2010다27458 소유권이전등기등말소

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 채권자가 구 가등기담보 등에 관한 법률에 정해진 청산절차 없이 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우, 채무자에 대한 관계에서 불법행위가 성립하는지 여부
• 위 경우 채무자가 입은 손해의 범위(산정방법)는 어떠한지
• 위 손해배상책임에 대하여 책임제한이 허용되는지 여부
• 담보목적부동산 처분에 따라 채무자에게 부과된 양도소득세를 별도의 손해로 볼 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

2) 사실관계

• 피고들(채권자)은 채무자 소유 부동산에 관하여 채권담보의 목적으로 소유권이전등기를 마쳤음
• 피고들은 구 가등기담보 등에 관한 법률(2008. 3. 21. 법률 제8919호로 개정되기 전의 것, 구 가등기담보법)에 정해진 청산절차를 밟지 아니한 채 위 담보목적부동산을 처분하였고, 그로 인하여 선의의 제3자가 소유권을 취득함
• 그 결과 구 가등기담보법 제11조 단서에 따라 원고(채무자)는 더는 채무액을 지급하고 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 됨
• 원심(서울고법 2010. 2. 4. 선고 2008나104408 판결)은 판시와 같은 이유로 피고들의 위 손해배상책임을 일부 제한함
• 원심은 원고에게 부과된 양도소득세가 담보목적부동산 처분으로 인한 손해와는 별도의 손해임을 전제로 판단함
• 원고는 원심의 손해배상책임 제한 및 양도소득세 관련 판단을 다투며 피고 1에 대하여 상고함
• 세부 처분 일자·부동산 가액·채무액 등 구체적 수치는 본문에 명시된 바 없음

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 가등기담보법(2008. 3. 21. 개정 전) 제3조 제1항	채권자가 담보권 실행으로 소유권을 취득하려면 청산금 평가액을 통지하고 2월의 청산기간이 경과하여야 함
구 가등기담보법 제4조 제1항, 제2항	채권자는 통지 당시 목적부동산 가액에서 채권액을 공제한 청산금을 지급해야 하며, 청산기간 경과 후 청산금 지급시 소유권을 취득함
구 가등기담보법 제11조	채무자는 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으나, 변제기 경과 10년 또는 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니함
구 가등기담보법 제12조, 제13조	담보권의 공적 실행방법(경매청구·우선변제청구권)을 규정 — 사적 실행방법으로서 처분정산형 실행은 허용되지 아니함

판례요지

• 청산절차 없는 처분과 불법행위 성립 여부
  • 구 가등기담보법이 제3조와 제4조에서 담보계약에 의한 담보권의 사적 실행방법으로 귀속정산의 원칙을 규정함과 동시에 제12조와 제13조에서 그 공적 실행방법으로 경매의 청구 및 우선변제청구권 등 처분정산을 별도로 규정하고 있을 뿐, 사적 실행방법으로 이른바 ‘처분정산’형의 담보권실행은 구 가등기담보법상 허용되지 아니함
  • 위 규정을 위반하여 담보목적부동산에 관하여 마친 소유권이전등기는 무효이고, 설령 그러한 소유권이전등기가 채권자와 채무자 사이의 특약에 의한 것이라도 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라면 그 소유권이전등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아님
  • 채권자가 구 가등기담보법에 정해진 청산절차를 밟지 아니하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하지 못하였음에도 그 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득하고, 그로 인하여 구 가등기담보법 제11조 단서에 의하여 채무자가 더는 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 되었다면, 채권자는 위법한 담보목적부동산 처분으로 인하여 채무자가 입은 손해를 배상할 책임이 있음
  • 따라서 청산절차 없이 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우 채권자는 채무자에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담함
• 손해배상의 범위
  • 채무자가 입은 손해는 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자가 더는 그 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 된 때의 담보목적부동산의 가액에서 그때까지의 채무액을 공제한 금액이라고 봄이 상당함
  • 따라서 손해액은 말소청구권 상실 확정시의 담보목적부동산 가액에서 그때까지의 채무액을 공제한 금액으로 산정됨
• 손해배상책임의 제한 가부
  • 구 가등기담보법이 사적 실행방법으로서 ‘처분정산’형의 담보권실행을 허용하지 않고 이에 위반한 담보권실행의 효력을 부정하는 것은 기본적으로 경제적 약자인 채무자의 보호를 위한 것인 점, 채권자가 담보목적부동산을 처분함으로 인하여 손해배상책임을 지게 된 점, 채권자로서는 담보목적부동산 처분에 이르기까지 약정 이자 및 지연손해금을 담보목적부동산의 가액에서 공제받음으로써 여전히 약정 이익을 누리는 점 등을 종합함
  • 채무자가 약정 이자 지급을 연체하였다든지 채무자가 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있었다는 사정이나 채권자가 담보목적부동산을 처분하여 얻은 이익의 크고 작음 등과 같은 사정은 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해배상책임을 제한할 수 있는 사유가 될 수 없음
  • 따라서 위와 같은 사정을 이유로 채권자의 손해배상책임을 제한할 수 없음
• 담보목적부동산 처분에 따른 양도소득세의 손해 해당 여부
  • 채권자의 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해를 산정함에 있어 담보목적부동산의 가액에서 채무액을 공제하여 산정하므로, 이러한 산정 방식에는 담보목적부동산의 양도가 전제되어 있음
  • 따라서 담보목적부동산 양도로 인한 양도소득세는 채무자가 부담하여야 하고 이를 별도의 손해라고 할 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1: 채권자의 불법행위 손해배상책임 성립 여부

