79다1928 가옥명도

1) 쟁점

① 건물 원시취득자의 동거가족이 매도 후에도 건물을 점유하는 경우 불법점유자에 해당하는지, ② 미등기 건물 매수인이 불법점유자를 상대로 직접 명도청구를 할 수 있는지.

2) 사실관계

건물을 원시취득한 소외인이 해당 건물을 원고에게 매도하고 퇴거하였다. 그러나 소외인의 동거가족인 피고들은 건물이 소외인 소유가 아니라고 주장하며 소외인의 의사에 반하여 계속 건물 일부를 점유하였다. 원고는 미등기 건물이라 소유권이전등기를 마치지 못한 상태에서 피고들에게 명도를 구하였다.

3) 적용법령 및 판례요지

구분	내용
적용 법령	민법 제195조(점유보조자), 민법 제404조(채권자대위권)
판결요지	① 동거가족은 원칙적으로 점유보조자이나, 매도 후 소외인의 의사에 반하여 점유를 계속하면 불법점유자가 된다. ② 미등기 건물 매수인은 원시취득자를 대위하여 불법점유자에 대해 명도청구를 할 수 있고, 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수 있다.

건물 원시취득자의 동거가족은 본래 점유보조자에 불과하여 독립한 점유권을 갖지 못한다. 그러나 원시취득자가 건물을 제3자에게 매도하고 퇴거한 이후에도 동거가족이 원시취득자의 의사에 반하여 계속 건물을 점유한다면, 이는 점유보조 관계가 종료된 것으로 보아 불법점유에 해당한다. 미등기 건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 마치지 못한 매수인은 매도인(원시취득자)의 명도청구권을 채권자대위권에 의하여 대위 행사할 수 있고, 이때 자기에게 직접 명도할 것을 청구하는 것도 허용된다.

4) 적용 및 결론

대법원은 피고들이 소외인의 의사에 반하여 점유를 계속하는 불법점유자에 해당하고, 미등기 건물 매수인인 원고가 채권자대위권을 행사하여 피고들에게 직접 명도를 청구할 수 있다고 판단하였다.

참조: 대법원 1980.7.8. 선고 79다1928 판결