2001마1632 낙찰불허가

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 민법 제365조 일괄경매청구권 규정의 취지가 무엇인지 여부
• 민법 제365조에 기한 일괄경매의 추가신청이 가능한지 여부와 그 시적 한계

소송법적 쟁점

• 민법 제365조에 기한 일괄경매의 추가신청의 방식(요건사실 및 첨부서류)은 무엇인지 여부
• 토지에 대한 부동산경매절차 진행 중 제출된 일괄경매진행요청서를 적법한 일괄경매 추가신청으로 볼 수 있는지 여부

2) 사실관계

• 신청채권자 주식회사 한미은행이 1999. 2. 23. 재항고외인 소유의 이 사건 토지에 관한 근저당권에 기하여 부동산임의경매를 신청하여 1999. 3. 24. 경매개시결정이 내려짐
• 토지소유자 재항고외인은 근저당권 설정 후 그 지상에 이 사건 건물을 신축함
• 신청채권자의 지위를 승계한 한국자산관리공사가 경매절차 진행 중이던 2000. 2. 11. 및 2000. 3. 8. 건물의 존재로 입찰가격이 하락한다는 이유로 민법 제365조에 기한 일괄경매진행요청을 함
• 재항고인은 2000. 5. 30. 실시된 입찰기일에서 금 450,200,000원의 매수신고를 하여 최고가매수신고인이 됨
• 집행법원은 2000. 6. 3. 건물에 대한 경매개시결정을 하고, 2000. 6. 5. 낙찰기일에서 물건명세서작성의 하자 및 일괄경매신청에 대한 판단누락을 이유로 재항고인에 대한 낙찰불허가결정을 함
• 원심(수원지법 2001. 2. 16. 자 2000라1605 결정)은 위 일괄경매진행요청서를 일괄경매 추가신청으로 보아 토지·건물을 일괄입찰하지 않은 것이 낙찰불허가 사유에 해당한다고 판단함
• 재항고인은 원심의 위 판단에 민법 제365조 법리 오해가 있다고 주장하며 재항고함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제365조	저당권설정자가 저당토지에 건물을 축조한 경우 저당권자의 일괄경매청구권
민사소송법 제615조의2 (구법)	일괄경매 관련 절차 규정
민사소송규칙 제204조	경매신청서의 필요적 기재사항

판례요지

• 민법 제365조 일괄경매청구권의 취지
  • 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있음
  • 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 함(대법원 1994. 1. 24. 자 93마1736 결정, 대법원 1999. 4. 20. 자 99마146 결정 참조)
  • 따라서 일괄경매청구권은 저당권자와 저당권설정자 쌍방의 이해관계를 조절하는 제도임
• 일괄경매 추가신청의 가부와 시적 한계
  • 위 규정 취지에 비추어 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그 토지상의 건물에 대하여 토지에 관한 경매기일 공고시까지는 일괄경매의 추가신청을 할 수 있음
  • 이 경우 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄경매절차를 진행함이 상당함
  • 따라서 추가신청은 토지 경매기일 공고시까지 가능하고 그 이후에는 허용되지 않음
• 일괄경매 추가신청의 방식
  • 신청서에는 민사소송규칙 제204조에 정해진 기재사항과 아울러 민법 제365조의 일괄경매의 요건사실 이외에 이미 선행하여 토지에 대하여 부동산경매사건이 계속되어 있다는 취지와 지상건물에 대하여 일괄경매를 신청하는 취지를 기재하여 소정의 인지를 붙여야 함
  • 반드시 담보권의 등기가 되어 있는 토지등기부등본을 첨부하여 법원에 제출하여야 함
  • 따라서 위 요건을 갖추지 못한 서면은 적법한 일괄경매 추가신청으로 볼 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 일괄경매진행요청서가 적법한 일괄경매 추가신청에 해당하는지 여부

• 법리: 일괄경매 추가신청서에는 민사소송규칙 제204조 기재사항, 선행 토지경매사건 계속 취지, 인지 첩부, 토지등기부등본 첨부가 필요함
• 포섭: 한국자산관리공사가 제출한 일괄경매진행요청서는 단지 토지와 지상건물을 일괄하여 경매하여 달라고 요청하는 것에 불과하고, 민사소송규칙 제204조에 정해진 필요적 기재사항이 기재되어 있다고 보기 어려우며, 신청취지의 기재도 없고, 소정의 인지도 첨부하지 아니하였으며, 토지에 관한 등기부등본도 첨부하지 아니하였음
• 결론: 위 요청서는 이 사건 건물에 대한 민법 제365조에 기한 일괄경매의 추가신청으로 볼 수 없음

쟁점 2: 토지에 대한 입찰절차가 일괄경매의 결정 또는 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 위법한 것인지 여부

• 법리: 일괄경매 추가신청으로 인정되더라도 이는 토지에 관한 입찰기일 공고 후에 이루어진 것이면 그 시적 한계를 벗어남
• 포섭: 설령 원심과 같이 위 일괄경매진행요청서를 일괄경매의 추가신청으로 본다고 하더라도, 이는 토지에 대한 입찰기일 공고 후에 이루어진 것이고, 선행된 토지에 관한 부동산경매절차에서 입찰절차가 적법하게 종료된 이상, 그 후 낙찰기일 전에 지상건물에 대한 경매개시결정이 내렸다고 하더라도 토지에 관한 입찰절차가 위법한 것으로 되지 않음
• 결론: 원심이 위 일괄경매진행요청서를 일괄경매의 추가신청으로 보고 낙찰불허가결정이 정당하다고 판단한 것은 민법 제365조의 일괄경매에 관한 법리를 오해하여 결정결과에 영향을 미친 위법이 있음
• 최종 결론: 원심결정 파기, 사건을 수원지방법원 본원 합의부로 환송

참조: 대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정