2001다42080 건물철거등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우 임차인의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사할 수 있는지 여부
• 지상 건물의 객관적 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부가 매수청구권의 행사요건인지 여부
• 임대차 종료 전 임차인이 임대인과 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 한 약정의 효력

소송법적 쟁점

• 원고들의 청구를 임대인의 부당이득반환청구로 보아 판단한 원심 조치가 처분권주의를 위반한 것인지 여부
• 변제공탁 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서도 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우 법원에 판단유탈 또는 석명권불행사의 위법이 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고 1 외 1인은 제주시 ○○동 소재 이 사건 각 토지의 소유자(임대인 측)이고, 피고 1 외 9인은 그 지상 건물을 등기·소유하며 이 사건 각 토지 중 각 점유 부분을 점유·사용하는 자
• 원고들의 피상속인인 망 소외 1(1995. 8. 4. 사망)은 1968. 12. 30. 소외 2, 소외 3에게 자신 소유의 분할 전 토지를 임대기간 1968. 12. 30.부터 1974. 12. 30.까지로 정하여 목조슬레이트즙 평가옥 5동 소유를 목적으로 임대하였고, 이후 그 건물들이 전전매도되어 현재 피고들이 각 건물을 등기·소유하며 이 사건 각 토지를 점유·사용
• 망 소외 1은 최초 임대차기간 만료 후에도 건물철거·토지인도를 요구하지 않은 채 전전매수인들과 매해 1월말부터 다음해 1월말까지로 임대차계약을 계속 갱신하며 차임을 징수하였고, 피고들은 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임까지 지급
• 원고들은 1997. 1. 22. 내용증명우편으로 1998. 1. 말 임대기간 만료시 임대차계약을 해지한다는 통고를 하였고 그 무렵 피고들에게 도달
• 피고들은 제1심에서 건물매수청구권을 행사하였다가 철회하였는데, 원심(항소심)에서 다시 매수청구권을 행사하여 2000. 10. 16. 그 의사표시가 원고들에게 도달
• 원심(광주고법 2001. 6. 1. 선고 2000나562 판결)은 임대차계약이 해지통고 도달 또는 임대차기간이 종료한 1998. 1. 31.경 적법하게 종료되었다고 보아 원고들의 부당이득반환청구를 인용하되, 피고들이 매수청구권 행사의 의사표시를 하여 원고들에게 도달한 이상 원고들은 이 사건 각 건물의 철거와 대지인도를 구할 수 없다고 판단하고, 매수청구권 철회 후 재행사 불허 주장·경제적 가치 없는 건물의 매수청구는 신의칙 위반 또는 권리남용이라는 원고들의 각 주장을 배척
• 원심은 피고들이 1998년도분·1999년도분 차임 상당 금원의 변제공탁을 나타내는 을 제2호증과 2000년도분(2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지) 차임 상당 금원의 변제공탁을 나타내는 을 제3호증을 각 제출하였음에도, 피고들이 1999년도분 차임만을 지급한 것으로 사실인정하여 2000. 2. 1.부터의 차임 상당 부당이득금 지급을 명함
• 원고들은 상고이유로 (1) 매수청구권 및 그 철회에 관한 법리오해, 신의칙 위반·권리남용, (2) 지상시설 포기약정에 관한 판단유탈을 주장
• 피고들은 상고이유로 (1) 처분권주의 위반, (2) 을 제3호증 관련 판단유탈·석명권불행사로 인한 심리미진을 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제283조	지상권자의 갱신청구권 및 건물 등 매수청구권(임차인의 매수청구권에 준용)
민법 제643조	건물 소유 목적 토지임대차 기간 만료시 임차인의 갱신청구권 및 매수청구권
민법 제652조	임차인에게 불리한 약정의 효력 제한(강행규정)
민사소송법 제126조	법원의 석명권·석명의무
민사소송법 제393조	당사자 주장에 대한 법원의 판단 관련

판례요지

• 건물매수청구권의 행사방법
  • 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않아 재판상은 물론 재판 외에서도 행사할 수 있고 행사의 시기에도 제한이 없음
  • 따라서 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없음
• 매수청구권의 행사요건
  • 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서, 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 그 행사요건이 아님
• 지상시설 포기약정의 효력
  • 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 사이에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정하였다고 하더라도, 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없음(대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결 등 참조)
• 변제공탁 증거 제출과 법원의 판단·석명의무
  • 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도, 공탁서를 증거로 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 법원으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 당사자의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하여야 함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 매수청구권 행사방법 및 철회 후 재행사 가부

