를 담보로 한 기존 대출금 채무를 원고들이 인수하는 것으로 갈음하고, 위 대출금에 대한 약정 잔금지급일(2005. 3. 15.)까지의 이자는 피고가 납부하기로 약정하였음
• 매매계약 체결 후 피고가 분양회사에 대한 중도금 납부를 위하여 이 사건 아파트를 담보로 2억 4,987만 6,000원을 추가로 대출받았고, 위 약정 잔금지급일 이후의 기존 대출금 이자 2,340만 1,220원을 납부하였음
• 원고들이 위 현금보관증상 7,300만 원 지급채무를 이행하지 않았다는 이유로 피고가 매매계약 해제를 주장하였으나, 원심은 피고가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하였음을 인정할 증거가 없다는 등의 이유로 해제 주장을 배척하였음
• 피고는 원고들이 약정 지급기일에 위 7,300만 원을 지급하지 않으면 매매계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있었다는 취지의 주장을 상고심에서 처음 제기하였음
• 원심은 추가 대출금 및 그 이자, 현금보관증상 7,300만 원에 관한 피고의 동시이행항변을 모두 배척하고 원고들의 수분양자명의 변경절차이행 청구를 인용하였음

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제103조	반사회질서의 법률행위
소득세법 제96조	양도가액 산정(실제 거래가액 기준)
민법 제536조	동시이행의 항변권

판례요지

• 다운계약서 작성과 매매계약의 반사회질서 무효 여부
  • 소득세법령의 규정에 의하여 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제 거래가액보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없음
  • 따라서 다운계약서 작성 사실만으로는 매매계약이 반사회질서 법률행위로 무효화되지 않음
• 동시이행의 항변권의 인정범위 및 근저당 피담보채무 대신 변제에 따른 구상채무의 견련관계
  • 계약당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있음
  • 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있고, 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당함
  • 따라서 근저당 피담보채무를 대신 변제함에 따른 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 동시이행관계에 있음
• 현금보관증상 금원의 성격 및 명의변경절차이행의무와의 동시이행관계
  • 분양권매매계약 체결 당시 양도소득세 일부 회피 목적으로 매매계약서상의 명목상 매매대금을 실제 매매대금보다 줄여서 기재하고 그 차액에 해당하는 금원에 관해 따로 현금보관증을 작성하여 둔 경우, 그 금원도 매매대금의 일부에 해당함
  • 매수인과 매도인이 위 금원의 지급의무를 매매계약과 무관한 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정하였다고 볼 만한 사정이 없는 한, 매수인의 위 금원 지급의무와 매도인의 수분양자명의 변경절차이행의무는 서로 대가관계에 있는 것으로 동시이행의 관계에 있음
  • 따라서 현금보관증상 금원 지급의무도 매매대금의 일부로서 명의변경절차이행의무와 동시이행관계에 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 매매계약의 무권대리·반사회질서 무효 주장의 당부

• 법리: 대리권 수여 여부는 사실심의 증거 판단에 속하는 사항이고, 양도소득세 회피 목적의 다운계약서 작성 사실만으로는 매매계약이 반사회질서 법률행위로 무효화되지 않음
• 포섭: 원심은 제반 사정을 종합하여 피고가 처 소외인에게 이 사건 아파트 수분양권 매도에 관한 대리권을 수여하였다고 인정하였고, 매매대금을 실제보다 낮게 기재한 다운계약서를 작성한 사실만으로 이 사건 매매계약이 반사회질서 법률행위로 무효화된다고 볼 수 없음
• 결론: 채증법칙 위배 및 반사회질서 법률행위에 관한 법리오해의 위법이 없어 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없음

쟁점 2: 매매대금 미지급을 이유로 한 매매계약 해제의 적법 여부

• 법리: 계약 해제 주장이 인정되려면 상당한 기간을 정한 이행최고 등 해제요건 충족 사실이 증거로 인정되어야 함
• 포섭: 원심은 피고가 원고들에게 상당한 기간을 정하여 위 7,300만 원 지급의무의 이행을 최고한 점을 인정할 증거가 없다는 등의 이유로 피고의 해제 주장을 배척함
• 결론: 채증법칙 위배나 계약 해제에 관한 법리오해의 위법이 없어 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없음

쟁점 3: 상고심에서 비로소 주장하는 자동해제약정이 적법한 상고이유가 될 수 있는지 여부

• 법리: 상고심에서 새로이 하는 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없음
• 포섭: 원고들이 약정된 지급기일에 위 7,300만 원 지급채무를 이행하지 않을 경우 이 사건 매매계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있었다는 취지의 주장은 상고심에서 처음 제기된 것이고, 기록상 그와 같은 자동해제 약정이 있음을 인정할 증거도 없음
• 결론: 적법한 상고이유가 될 수 없고 증거도 없어 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없음

쟁점 4: 추가 대출금 및 그 이자 부분에 관한 동시이행항변의 당부

• 법리: 고유의 대가관계가 없는 채무라도 구체적 약정 내용상 대가적 의미의 견련관계가 인정되면 동시이행의 항변권을 인정할 수 있고, 근저당 피담보채무를 인수·대신 변제한 경우 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 동시이행관계에 있음
• 포섭: 원고들이 인수하기로 한 기존 대출금 1억 8,740만 7,000원을 초과하여 피고가 추가로 대출받은 채무는 원고들이 승계할 의무가 없으나, 약정 잔금지급일(2005. 3. 15.) 후 발생한 기존 대출금 이자는 원고들이 부담하여야 하고, 피고가 이를 대신 변제하였다면 그로 인한 원고들의 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 피고의 수분양자명의 변경절차이행의무와 대가적 견련관계에 있음
• 결론: 추가 대출금 부분에 관한 상고이유는 받아들일 수 없으나, 기존 대출금 이자 부분에 대한 동시이행항변을 배척한 원심 판단에는 동시이행관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있어 이 부분 상고이유는 이유 있음

쟁점 5: 현금보관증상 금원 지급의무와 명의변경절차이행의무의 동시이행관계

• 법리: 매매대금 차액에 관하여 별도로 작성한 현금보관증상 금원도 매매대금의 일부에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 그 지급의무와 매도인의 명의변경절차이행의무는 대가관계에 있어 동시이행관계에 있음

• 포섭: 원고들이 현금보관증에 기재된 바에 따라 7,300만 원을 지급할 의무는 실질적으로 이 사건 매매대금의 일환이고, 원·피고들이 위 금원 지급의무를 매매계약과 무관한 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정하였다고 볼 사정이 없으므로 피고의 수분양자명의 변경절차이행의무와 대가관계에 있음

• 결론: 위 견련관계를 부정한 원심판결에는 채증법칙 위배 및 동시이행관계에 관한 법리오해의 위법이 있어 이 부분 상고이유는 이유 있음

• 최종 결론: 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송함

참조: 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결