2007다4356 소유권말소등기 등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 토지임차인(지상건물 소유자)의 건물매수청구권이 인정되는지 여부
• 매수청구권 행사 시 건물 매수가격의 산정 방법 및 근저당권의 채권최고액·피담보채무액을 공제할 것인지 여부
• 지상건물 소유자가 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자가 대금지급을 거절할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 임대차계약의 기간만료로 인한 종료 여부에 관한 원심의 사실인정·판단에 채증법칙 위배 등 위법이 있는지 여부

2) 사실관계

• 원고는 토지소유자(임대인)이자 이 사건 소송의 피상고인, 피고는 건물소유자(임차인)이자 상고인
• 원고와 피고는 2000. 7. 8. 이 사건 토지에 관하여 건물 소유를 목적으로 한 임대차계약(기간 5년) 체결
• 위 임대차계약은 2005년 가을 무렵 임대차기간(5년) 만료로 종료됨
• 피고가 이 사건 신축건물에 관하여 2001. 9. 27. 근저당권자 주식회사 대구은행, 채권최고액 6,500만 원인 근저당권을 설정함
• 피고가 매수청구권을 행사함에 따라 2005. 12. 12.경 이 사건 신축건물에 관하여 원고와 피고 사이에 매매유사의 법률관계가 성립함
• 소장에 첨부된 소송물가액계산방법(과세시가표준액 기준)에 의하면 매수청구권 행사 시점에 가까운 2003. 11. 18. 현재 이 사건 건물의 시가는 39,288,940원으로 인정됨
• 원심(대구지법 2006. 12. 13. 선고 2005나11075 판결)은, 원고가 피고에게 39,288,940원을 지급함과 동시에 피고는 원고에게 위 근저당권설정등기를 말소한 채 2005. 12. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 건물을 명도하라고 판결함
• 피고(상고인)의 상고이유: 제1점은 임대차계약 종료를 인정한 원심의 사실인정·판단이 채증법칙 위배 등 위법이라는 주장, 제2·3점은 매수청구권 인정 및 매수가격 산정에 관한 원심의 법리오해 주장

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제643조 (임차인의 갱신청구권, 매수청구권)	건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간만료 시 지상건물 소유자의 매수청구권 근거 규정
민법 제588조 (매도인의 담보책임과 동시이행)	매매목적물에 부담(근저당권)이 있는 경우 매수인의 대금지급 거절권 근거 규정
민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)	매수청구권 관련 참조조문으로 함께 인용됨

판례요지

• 근저당권이 설정된 건물에 대한 매수청구권 인정 여부
  • 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정됨(대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결 참조)
  • 따라서 근저당권이 설정된 건물이라도 매수청구권의 행사 대상이 됨
• 매수가격 산정 방법
  • 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미함(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 참조)
  • 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아님
  • 따라서 매수가격은 건물의 현존 시가 상당액으로 정하되 근저당권 채권최고액·피담보채무액을 공제할 수 없음
• 근저당권 미말소 시 대금지급 거절권
  • 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있음(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 참조)
  • 따라서 토지소유자는 근저당권 말소 전까지 그 채권최고액 상당의 대금지급을 거절할 수 있음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 임대차계약 종료 인정·판단의 채증법칙 위배 여부

• 법리: 사실인정 및 그에 기초한 판단은 증거들을 종합하여 이루어진 것으로서 기록에 비추어 정당하면 채증법칙 위배 등 위법이 없음
• 포섭: 원심이 그 판시 증거들을 종합하여 원고와 피고 사이 2000. 7. 8. 체결된 이 사건 임대차계약이 2005년 가을 무렵 임대차기간(5년) 만료로 종료되었다고 인정·판단한 것은 기록에 비추어 정당함
• 결론: 채증법칙 위배 등 위법이 없어 상고이유 제1점은 이유 없음

쟁점 2: 매수청구권 인정 및 매수가격 산정 법리오해 여부

• 법리: 근저당권이 설정된 건물도 매수청구권의 대상이 되고, 매수가격은 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액이며 근저당권의 채권최고액·피담보채무액을 공제하지 않되, 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 그 채권최고액 상당 대금지급을 거절할 수 있음

• 포섭: 원심은 매수청구권 행사일(2005. 12. 12.)로부터 2년 이상 차이가 나는 2003. 11. 18. 당시의 과세시가표준액에 의하여 이 사건 건물의 시가를 39,288,940원으로 인정하면서도, 그 금액보다 많은 채권최고액 6,500만 원인 근저당권설정등기를 말소한 채로 원고에게 소유권이전등기절차를 이행하라고 판단하였는바, 이는 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 산정해야 한다는 법리에 어긋나고 매매목적물의 시가에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니한 것임

• 결론: 매수청구권의 행사에 관한 법리를 오해하고 시가에 관한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있어 상고이유 제2, 3점은 이유 있음

• 최종 결론: 원심판결 중 제2차 예비적 청구에 관한 원심판결 주문 제2의 가.항 부분을 파기하고 대구지방법원 본원 합의부에 환송하며, 나머지 상고는 기각함

참조: 대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결