• 법리: 채권자가 청산절차를 밟지 아니하여 담보목적부동산 소유권을 취득하지 못하였음에도 이를 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득함으로써 채무자가 구 가등기담보법 제11조 단서에 의하여 소유권이전등기 말소청구권을 상실하게 되었다면, 채권자는 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있음
• 포섭: 피고들은 구 가등기담보법에 정해진 청산절차를 밟지 아니한 채 담보목적부동산을 처분하였고, 이로 인하여 선의의 제3자가 소유권을 취득함에 따라 원고는 더는 채무액을 지급하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 되었으므로, 피고들은 원고에 대하여 위법한 처분으로 인한 손해를 배상할 책임이 있음
• 결론: 원심도 채권자의 손해배상책임 성립 자체는 인정한 전제에서 그 범위를 판단하였으므로 이 부분 결론은 유지됨

쟁점 2: 손해배상범위의 산정방법

• 법리: 손해액은 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자가 더는 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 된 때의 담보목적부동산의 가액에서 그때까지의 채무액을 공제한 금액으로 산정함
• 포섭: 원심은 위 산정방식의 틀 안에서 손해액을 산정하되, 아래 쟁점 3에서 보는 사유를 들어 그 손해배상액을 일부 제한함
• 결론: 손해액 산정방식 자체는 위 법리에 부합하나, 그 제한 사유 인정에 잘못이 있어 아래 쟁점 3에서 파기됨

쟁점 3: 손해배상책임 제한 가부

• 법리: 채무자의 약정 이자 지급 연체, 채무자가 채무액을 지급하고 말소를 청구할 수 있었던 사정, 채권자가 처분으로 얻은 이익의 다과 등은 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해배상책임을 제한할 수 있는 사유가 될 수 없음
• 포섭: 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 손해배상책임을 일부 제한하였는데, 이는 경제적 약자인 채무자 보호라는 구 가등기담보법의 취지와, 채권자가 처분에 이르기까지 약정 이자·지연손해금을 이미 공제받아 약정 이익을 누리고 있는 점 등에 비추어 허용되지 아니하는 제한사유에 근거한 것임
• 결론: 원심이 위와 같은 사유로 피고들의 손해배상책임을 일부 제한한 것은 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있음 — 이 부분 파기환송

쟁점 4: 양도소득세의 별도 손해 해당 여부

• 법리: 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해 산정방식에는 이미 담보목적부동산의 양도가 전제되어 있으므로, 그 양도로 인한 양도소득세는 채무자가 부담할 것이지 별도의 손해가 될 수 없음

• 포섭: 원심은 원고에게 부과된 양도소득세가 별도의 손해임을 전제로 판단하였으나, 이는 손해액 산정방식에 이미 부동산 양도가 전제되어 있음을 간과한 것임. 다만 원심은 그에 대한 손해배상 주장 자체는 배척하였음

• 결론: 원심의 전제 판단은 타당하지 아니하나 양도소득세에 대한 손해배상 주장을 배척한 결론은 정당하므로, 이를 다투는 상고이유는 받아들이지 아니함

• 최종 결론: 원심판결의 원고 패소 부분 중 소유권상실로 인한 손해배상 부분을 파기하여 서울고등법원에 환송하고, 피고 1에 대한 나머지 상고는 기각함

참조: 대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다27458 판결