2018다242727 건물명도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 동시이행의 항변권 제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우는 무엇인지 여부
• 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부
• 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부

소송법적 쟁점

• 원심의 권리금 회수기회 보호의무 발생요건에 관한 법리오해나 권리금 회수 방해행위 인정에 관한 자유심증주의 한계 위반 주장이 있더라도, 동시이행항변이 받아들여질 수 없는 이상 그러한 잘못이 판결 결과에 영향을 미치는지 여부

2) 사실관계

• 원고(피상고인)는 임대인, 피고들(상고인, 피고 1 외 1인)은 임차인으로서 이 사건 상가건물 임대차계약(이 사건 임대차계약) 관계에 있음
• 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 피고들이 원고에게 계약갱신요구를 할 수 없는 상태였음
• 원고는 임대차기간 만료를 이유로 피고들에게 임차목적물 인도를 청구함
• 피고들은 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 이행할 때까지 임차목적물을 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 함
• 원심(수원지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결)은 ① 임대차기간이 5년을 초과하여 피고들이 계약갱신요구를 할 수 없으므로 원고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, ② 설령 보호의무가 인정되더라도 피고들이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 원고가 정당한 사유 없이 거절하는 등 권리금 회수 방해행위를 하였다는 증거가 없어 원고가 손해배상책임을 부담하지 않으며, ③ 설령 손해배상책임을 진다고 하더라도 임대인의 권리금 회수 방해 손해배상의무와 임차인의 임차목적물 반환의무 사이에는 이행상 견련관계가 없어 동시이행항변이 이유 없다고 판단하여 피고들의 항변을 배척함
• 피고들은 원고의 손해배상책임을 인정하지 않은 원심판결에 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 관한 법리오해 및 권리금 회수 방해행위 인정 여부에 관한 자유심증주의의 한계를 위반한 잘못이 있다고 주장하며 상고함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제536조	동시이행의 항변권
민법 제615조	차주의 원상회복의무 등(임대차 준용의 기초)
민법 제654조	사용대차 규정의 임대차 준용
상가건물 임대차보호법 제10조의4	임대인의 권리금 회수기회 보호의무

판례요지

• 동시이행의 항변권의 취지 및 인정범위
  • 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여, 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도임
  • 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있음(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조)
  • 따라서 고유의 대가관계가 아니더라도 동일한 법률요건에서 발생하거나 공평상 견련이행이 마땅한 채무는 동시이행관계로 인정될 수 있음
• 임차목적물 반환의무와 권리금 회수 방해 손해배상의무의 동시이행관계 여부
  • 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 함
  • 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어려움
  • 따라서 두 채무는 동시이행관계에 있지 않음
• 계약갱신요구권 행사 불가와 권리금 회수기회 보호의무 발생 여부
  • 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담함(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조)
  • 따라서 계약갱신요구권 행사 가부와 무관하게 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 발생함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 임차목적물 반환의무와 권리금 회수 방해 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부

• 법리: 동시이행의 항변권은 각 채무가 동일한 법률요건에서 발생하여 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에 인정될 수 있으나, 임차목적물 반환의무는 임대차계약 종료로, 권리금 회수 방해 손해배상의무는 권리금 회수기회 보호의무 위반이라는 별개의 원인으로 발생하여 이행상 견련관계를 인정하기 어려움
• 포섭: 피고들은 원고가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 이행할 때까지 임차목적물을 인도할 수 없다고 동시이행항변을 하였으나, 원고의 임차목적물 인도청구권과 피고들이 주장하는 손해배상채권은 각기 임대차계약 종료와 권리금 회수기회 보호의무 위반이라는 별개의 법률요건에서 발생한 것으로서 대가관계나 공평상 견련관계를 인정할 수 없음
• 결론: 피고들의 동시이행항변을 배척한 원심판단은 정당함

쟁점 2: 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 발생 여부에 관한 원심의 법리오해 및 자유심증주의 한계 위반 주장이 결론에 영향을 미치는지 여부

• 법리: 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하고, 이 법리에 반하는 원심 판단은 법리오해에 해당하지만 피고들이 동시이행의 항변권을 주장할 수 없는 이상 그 잘못은 판결에 영향을 미치지 않음
• 포섭: 원심은 이 사건 임대차기간이 5년을 초과하여 피고들이 계약갱신요구를 할 수 없다는 이유로 원고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였는데 이는 위 법리에 반하나, 쟁점 1에서 본 것처럼 피고들의 동시이행항변이 애초에 받아들여질 수 없으므로 원심의 위 잘못이나 권리금 회수 방해행위 인정에 관한 자유심증주의 한계 위반 주장이 있더라도 결론에 영향을 미치지 않음
• 결론: 원심판결에 상고이유 주장과 같은 잘못이 있더라도 판결 결과에 영향을 미치지 않음
• 최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용은 피고들이 부담함

참조: 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결