• 법리: 건물매수청구권은 행사에 특정 방식을 요하지 않아 재판상·재판 외 모두 행사할 수 있고 행사시기에 제한이 없어, 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하는 것도 허용됨
• 포섭: 피고들은 제1심에서 매수청구권을 행사하였다가 철회하였고(변론의 전취지에 의하면 원고들이 이 철회를 용인한 것으로 보임), 이후 원심에서 다시 매수청구권을 행사하여 2000. 10. 16. 그 의사표시가 원고들에게 도달함. 매수청구권 행사가 소송행위이므로 철회 후 재행사가 불허된다거나 항소심 행사에 상대방 동의가 필요하다는 원고들의 주장은 독자적 견해에 불과함
• 결론: 매수청구권 및 그 철회에 관한 법리오해 주장은 이유 없음

쟁점 2: 매수청구권 행사요건 및 신의칙 위반·권리남용 여부

• 법리: 매수청구권의 행사요건으로 지상 건물의 객관적 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부는 요구되지 아니함
• 포섭: 이 사건 각 건물이 지은 지 30년이 경과하여 경제적 가치가 거의 없다는 사정만으로 매수청구권 행사요건이 결여되었다거나 신의칙 위반·권리남용에 해당한다고 볼 자료가 없음
• 결론: 신의칙 위반·권리남용 주장은 이유 없음

쟁점 3: 지상시설 포기약정에 관한 판단유탈

• 법리: 임대차 종료 전 지상시설 일체 포기약정은 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다고 볼 특별한 사정이 인정되지 않는 한 민법 제652조에 의하여 효력이 없음
• 포섭: 원고들이 원심 변론종결시까지 "피고들이 1997. 3.경 이 사건 각 건물의 철거를 약정하였으므로 매수청구권을 행사할 수 없다"는 주장을 하였다고 볼 자료가 없고, 그러한 약정이 있었다고 하더라도 임차인에게 불리하지 않다고 볼 특별한 사정에 대한 자료가 없어 그 판단 여부가 판결 결과에 영향을 미치지 아니함. 원심이 피고들의 매수청구권 주장을 받아들인 것 자체에 "실기한 공격방어방법으로 각하되어야 한다"는 원고들 주장을 배척하는 취지도 포함되어 있음
• 결론: 판단유탈 주장은 이유 없음

쟁점 4: 처분권주의 위반 여부

• 법리: 당사자의 청구원인 주장 속에 소유자로서의 손해배상청구 취지뿐 아니라 임대인으로서의 부당이득반환청구 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있는 경우, 법원이 이를 부당이득청구로 판단하더라도 처분권주의 위반이 아님
• 포섭: 원고들의 이 사건 청구는 원고들 소유인 이 사건 각 토지에 대한 임대차기간이 만료되었음에도 피고들이 이를 계속 점유·사용하고 있음을 원인으로 하는 것으로서, 소유자로서 권원 없는 점유자에 대한 차임 상당 손해배상을 구하는 취지뿐 아니라 임대인으로서 임대차종료 이후에도 목적물을 계속 점유·사용하는 임차인에 대한 차임 상당 부당이득을 구하는 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있음
• 결론: 원심이 원고들의 청구를 부당이득청구로 보아 판단한 것은 정당하고 처분권주의를 위반한 위법이 없음

쟁점 5: 변제공탁 관련 판단유탈·석명권불행사

• 법리: 변제공탁 취지의 공탁서를 증거로 제출하였다면 그에 대한 변제 주장을 명시하지 않았더라도 그 금액만큼 변제되었음을 주장하는 취지가 명백하므로, 법원은 그러한 주장이 있는 것으로 보고 당부를 판단하거나 석명을 구하여 진의를 밝히고 판단하여야 함

• 포섭: 피고들은 1998년도분·1999년도분 차임 상당 금원의 변제공탁을 나타내는 을 제2호증뿐 아니라 2000년도분(2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지) 차임 상당 금원의 변제공탁을 나타내는 을 제3호증도 제출하였음에도, 원심은 피고들이 1999년도분 차임만을 지급한 것으로 사실인정하여 2000. 2. 1.부터의 차임 상당 부당이득금 지급을 명함. 을 제3호증 제출은 그 금액만큼 변제되었다는 주장 취지임이 명백함에도 원심이 이를 판단하거나 석명을 구하지 아니함

• 결론: 원심판결에는 판단유탈 또는 석명권불행사로 인한 심리미진의 위법이 있어 이 점에 관한 상고이유는 이유 있음

• 최종 결론: 원심판결의 피고들 패소 부분 중 각 2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지 각 임료 상당 금원에 관한 부분 파기, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송. 원고들의 상고와 피고들의 나머지 상고는 모두 기각

참조: 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결