79다1928 가옥명도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건물을 원시취득한 자와 동거하던 가족(점유보조자)이 원시취득자가 건물을 매도하고 퇴거한 이후에도 계속 점유하는 경우 불법점유자에 해당하는지 여부

소송법적 쟁점

• 미등기건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 마치지 못한 매수인이 매도인을 대위하여 불법점유자에 대하여 명도청구를 할 수 있는지, 이때 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고는 본건 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 소외 정희규로부터 미등기인 채로 이를 매수함
• 소외 정희규는 위 건물에서 이사하였으나, 동 소외인과 동거하던 그의 어머니 또는 처인 피고들은 원심판시와 같은 건물부분을 각 점유하고 있음
• 피고들은 소외 정희규가 이미 위 건물을 매도하고 퇴거하였음에도 불구하고 동 건물이 정희규의 소유가 아니라고 주장하면서 정희규의 의사에 반하여 위 건물부분을 점유하고 있음
• 원심(대구고등법원 1979.10.10. 선고 78나934 판결)은 원고의 명도청구를 인용함
• 피고들이 상고하여 명도청구권의 대위 및 동거의무에 관한 법리오해를 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제195조	점유보조자의 지위
민법 제404조	채권자대위권

판례요지

• 동거가족의 불법점유자 해당 여부
  • 원시취득자의 동거가족들은 원시취득자와 위 건물에서 동거하고 있는 동안은 원시취득자만이 점유자이고 동거가족들은 점유보조자에 불과함
  • 그러나 원시취득자가 이미 건물을 매도하고 퇴거하였음에도 불구하고, 동거가족들이 그 건물이 원시취득자의 소유가 아니라고 주장하면서 원시취득자의 의사에 반하여 건물부분을 점유하고 있는 경우에는 그 점유에 대한 적법한 권원이 있다 할 수 없고, 소유자인 원시취득자에 대한 관계에서는 불법점유자에 해당함
  • 따라서 소외 정희규의 동거가족인 피고들은 정희규에 대한 관계에서 불법점유자임
• 미등기건물 매수인의 명도청구 방법
  • 소외 정희규로서는 그 자신은 건물에서 퇴거하였다 하더라도 원고에게 소유권을 취득케 하기 위하여 이전등기를 하여줄 의무가 있을 뿐만 아니라, 원고로 하여금 그 건물에 대한 완전한 권리행사를 함에 지장이 없도록 협력할 의무가 있음
  • 원고가 아직 위 건물에 대한 소유권이전등기를 경료받지 못하여 소유자가 아니라 하더라도 불법점유자인 피고들에게 매도인인 정희규를 대위하여 명도청구를 할 수 있고, 이때 원고는 피고들에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있음
  • 따라서 원고는 정희규를 대위하여 피고들에게 직접 자신에게 명도할 것을 청구할 수 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 동거가족의 불법점유자 해당 여부

• 법리: 원시취득자와 동거하는 동안 동거가족은 점유보조자에 불과하나, 원시취득자가 건물을 매도·퇴거한 후에도 그 소유가 아니라고 주장하며 원시취득자의 의사에 반하여 점유를 계속하면 불법점유자에 해당함
• 포섭: 피고들은 소외 정희규(건물 원시취득자)의 어머니 또는 처로서, 정희규가 원고에게 건물을 매도하고 퇴거하였음에도 그 건물이 정희규의 소유가 아니라고 주장하면서 정희규의 의사에 반하여 원심판시 건물부분을 계속 점유하고 있음
• 결론: 피고들은 소외 정희규에 대한 관계에서 불법점유자에 해당함

쟁점 2: 미등기건물 매수인의 대위에 의한 명도청구 및 직접청구 가부

• 법리: 미등기건물 매수인은 소유권이전등기를 마치지 못해 소유자가 아니더라도, 매도인의 이전등기의무 및 협력의무를 근거로 매도인을 대위하여 불법점유자에게 명도청구를 할 수 있고 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있음

• 포섭: 원고는 정희규로부터 본건 건물을 미등기인 채로 매수하였으나 소유권이전등기를 경료받지 못한 상태에서 불법점유자인 피고들을 상대로 정희규를 대위하여 직접 자신에게 명도할 것을 청구함

• 결론: 원고의 청구를 인용한 원심판단은 정당하고, 명도청구권의 대위 및 협력의무에 관한 법리오해가 없음

• 최종 결론: 상고 기각, 상고비용은 피고들의 부담

참조: 대법원 1980. 7. 8. 선고 79다1928 판결