92다20132 소유권이전등기말소등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조에 위반하여 청산절차를 거치지 아니하고 이루어진 본등기의 효력(=무효)
• 위와 같이 무효인 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이의 특약에 의하여 이루어진 경우 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서 유효한지 여부(소극)

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(피상고인) 주식회사 두봉주택건설, 피고(상고인)
• 원심판결: 서울고등법원 1992. 4. 10. 선고 91나42748 판결
• 원고 회사는 이 사건 아파트 46세대 등의 건축, 분양과 관련하여 1988. 11. 5. 피고로부터 금 5억원을 이자는 월 2푼, 지연이자는 월 4푼, 변제기는 1989. 3. 4.로 정하여 차용
• 원고는 그 담보조로 이 사건 아파트 46세대에 대하여 가등기를 경료하여 줌
• 그 후 원고는 피고에게 차용원금 중 일부를 변제하였을 뿐 나머지 차용금에 대한 변제를 하지 못함
• 원고와 피고 사이에 1989. 9.초경 이 사건 아파트 46세대에 관하여 피고 명의로 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료하되, 1989. 12. 30.까지 원고가 피고에게 나머지 채무 금 4억6천만원 및 이에 대한 지연손해금 등을 변제하면 소유권이전등기를 말소하여 주기로 약정
• 위 약정에 따라 1989. 12. 9. 위 가등기에 기하여 피고 명의로 본등기가 경료되었는데, 피고는 이때 가등기담보법 소정의 청산절차를 거치지 아니함
• 원심: 이 사건 가등기는 가등기담보법에 정한 가등기에 해당하고, 청산절차를 거치지 아니하고 이루어진 이 사건 본등기는 가등기담보법의 강행규정에 위반되어 무효라고 판단하여 원고의 본등기말소청구를 인용
• 상고이유 요지: 담보목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소청구권에 관한 법리를 오해하였다는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
가등기담보 등에 관한 법률 제3조 (담보권 실행의 통지와 청산기간)	청산금 평가액의 통지 및 2월의 청산기간 경과가 본등기·소유권취득의 요건임이 문제됨
가등기담보 등에 관한 법률 제4조 (청산금의 지급과 소유권의 취득)	청산금 지급 및 청산기간 경과 후 본등기청구권 발생, 제4항의 채무자에게 불리한 특약의 효력이 문제됨

판례요지

• 청산절차를 거치지 아니한 본등기의 효력

  • 가등기담보법 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시의 목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 명시하여야 하며, 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하여야 한다고 규정
  • 제4조 제1항 내지 제3항은 채권자는 위 통지 당시 목적부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있으며, 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무는 동시이행의 관계에 있다고 규정
  • 같은 법 제4조 제4항은 제1항 내지 제3항의 규정에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없되, 청산기간 경과 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다고 규정
  • 위 각 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효임
  • 따라서 청산절차를 거치지 아니하고 이루어진 담보가등기에 기한 본등기는 무효임

• 청산절차를 생략하는 특약에 의해 경료된 본등기의 효력

  • 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐임
  • 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아님
  • 따라서 채무자에게 불리한 특약에 따라 청산절차 없이 경료된 본등기는 약한 의미의 양도담보로도 유효로 될 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 청산절차를 거치지 아니한 본등기의 효력

• 법리: 가등기담보법 제3조, 제4조를 위반하여 청산절차를 거치지 아니하고 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효임
• 포섭: 원고 회사는 1988. 11. 5. 피고로부터 금 5억원을 이자 월 2푼, 지연이자 월 4푼, 변제기 1989. 3. 4.로 정하여 차용하면서 담보조로 이 사건 아파트 46세대에 가등기를 경료하였고, 이 가등기는 가등기담보법에 정한 가등기에 해당함. 원고와 피고는 1989. 9.초경 위 아파트 46세대에 관하여 피고 명의로 본등기를 경료하되 1989. 12. 30.까지 원고가 나머지 채무 금 4억6천만원 및 지연손해금을 변제하면 소유권이전등기를 말소하여 주기로 약정하였고, 그 약정에 따라 1989. 12. 9. 가등기에 기하여 피고 명의로 본등기가 경료되었는데, 피고는 이때 가등기담보법 소정의 청산절차를 거치지 아니하였음
• 결론: 이 사건 본등기는 가등기담보법의 강행규정에 위반되어 무효이므로 원고의 본등기말소청구를 인용한 원심의 조처는 정당함

쟁점 2: 청산절차를 생략하는 특약에 의해 경료된 본등기가 약한 의미의 양도담보로서 유효한지 여부

• 법리: 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의한 것이라도 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라면 본등기는 여전히 무효일 뿐 약한 의미의 양도담보로서 담보 목적 내에서 유효한 것으로 볼 수 없음

• 포섭: 이 사건 본등기는 청산절차를 거치지 아니한 채 피고 명의로 소유권이전의 본등기를 경료하기로 한, 채무자인 원고에게 불리한 특약에 따라 이루어졌으므로 그 특약은 효력이 없고 그에 따른 본등기 역시 약한 의미의 양도담보로서도 유효로 될 수 없음

• 결론: 원심판결에 담보목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소청구권에 관한 법리오해가 없어 상고이유는 이유 없음

• 최종 결론: 상고 기각, 상고비용은 피고의 부담

참조: 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결