2010다91206 토지보상금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 따른 협의취득에서 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있는지 여부 및 협의취득을 위한 매매계약의 해석 방법
• 이 사건 매매대금 과부족금 지급 특약이 적용되기 위한 요건(종전 감정평가의 하자 및 그 하자가 당사자의 고의·과실·착오에 기인한 것인지 여부)의 충족 여부
• 토지보상평가지침이 법원을 기속하는 규범적 효력을 갖는지 여부
• 사업인정 고시 후의 협의취득에서도 매매대금 과부족금 지급의무 약정이 허용되는지 여부

소송법적 쟁점

• 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 주장이 적법한 상고이유가 될 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고는 여수지구 토지 소유자들, 피고는 합병된 대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사
• 피고(대한주택공사)는 원고 등으로부터 여수지구 관련 토지를 협의취득하면서 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정함(이 사건 특약)
• 여수지구 내 집단취락에 대하여 우선해제에 관한 공고가 있기 이전에 국민임대주택예정지 지정이 이루어짐으로써 외형적으로는 집단취락이 아닌 국민임대주택예정지임을 이유로 개발제한구역에서 해제됨
• 국민임대주택예정지로 지정되지 않았다면 조만간 개발제한구역이 해제되었을 것이 확실시되는 사정이 있음
• 매매대금 책정의 기초가 된 감정평가는 개발제한구역이 해제되지 아니한 상태를 기준으로 이루어짐
• 원심(서울고법 2010. 10. 1. 선고 2009나104993 판결)은 여러 사정을 종합하여 위 감정평가에 평가원칙을 그르친 중대한 하자가 있고, 이는 피고 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가에 기인한 것이라고 판단
• 원심은 판단 근거 중 하나로 토지보상평가지침 제31조의2 제2항을 고려하였고, 제1심 감정인의 감정 결과를 채택함
• 원심판결 및 제1심판결 중 원고 2의 주민등록번호 표시에 명백한 오류가 있어 경정이 문제됨
• 상고이유: 개발제한구역이 해제되지 않은 상태로 한 감정평가가 정당하다는 주장, 토지보상평가지침이 법원을 기속하지 않는다는 주장, 사업인정 고시 후 협의취득에서 과부족금 지급의무 약정이 허용되지 않는다는 주장, 제1심 감정 결과가 위법하다는 주장, 우선해제예정지역의 개발제한구역 해제 가능성에 관한 사실인정을 다투는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제105조	처분문서 해석 및 당사자 의사표시 확정의 기초
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조	공익사업법의 목적
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조	협의취득 절차
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제17조	협의취득 절차
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조	보상액 산정 근거
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제8조	보상액 산정 세부 근거

판례요지

• 협의취득에서 채무불이행책임·매매대금 과부족금 지급의무 약정 가능 여부 및 계약 해석 방법
  • 공익사업법령에 의한 협의취득은 사법상의 법률행위이므로 당사자 사이의 자유로운 의사에 따라 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있음
  • 협의취득을 위한 매매계약을 해석함에 있어서도 처분문서 해석의 일반원칙으로 돌아와 매매계약서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 그 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 그 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 함
  • 다만 공익사업법은 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고 협의취득의 배후에는 수용에 의한 강제취득 방법이 남아 있어 토지 등의 소유자로서는 협의에 불응하면 바로 수용을 당하게 된다는 심리적 강박감이 자리 잡을 수밖에 없으며 협의취득 과정에는 여러 가지 공법적 규제가 있는 등 공익적 특성을 고려하여야 함
  • 따라서 협의취득은 사법상 법률행위로서 당사자의 자유로운 의사에 따라 채무불이행책임 등을 약정할 수 있되, 그 해석에는 공익사업법령의 공익적 특성을 함께 고려하여야 함
• 이 사건 특약(매매대금 과부족금 지급 약정)의 적용 요건
  • 이 사건 특약을 적용할 수 있으려면 종전의 감정평가액과 새로운 감정평가액 사이에 차이가 있음에 그치지 않고 종전의 감정평가가 관계 법령 또는 통상적 평가지침에 따르지 않거나 대상 토지의 현황과 특성을 제대로 반영하지 아니하여 부당한 평가액을 도출하였고 이것이 당사자 쌍방 또는 일방(그 의뢰를 받은 감정평가업자를 포함)의 고의, 과실 또는 착오에 기인되었음이 밝혀져야 함
  • 토지보상평가지침은 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것은 아님
  • 따라서 이 사건 감정평가에 위 요건에 해당하는 중대한 하자가 있고 이것이 고의·과실·착오평가에 기인한 것이라면 이 사건 특약이 적용됨
• 사업인정 고시 후 협의취득에서 매매대금 과부족금 지급의무 약정의 허용 여부
  • 사업인정 고시 후의 협의취득이라고 하여 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정하는 것이 허용되지 않는다고 할 수 없음
  • 따라서 사업인정 고시 후 협의취득이라도 과부족금 지급의무 약정은 허용됨

