98다18506 계약금반환등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 법률적 장애가 매매목적물의 하자에 해당하는지 여부 및 그 판단 기준시는 언제인지 여부
• 무효인 약관조항에 의거하여 계약이 체결된 후 상대방이 이행 및 약정내용을 재차 확인하는 취지의 각서를 작성·교부한 경우 무효인 약관조항이 유효로 되거나 위 각서가 새로운 개별약정이 되는지 여부

소송법적 쟁점

• 일부 패소의 경우 소송비용 부담을 청구액과 인용액의 비율에 구속되지 않고 법원의 재량으로 정할 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고들(현재건설 주식회사 외 3인, 원고·피상고인 겸 상고인)은 피고들(주식회사 한국외환은행 외 1인, 피고·상고인 겸 피상고인)로부터 건축을 목적으로 이 사건 토지를 매수하는 매매계약을 체결함
• 원고들이 잔금 지급 및 건축허가절차를 지체하던 중 사업계획을 15층 아파트 1동 118세대 신축·분양으로 변경함에 따라 주택건설촉진법상 주택건설사업계획사전결정신청 대상이 되어 신청하였으나 부결됨
• 1997. 1. 16. 서울특별시장이 이 사건 토지를 북한산자연공원구역에 편입하는 도시계획변경결정을 함
• 매매계약 체결 당시 이 사건 토지가 건축이 제한되는 도시계획법상 시설녹지였거나 건축허가에 법률상 제한이 있었음을 인정할 증거는 없음
• 위 도시계획변경결정은 피고들을 대리한 성업공사가 이 사건 매매계약을 해제한 이후에 비로소 이루어짐
• 매매계약서 제13조 제3항 제1호, 제3호는 원고들 귀책사유로 계약이 해제될 경우 피고들이 잔금 원금만 환급하고 계약보증금·지연손해금은 피고들에게 귀속시키는 내용을 규정함
• 원심(서울고법 1998. 3. 25. 선고 97나40812 판결)은 이 사건 토지의 하자를 원인으로 한 원고들의 매매계약 해제 및 원상회복 주장을 배척하고, 위 약관조항을 약관의규제에관한법률 제9조 제4호에 의해 무효로 판단하여 피고들에게 공제된 지연손해금 및 제세금 상당액의 반환을 명하였으며, 소송비용 중 5분의 4를 피고들이 부담하도록 함
• 원고들은 매매목적물의 하자에 관한 법리오해를 상고이유로 주장하고, 피고들은 판단유탈 및 소송비용 재량권 일탈을 상고이유로 주장함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제575조 (매도인의 하자담보책임과 목적의 일부가 타인에게 속한 경우)	매매목적물의 하자로 인한 담보책임의 근거
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)	매도인의 하자담보책임 발생요건
약관의규제에관한법률 제4조	개별약정 우선의 원칙
약관의규제에관한법률 제9조 제4호	계약해제로 인한 원상회복의무를 부당하게 제한하는 조항의 무효
민사소송법 제92조	일부패소의 경우 소송비용 부담

판례요지

• 매매목적물의 하자 해당 여부 및 판단 기준시
  • 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담함
  • 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당함(대법원 1958. 2. 13. 선고 4290민상762 판결 참조)
  • 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 함
  • 건축허가 불능의 법률적 장애도 매매목적물의 하자에 해당하되 그 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단함
• 무효인 약관조항과 이행확인각서의 효력
  • 무효인 약관조항에 의거하여 계약이 체결되었다면 그 후 상대방이 계약의 이행을 지체하는 과정에서 약관작성자로부터 채무의 이행을 독촉받고 종전 약관에 따른 계약내용의 이행 및 약정내용을 재차 확인하는 취지의 각서를 작성·교부하였다 하여 무효인 약관의 조항이 유효한 것으로 되지 않음
  • 위 각서의 내용을 새로운 개별약정으로 보아 약관의 유·무효와는 상관없이 위 각서에 따라 채무의 이행 및 원상회복의 범위 등이 정하여진다고 할 수 없음
  • 이행확인 각서의 작성·교부만으로 무효약관이 유효화되거나 새로운 개별약정이 되지 않음
• 일부패소시 소송비용 부담의 결정방법
  • 일부 패소의 경우 각 당사자가 부담할 소송비용은 법원이 그 재량에 의하여 정할 수 있음
  • 반드시 청구액과 인용액의 비율에 따라 정하여야 하는 것은 아님
  • 소송비용 부담은 법원의 재량사항으로서 청구·인용 비율에 구속되지 않음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 매매목적물의 하자(건축허가 불능) 및 그 판단 기준시

• 법리: 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 법률적 장애도 매매목적물의 하자에 해당하되, 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단함
• 포섭: 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지가 건축이 제한되는 시설녹지였거나 건축허가에 법률상 제한이 있었음을 인정할 증거가 없고, 토지를 북한산자연공원구역에 편입한 도시계획변경결정(1997. 1. 16.)은 성업공사의 매매계약 해제 이후에 비로소 이루어진 것이어서, 매매계약 성립시를 기준으로 볼 때 이 사건 토지에 공법상 부담이 있었다고 볼 수 없음
• 결론: 원심의 이유설시 중 다소 부적절한 부분이 있으나 매매계약당시 공법상 부담이 없었다는 원심의 인정·판단은 결과적으로 정당하고 매매목적물의 하자에 관한 법리오해 위법이 없어 원고들의 상고이유는 이유 없음

쟁점 2: 무효인 약관조항과 이행확인각서의 효력

• 법리: 무효인 약관에 따라 계약이 체결된 후 이행을 확인하는 각서를 작성·교부하였다는 사정만으로 무효인 약관이 유효로 되거나 새로운 개별약정이 되지 않음
• 포섭: 원심은 매매계약서 제13조 제3항 제1호, 제3호를 약관의규제에관한법률 제9조 제4호에 의하여 무효로 판단하여 피고들에게 공제된 지연손해금 및 제세금 상당액의 반환을 명하였는데, 이러한 판단 중에는 피고들이 주장하는 각서 관련 주장에 대한 판단도 포함된 것으로 볼 수 있고, 설령 판단유탈이 있더라도 판결 결과에 영향을 미친 위법이라 할 수 없음
• 결론: 판단유탈 위법이 없어 피고들의 상고이유 제1점은 이유 없음

쟁점 3: 일부패소시 소송비용 부담

• 법리: 일부패소의 경우 각 당사자가 부담할 소송비용은 청구액과 인용액의 비율에 구속되지 않고 법원의 재량으로 정할 수 있음
• 포섭: 원심이 이 사건 소송비용 중 5분의 4를 피고들이 부담하도록 명한 것은 법원의 재량범위 내의 판단으로서 수긍할 만함
• 결론: 소송비용 재량권 일탈의 위법이 없어 피고들의 상고이유 제2점은 이유 없음
• 최종 결론: 상고를 모두 기각함. 상고비용은 각자의 부담으로 함

참조: 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결