2021다210720 임대차보증금

1) 쟁점

매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인이 명의신탁자에게 임차권을 대항할 수 있는지, 명의신탁자가 임대인 지위를 승계하는지 여부. 또한 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자가 변론종결 후 승계인에 해당하는지 여부.

2) 사실관계

피고(명의신탁자, 해주종합개발)는 소외인(명의수탁자)의 명의를 빌려 아파트 분양계약을 체결하고 소외인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2011년 소외인으로부터 이 아파트를 임차하고 대항요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖추었다. 피고는 계약명의신탁 무효 확정판결을 받아 소외인 명의 등기를 말소하고 2018년 피고 명의 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 소외인에 대한 보증금반환 승소확정판결 취득 후 피고를 상대로도 보증금반환 소를 제기하였으나, 원심은 임대인 지위 승계를 부정하고 소의 이익도 부정하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

부동산실명법 제4조 제3항, 주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항, 민사소송법 제218조 제1항

[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당하여 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항받지 않는다. 따라서 명의신탁자가 소유권을 취득하여도 임차인은 임차권을 대항할 수 있고, 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계한다.

[2] 임차주택 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계하므로 보증금반환채무도 함께 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다. 따라서 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후 승계인에 해당한다. 다만 임차인이 이미 피고를 상대로 상당한 심리를 거친 경우 소의 이익을 함부로 부정할 수 없다.

4) 결론

원심판결 파기환송. 매도인 악의의 계약명의신탁에서 대항요건을 갖춘 임차인은 명의신탁자에게 임차권을 대항할 수 있고, 명의신탁자는 임대인 지위를 승계하며, 보증금반환 소는 소의 이익이 있다.

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핵심키워드: 계약명의신탁; 임차인 대항력; 임대인 지위 승계; 부동산실명법 제4조; 주택임대차보호법 제3조 제4항; 변론종결 후 승계인

전문분야: civil_law

참조: 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결