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 이 사건 특약의 적용 요건 충족 여부(감정평가의 고의·과실·착오 인정 여부)

• 법리: 이 사건 특약이 적용되려면 종전 감정평가가 관계 법령 또는 통상적 평가지침에 따르지 않거나 대상 토지의 현황과 특성을 제대로 반영하지 아니하여 부당한 평가액을 도출하였고, 이것이 당사자 쌍방 또는 일방(감정평가업자 포함)의 고의, 과실 또는 착오에 기인되었음이 밝혀져야 함
• 포섭: 여수지구 내 집단취락 우선해제예정지가 국민임대주택예정지 지정으로 인해 우선해제 공고 전에 개발제한구역에서 해제되었으나, 국민임대주택예정지로 지정되지 않았다면 조만간 개발제한구역이 해제되었을 것이 확실시되는 사정 등에 비추어 공람공고를 거친 경우에 준하여 취급함이 타당함에도, 매매대금 책정의 기초가 된 감정평가는 개발제한구역이 해제되지 아니한 상태를 기준으로 이루어져 평가원칙을 그르친 중대한 하자가 있고, 이는 피고 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가에 기인한 것임
• 결론: 원심의 판단은 정당하며 공익사업법령의 보상액 산정에 관한 법리오해나 이 사건 특약의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없음

쟁점 2: 토지보상평가지침의 법적 구속력 및 원심 판단의 위법 여부

• 법리: 토지보상평가지침은 한국감정평가업협회의 내부기준에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하지 않음
• 포섭: 원심은 피고 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가가 있었는지를 판단하는 여러 기준 중 하나로 토지보상평가지침 제31조의2 제2항을 고려한 것에 불과함
• 결론: 원심판결에 토지보상평가지침의 성격과 효력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없음

쟁점 3: 사업인정 고시 후 협의취득에서 과부족금 지급의무 약정의 허용 여부

• 법리: 사업인정 고시 후의 협의취득이라고 하여 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정하는 것이 허용되지 않는다고 할 수 없음
• 포섭: 이 사건 협의취득이 사업인정 고시 후에 이루어졌다는 사정만으로는 이 사건 특약의 효력을 부정할 수 없음
• 결론: 이를 다투는 상고이유의 주장은 받아들이지 아니함

쟁점 4: 제1심 감정 결과 채택 및 우선해제예정지역의 개발제한구역 해제 가능성에 관한 사실인정을 다투는 상고이유의 적법성

• 법리: 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없음

• 포섭: 제1심 감정인의 감정 결과 채택 및 우선해제예정지역이 개발제한구역에서 해제될 여지가 있는지에 관한 주장은 사실심의 증거 취사선택과 사실인정에 관한 것임

• 결론: 원심이 제1심 감정 결과를 채택한 것은 정당하고 상고이유로 주장하는 위법이 없으며, 해당 상고이유는 받아들일 수 없음

• 최종 결론: 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 피고가 부담함. 원심판결 및 제1심판결 중 원고 2의 주민등록번호 표시상 명백한 오류를 경정함

참조: 대법원 2012. 2. 23. 선고 2010다91206 판결