71다2255 소유권이전등기말소청구(대리인에 의한 불공정 법률행위)

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 매도인이 대리인을 통해 매매한 경우 경솔·무경험 및 궁박 상태는 각각 누구를 기준으로 판단해야 하는지 여부
• 매매대금이 시가에 비해 현저히 저렴하다는 사정만으로 민법 제104조의 불공정한 법률행위가 성립하는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원심피고 1(매도인)은 별지 제2목록 건물에 관하여 호주상속(1942.2.15)을, 별지 제1목록 대지들에 관하여 유산상속(1945.2.15)을 원인으로 각 자기 명의로 소유권이전등기를 경료함
• 원심피고 1은 피고 2에 대한 채무 담보조로 별지 제1목록(4) 대지에 관하여 매매(1969.1.15)를 원인으로 피고 2 명의 소유권이전등기를 경유함
• 원고들 보조참가인 등이 원심피고 1의 상속등기가 외국인토지법 위반이며 아서원 주주들의 공동소유를 횡령하려 한다는 내용으로 고발하여 원심피고 1, 피고 2, 소외 1이 횡령 피의사건으로 조사받고 신문에 보도됨
• 소외 1(원심피고 1의 아들, 39세, 본국 국민학교 졸업 후 한국에서 수년간 중국요리점을 경영한 사회경험 있는 자)은 외국인토지법상 3년 내 내국인 양도의무, 위 고소·보도 등을 이유로 신속한 매도가 필요하다고 판단해 모친인 원심피고 1을 대리하여 1969.2.18. 피고 1에게 대금 60,000,000원에 매도함
• 매매 당시(1969.2.18.) 이 사건 부동산의 시가는 합계 금 275,658,000원 상당이었음(매매대금은 시가의 약 4분의 1)
• 원심피고 1은 당시 62세의 노파로서 무학이고 아서원 주 외에 별다른 재산이 없었으며 아들인 소외 1이 하자는 대로 하였으나, 소외 1과 별거하며 아서원에서 매월 배당금을 받아 생활함
• 피고 1은 소외 1의 매도 동기와 본건 부동산에 소유권분쟁이 있다는 사실을 알면서도 대금을 일시지급하지 않고 소유권이전등기를 먼저 경료받는 등의 방법으로 매수함
• 원심(서울고등법원 1971.9.22. 선고 70나2311 판결)은 원심피고 1 및 소외 1이 궁박·경솔·무경험 상태에 있었고 피고 1이 이를 인식하고 이용하였다고 인정하여 매매계약을 민법 제104조 위반으로 무효라고 판단, 피고들 패소부분을 인용함
• 피고들이 상고하여 채증법칙 위배 및 불공정 법률행위 법리오해를 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제104조	불공정한 법률행위의 성립요건 및 대리에 의한 매매의 경우 판단기준

판례요지

• 불공정 법률행위의 판단 기준
  • 매매가 민법 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효가 되는지는 매매가격과 매매목적물의 싯가와의 차이만을 표준하여 판단할 것이 아니고, 매도인이 경솔·무경험 또는 급박한 곤궁상태에서 부득이 싯가에 비하여 현저히 저렴한 가격으로 매도하였고, 또 매수인이 매도인의 그러한 사정을 알면서 매매계약을 체결하였을 경우에 한하여 불공정한 법률행위로서 무효라 할 것임
  • 따라서 매매대금과 시가의 현저한 차이만으로는 불공정 법률행위가 성립한다고 할 수 없음
• 대리에 의한 매매 시 경솔·무경험·궁박의 판단기준
  • 매도인이 직접 매도하지 아니하고 대리하여 매매를 하는 경우에는 매도인의 경솔, 무경험은 그 대리인을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 궁박상태에 있었는지의 여부는 매도인 본인의 입장에서 판단되어야 함
  • 따라서 대리인을 통한 매매의 경우 경솔·무경험은 대리인 기준, 궁박은 매도인 본인 기준으로 각각 판단하여야 함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 대리인에 의한 매매 시 경솔·무경험·궁박의 판단기준

• 법리: 대리에 의한 매매의 경우 경솔·무경험은 대리인을 기준으로, 궁박상태 여부는 매도인 본인을 기준으로 판단하여야 함
• 포섭: 원심피고 1을 대리한 소외 1은 39세의 장년으로 본국에서 국민학교를 졸업하고 한국에서 수년간 중국요리점을 경영한 사회경험을 가진 자이므로 경솔·무경험이었다고 보기 어렵고, 원심피고 1은 소외 1과 별거하며 아서원에서 매월 배당금을 받아 생활하고 있었다는 점에 비추어 급박한 곤궁상태에 있었다고 인정할 증거가 부족함
• 결론: 원심이 매도인 본인만을 기준으로 경솔·무경험까지 판단한 것은 대리인에 의한 매매의 판단기준에 관한 법리오해에 해당함

쟁점 2: 매매대금과 시가의 현저한 차이만으로 불공정 법률행위가 성립하는지 여부

• 법리: 매매대금과 시가의 차이만을 기준으로 판단할 것이 아니라 매도인의 경솔·무경험·궁박 및 매수인의 그러한 사정에 대한 인식이 모두 인정되어야 불공정 법률행위로서 무효가 됨

• 포섭: 매매대금(60,000,000원)이 시가(275,658,000원 상당)의 4분의 1 정도에 불과하더라도, 피고 1이 매도인측의 궁박·경솔·무경험을 인식하고 이를 이용하였다고 인정할 증거가 없고, 오히려 소외 1이 수개월 전부터 수개 회사에 매도를 제의하였으나 경제적 이용가치 문제로 매수자가 나서지 않았던 사실, 소외 1과 피고 1 간에 약 2개월 이상 매주 회합을 가지며 충분한 숙려 끝에 계약조건과 가격이 결정된 사실, 매도인측이 매도를 열망하며 자유로운 의사에 따라 계약을 체결한 정황 등이 인정됨

• 결론: 본건 매매계약이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당한다고 하기 어려움

• 최종 결론: 원판결 중 피고 1, 피고 2의 패소부분 파기, 서울고등법원 환송

참조: 대법원 1972. 4. 25. 선고 71다2255 판결