2003다7685 건물명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차 계약이 해지된 경우, 임차인에게 지상물매수청구권이 인정되는지 여부
• 지상 건물을 임대인에게 양도하기로 한 약정이 민법 제652조에 의하여 임차인에게 불리한 것으로 무효인지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 원고(토지소유자 겸 임대인)와 피고(임차인)의 분쟁
• 원고는 1998. 4. 1. 피고에게 이 사건 토지를 보증금 2,000만 원, 월차임 270만 원, 기간 1998. 4. 1.부터 2002. 3. 31.까지로 정하여 임대함
• 피고는 이 사건 토지 위에 흙으로 초가를 건축하여 사용하다가 기간 만료 시 원상회복하여 토지를 인도하고, 원상복구가 되지 아니할 때에는 지상 건축물과 시설물을 원고에게 귀속시키며 원상복구비는 보증금에서 공제하기로 약정함
• 피고는 토지와 지상 신축건물에 관한 권리를 원고의 동의 없이 제3자에게 양도할 수 없고, 위반 시 원고가 임차기간 중이라도 인도를 요구할 수 있으며 피고는 보증금을 포기하기로 약정함
• 피고는 토지를 인도받아 이 사건 건물을 신축하여 사용하던 중 원고의 동의 없이 그 일부씩을 제1심 공동피고 2, 3, 4에게 전대하고, 원고에게 1999. 4. 1. 이후의 차임을 지급하지 아니함
• 원고는 피고의 위 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하고 약정에 따른 건물 명도 및 차임 등 지급을 구함
• 원심(전주지법 2002. 12. 26. 선고 2000나6486 판결)은, 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간 만료 시 지상건물 양도·철거 약정은 민법 제643조의 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서 민법 제652조에 의하여 임차인에게 불리하여 무효라고 보아 원고의 청구를 모두 기각함
• 상고이유: 지상물 양도약정의 효력에 관한 원심의 법리오해 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제283조	지상권자의 갱신청구권·매수청구권(토지임대차에 준용)
민법 제643조	건물 소유 목적 토지임차인의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권
민법 제652조	임차인에게 불리한 약정의 효력을 부인하는 강행규정

판례요지

• 채무불이행으로 인한 해지 시 지상물매수청구권 인정 여부
  • 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제643조, 제283조에 의한 매수청구권을 가지지 아니함(대법원 1972. 12. 26. 선고 72다2013 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결 등 참조)
  • 따라서 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 아니함

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 채무불이행 해지 시 지상물매수청구권 및 지상물 양도약정의 효력

• 법리: 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제643조, 제283조에 의한 매수청구권을 가지지 아니함

• 포섭: 이 사건 토지임대차는 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 것인데, 피고가 이 사건 토지 위에 건물을 신축하여 제3자에게 무단으로 전대하고 1999. 4. 1.부터 차임을 2기 이상 연체함으로써 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 하는 원고의 해지 의사표시에 따라 임대차가 종료되었으므로, 피고는 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없고, 따라서 피고가 원고에게 이 사건 건물을 양도하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 위반되지 아니하여 효력이 있음

• 결론: 원심이 위 약정을 매수청구권 배제약정으로서 민법 제652조에 의하여 무효라고 판단한 것은 민법 제643조의 해석적용을 그르쳐 판결에 영향을 미친 잘못임

• 최종 결론: 원심판결 파기, 사건을 전주지방법원 본원 합의부로 환송

참조: 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결