94다3155 전세보증금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고는 1990. 10. 1. 소외 1로부터 그 소유인 이 사건 주택을 임차보증금 15,000,000원, 임차기간 1990. 10. 15.부터 1년간으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결함
• 원고가 이 사건 주택을 임차한 이유는, 원고 소유의 다른 주택을 소외 2에게 매도하였으나 그 주택이 비워지지 않아 소외 2가 거주할 곳을 마련하기 위한 것이었음
• 위 임대차계약 당시 원고는 임대인인 소외 1에게 그와 같은 사정을 모두 이야기하여 소외 2가 이 사건 주택에 거주하는 데에 대한 동의(승낙)를 받음
• 소외 2는 1990. 10. 26.경 이 사건 주택으로 그의 주민등록을 이전하고 거주하다가 1991. 8. 20.경 퇴거함
• 피고는 1991. 6. 25.경 소외 1로부터 이 사건 주택을 매수하고 1991. 7. 29. 그의 명의로 소유권이전등기를 경료함
• 원심(광주지방법원 1993. 12. 2. 선고 92나6101 판결)은, 대항력 취득을 위해서는 임차인 본인 또는 점유보조자가 임차주택을 점유하면서 그 주민등록을 마쳐야 하는데 원고 자신은 이 사건 주택에 입주하거나 주민등록을 마친 바 없어 대항요건을 갖추지 못하였고, 소외 2의 점유가 원고의 지시를 받은 점유보조자로서의 사실상 지배에 불과하다고도 인정되지 아니한다고 판단하여 원고의 청구를 배척함
• 원고의 상고이유 요지: 원심이 주택임대차보호법상 대항요건에 관한 법리를 오해하였다는 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법 제3조 제1항	주택의 인도와 주민등록에 의한 대항력 취득 요건

판례요지

• 승낙전대 시 임차인의 대항력 취득 요건
  • 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득함
  • 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문임
  • 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고, 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없음
  • 승낙 있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 취지에도 부합함
  • 따라서 임대인의 승낙 있는 전대의 경우 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득함

4) 적용 및 결론

쟁점: 승낙전대 시 임차인의 대항력 취득 여부

• 법리: 임차인이 직접 점유하거나 주민등록을 하지 않았더라도, 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 그 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득함
• 포섭: 원고는 1990. 10. 1. 소외 1과 임대차계약을 체결하면서 소외 2가 이 사건 주택에 거주하는 데 대한 소외 1의 승낙을 받았고, 전차인인 소외 2는 1990. 10. 26.경 이 사건 주택을 인도받아 그 주민등록을 이전함 — 이는 임대인의 승낙을 받은 전대이자 전차인의 주택 인도·주민등록에 해당하므로, 그때부터 원고는 제3자인 피고에 대하여 대항력을 취득함
• 결론: 원고 자신이 이 사건 주택을 점유하거나 주민등록을 마친 바 없어 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심에는 주택임대차보호법상의 대항요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있음
• 최종 결론: 원심판결 파기, 사건을 광주지방법원 합의부로 환송

참조: 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결